Понятие общего имущества в МКД, состав, управление общим имуществом

ВВЕДЕНИЕ

Жилищный фонд Российской Федерации, как совокупность всех жилых помещений на территории России, предназначенный для проживания граждан, состоит в основном из многоквартирных жилых домов. В результате приватизации жилых помещений, ранее находящихся в государственной или собственности, начавшейся в 90-х годах 20 века, основная часть (более 70%) жилых помещений в многоквартирных домах совокупного жилищного фонда Российской Федерации перешла в частную собственность.
Последовательно проводимая государством жилищная политика, основанная на положениях Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) , возложила на собственников вместе с правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.
Значимость общего имущества для собственников помещений в многоквартирном доме сложно переоценить. От его надлежащей эксплуатации во многом зависят комфорт и безопасность пребывания в жилых и нежилых помещениях дома. Кроме того, вопросы содержания и эксплуатации данного имущества напрямую влияют на материальные затраты собственников, которые обязаны в силу прямого указания закона содержать данное имущество пропорционально размеру принадлежащей им на праве собственности площади. Перечень имущества в многоквартирном доме, относящегося к числу общего, нормативно регламентирован. В то же время на практике возникают споры в части отнесения того или иного имущества к числу общего, при которых собственники помещений вынуждены доказывать наличие у них права собственности на это имущество.
Объектом работы является изучение нормативных правовых актов и научных работ на тему управления, состава и понятия общего имущества многоквартирного дома.
Предметом исследования является анализ понятия общего имущества многоквартирного дома, процесса управления таким имуществом, а также его состава.
Целью данной работы является изучение научных и законодательных источников на заданную тему.
Для достижения поставленной цели, определяются следующие задачи:
 определить понятие общего имущества многоквартирного дома;
- определить состав общего имущества многоквартирного дома;
- определить порядок управления общим имуществом многоквартирного дома.
При подготовке работы были использованы нормативно – правовые акты, а так же работы ученых по заданной теме.
Данная работа состоит из введения, основной части, разделенной на две главы, заключения и списка использованной литературы.
При написании настоящей работы используется сравнительно – правовой и аналитический методы.










1. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

1.1. Понятие многоквартирного дома и общего имущества

С точки зрения законодателя, то единственное определение данное, многоквартирному дому приводится в Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 28.09.2022) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом" (далее - Положение).
Согласно указанному выше Постановлению «многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме».
Между тем, данное определение не способно в полной мере охарактеризовать такой объект МКД.
В данном определении нет указаний на особенности многоквартирного дома, например, отсутствует
Обобщив все сказанное выше, можно сделать вывод о том, что многоквартирный дом - это единый комплекс недвижимого имущества, который состоит из:
- отдельных частей - помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, объединенных пространственно и принадлежащих различным собственникам;
- общего имущества, принадлежащего всем собственникам на праве общей долевой собственности.
Данное определение МКД, содержит в себе понятие «общего имущества» многоквартирного дома. С.Е. Калёнов, А.А. Юсупова , В.А. Рубцов вполне справедливо отмечают, что общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности.
Подтверждение данному определению содержится в статье 36 ЖК РФ, в которой устанавливаются признаки и перечень общего имущества в МКД.
Руководствуясь данной статьей, выделяются следующие признаки общего имущества МКД:
- помещения не должны являться частями квартир, и должны быть предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме;
- помещения должны быть предназначены для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
- оборудование должно быть предназначено для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
При этом следует отметить, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости и могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований.

1.2. Перечень общего имущества многоквартирного дома

Перечень общего имущества включает:
- межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Список общего имущества регулярно расширяется, причиной расширения списка чаще всего является судебная практика. Исходя из обзора судебной практики Верховного суда РФ № 4 (2016) (Утв. Президиумом Верховного суда РФ 20.12.2016г.) , законодатель указал, что все регулирующие элементы относятся к внутридомовой инженерной системе, а сама система — к общему имуществу многоквартирного дома, включая в состав общего имущества в МКД внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, самих отключающих устройств, общедомовых приборов учета, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
Это закреплено п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 .
Расширение списка общего имущества говорит о том, что данный перечень не является четким и исчерпывающим, и одной из причин является, то, что законодатель не определил его объект достаточной полнотой.
Так, например, нет четких критериев, по которым можно понять, что именно включается в число помещений и объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома.
Что касается юридической литературы, то нельзя не согласиться с мнением Д. Б. Короткова, который полагает, что «при решении вопроса об отнесении того или иного элемента к общему имуществу следует руководствоваться признаками назначения этих элементов» .
Исходя из этого, для установления критериев состава общего имущества собственников многоквартирного дома необходимо классифицировать объекты, входящие в его состав.
Так Д.Б. Коротков, полагает, что отличительным признаком состава общего имущества многоквартирного дома является предназначенность элемента для обслуживания более чем одного помещения.
Вторым существенным признаком выступает предназначенность элемента для обслуживания всего многоквартирного дома».
Представляется, что перечисленные нормативно-правовые акты не дают правового представления полноценного перечня объектов общего имущества многоквартирного дома. Дискуссионность проблемы прослеживается и в доктрине жилищного права. Так, большинство правоведов соглашаются с перечнем состава общедомового имущества приведенного в статье 36 Жилищного кодекса РФ (С.С. Занковский, Д.А. Шевцов, Ю.Ф. Беспалов и др.). Внимания заслуживает точка зрения С.А. Кудиной, которая, представляя собственную классификацию объектов в составе общего имущества в многоквартирном доме, ориентируется на их назначение и оборотоспособность .
Обобщая все выше сказанное следует выделить основные критерии