изменение спроса на ипотечное кредитование в результате изменения демографических характеристик в россии: региональный анализ

Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества, осуществляемый без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору, при этом недвижимость остается во владении залогодателя. При кредитовании под залог происходит временное отчуждение права собственности, что ограничивает заемщика в праве распоряжаться заложенным имуществом до полного погашения ссуды. После полного погашения ипотечного кредита заемщику возвращается право свободного распоряжения освобожденным от залога имуществом, при этом право пользования этим имуществом не утрачивается на весь период залога [5].
В случае невозможности заемщика своевременно выплачивать кредит, как предусмотрено договором, заложенная недвижимость может быть изъята в пользу банка. Поэтому потенциальный заемщик должен тщательно планировать свои долгосрочные финансовые обязательства, поскольку ипотечные кредиты часто выдаются на длительные сроки [16].
Ипотечный кредит представляет собой долгосрочную ссуду, предоставляемую специализированными и коммерческими банками, а также кредитно-финансовыми учреждениями под залог недвижимого имущества. Право собственности на время кредитования принадлежит кредитору. На первый взгляд условия ипотеки могут показаться невыгодными для заемщика, однако они предоставляют значительные преимущества, среди которых обеспечение долгосрочного финансирования для приобретения недвижимости [21].
Основные принципы жилищного ипотечного кредитования включают срочность, платность, возвратность, обеспеченность и целевое использование средств. Кроме того, ипотечное кредитование основывается на принципах неприменимости погасительной задолженности к зарегистрированным правам и принципе старшинства, определяющем порядок удовлетворения претензий различных кредиторов к данному имуществу [17].
Объектами жилищного ипотечного кредита могут быть строительство квартиры в многоквартирном доме, строительство индивидуального жилого дома, а также приобретение дома или квартиры. Существуют различные комбинации объектов залога и кредитования, такие как ссуды на строительство жилья под залог приобретаемого жилья, на приобретение земельного участка под залог имеющегося жилья, и т.д. В России залог единственного жилья может привести к осложнениям, так как в случае реализации недвижимости для погашения долга кредиторы редко принимают такую недвижимость в залог.
Участниками ипотечного жилищного кредита являются заемщики, кредиторы, инвесторы и правительство. Функции участников включают деятельность продавцов жилья, которые могут быть как физическими, так и юридическими лицами, а также операторов жилищных ипотечных кредитов вторичного рынка, осуществляющих рефинансирование кредиторов и выдачу долгосрочных жилищных ипотечных кредитов населению [25].
Ипотечный рынок, или рынок ипотечного капитала, играет важную роль в экономике, объединяя финансовый рынок с рынком недвижимости. Инвесторами на этом рынке могут выступать домохозяйства, предприятия, государственные и негосударственные фонды, а также государство. Домохозяйства и предприятия становятся заемщиками с ипотекой, инвестируя в недвижимость и используя ипотечный кредит для развития бизнеса [10].
Рынок ипотеки делится на первичный и вторичный. Первичный ипотечный рынок охватывает отношения между кредиторами и заемщиками, где заемщик получает кредит под залог недвижимости. Вторичный ипотечный рынок включает отношения между кредиторами, посредниками и инвесторами, позволяя банкам рефинансировать свои ипотечные ценные бумаги для поддержания ликвидности [11].
На российском ипотечном рынке наблюдаются позитивные тенденции для его развития, такие как стабилизация экономики, повышение уровня жизни граждан и формирование правового и организационного поля для субъектов ипотечного рынка. Однако эмиссия ценных бумаг ипотечного рынка остается проблемной. Банки сотрудничают с основными клиентами – строительными компаниями и агентствами по продаже недвижимости, работающими на рынке не менее трех лет и предоставляющими соответствующую документацию по объекту кредитования [8].
Для получения кредита заемщик должен предоставить заявление-анкета, паспорт, ИНН-сертификат, справку с места работы и подтверждение иного дохода. Погашение кредита начинается после определенного периода, а проценты выплачиваются ежемесячно.
Ипотека представляет собой долговую ценную бумагу, подтверждающую право собственника на получение исполнения основного обязательства в денежной форме и в случае неисполнения обязательства предоставляет право на обращение взыскания. Ипотека подлежит государственной регистрации, а имущество, передаваемое в ипотеку, не подлежит регистрации. После оформления ипотеки ее оригинал направляется потенциальным покупателям [14].
Для реализации прав по ипотеке кредитор должен заявить должнику письменное требование об исполнении основного обязательства с указанием банковского счета для перечисления суммы.