Оценка рыночной стоимости офисного помещения

На сегодняшний день существует множество способов оценки в различных областях экономики. Однако современные условия рынка требуют повышения точности и надежности этого процесса, особенно при принятии важных инвестиционных решений.
Рынок недвижимости в нашей стране быстро развивается. В связи с этим возрастает актуальность темы оценки недвижимости. Проведение исследований независимыми экспертами позволяет получить выводы относительно реальной стоимости прав на изучаемый объект. Актуальность оценки недвижимости в современных рыночных условиях определяет защищенность прав собственника. Составленный экспертом отчет о проведенной оценке является документом, представляемым в судебные органы, государственные учреждения, в кредитные организации для получения кредитных средств.
Объективная оценка также способствует принятию эффективных инвестиционных решений и управлению активами. Оценочная деятельность играет важную роль в экономике и финансовой сфере, поскольку позволяет оценить стоимость имущества, бизнеса, инвестиционных проектов и прочих активов. Важно отметить, что при оценке активов, особенно в сложных и неоднородных сегментах рынка, могут возникать определенные трудности и неопределенности. Это может быть вызвано различными причинами, такими как изменения в законодательстве, внутренние и внешние факторы в компаниях, экономические факторы, рыночные тенденции и так далее.
Недвижимость имеет большое значение как в экономической, так и в социально-культурной жизни общества. Она выступает в качестве ключевого экономического ресурса и пространственной среды для всех видов человеческой деятельности.
Вопросам оценки недвижимости уделено внимание в исследованиях многих специалистов как отечественных, так и зарубежных. В основу исследования взяты работы авторов: В.Т. Варфоломеевой, Т.Ю. Лактиновой, Н В Набродовой, Н.И. Саталкиной.
В работе применялись методы сравнительного экономического анализа, математической статистики и прогнозирования.
Цель данной работы – провести оценку рыночной стоимости объекта недвижимости – склад взрывчатых веществ общей площадью 1890,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, Бисертская ул., 132.
Предмет исследования – стоимость указанного объекта.
Информационную базу исследования составляют статистика отечественного рынка недвижимости, анализы и обзоры рынка недвижимости и прогнозы его динамики в интернет-источниках.



Глава 1 Теоретические и методические аспекты оценки рыночной стоимости недвижимости

1.1 Понятие, принципы проведения оценки недвижимости

В настоящее время при оценке недвижимости принимается во внимание то, что каждый объект недвижимости является своего рода товаром. И как оценка любого товара, оценка стоимости недвижимости должна проводиться профессионально и взвешенно, чтобы заказчик получил компетентный отчет о рыночной стоимости недвижимости на основе оценки и полезные рекомендации по ее использованию.
Каждый объект недвижимости, требующий оценки, имеет ряд особенностей, которые обязательно учитываются в процессе оценки. Эти особенности настолько разнообразны, что только истинный профессионал в оценке способен предоставить грамотный акт оценки любого типа недвижимости, в котором будут учтены все особенности данного объекта.
Оценка недвижимости означает определение потенциальной рыночной стоимости всех объектов недвижимости. Понятие недвижимость строго определено положениями гражданского кодекса России, согласно которому к недвижимости относятся земля и все на ней находящиеся объекты (недра, водоемы, леса, уже построенные здания и находящиеся в процессе строительства сооружения). Земля имеет высокую стоимость из-за выраженного дефицита предложения, долговечности, уникального расположения и способности изменять свои характеристики в процессе человеческой деятельности.
Оценка недвижимости — это не произвольный процесс, а систематический процесс, который включает несколько основных этапов. Сначала оценщик определяет объект оценки, изучает его характеристики, документацию и назначает дату проведения оценки. После предварительного ознакомления клиента с результатами составляется план оценки, и заключается договор. На следующем этапе оценщик собирает всю необходимую информацию об оцениваемом объекте, а также проводит сравнение стоимости схожих недвижимых объектов. После проверки и подтверждения полученных данных наступает непосредственный этап оценки конкретного объекта. В заключительном этапе эксперт-оценщик составляет отчет о стоимости объекта на основе полученных выводов и результатов.
При оценке объектов используются 3 основных подхода: затратный, доходный и сравнительный. Также в каждом подходе к оценке стоимости объекта недвижимости могут применяться свои отдельные методы (рисунок 1).
Оценка не является простой задачей и требует от специалиста хороших профессиональных и юридических знаний. Оценщик учитывает различные факторы, чтобы определить рыночную стоимость объекта. Например, в затратном подходе степень износа конструктивных элементов объекта влияет на его стоимость, как физическую, так и функциональную. В доходном подходе месторасположение объекта и его способность приносить доход имеют большое значение. В сравнительном подходе на цену могут влиять наличие или отсутствие обременений, которые есть или отсутствуют у других аналогичных объектов.
Для определения рыночной стоимости недвижимости важно соблюдать определенную последовательность действий при ее оценке. На рисунке 2 представлена последовательность определения рыночной стоимости объекта недвижимости.