Договор проката и защита прав потребителей

Договор аренды вещи является синаллагматическим возмездным договором, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить контрагенту (арендатору) имущество во владение и пользование или только в пользование, а другая сторона (арендатор) обязана осуществить встречное предоставление (внести арендную плату).
В силу ст. 607 ГК РФ объектом, который предоставляется в аренду, может являться «имущество». Но данный квалифицирующий признак аренды уточняется в ст. 607 ГК РФ: в реальности в аренду передается не любое имущество, а только движимая или недвижимая вещь, которая к тому же имеет непотребляемый характер. Как уточняет ВАС РФ в п. 9 Постановления Пленума от 17 ноября 2011 г. № 73, «в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)». В принципе, упоминание непотребляемости вещи в ст. 607 ГК РФ и указанных разъяснениях не вполне точно. Теоретически сдаваться в аренду может и потребляемая вещь (т.е. вещь, обычное использование которой предполагает ее потребление), если программа заключенного договора предусматривает такое ее использование, которое не подразумевает потребление. Например, художник может арендовать у местного лавочника на полдня набор фруктов, овощей, сыров и тушек дичи для использования в качестве реквизита при написании натюрморта в подражание голландским мастерам, обязуясь реквизит не употреблять в пищу и вернуть к концу дня.
Судебная практика, за рядом исключений, допускает сдачу в аренду части вещи, например, части земельного участка, не оформленных в качестве отдельных объектов недвижимости комнаты, секции, подвала или чердака некоего здания, части фасада, пространства на крыше, иного конструктивного элемента здания или сооружения и т.п. (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 ).
Согласно российскому праву, в этом аспекте, отличающемся от права ряда европейских стран, имущественные права в аренду не сдаются. Для предоставления права использования некоторых бестелесных объектов применяются иные договорные конструкции (прежде всего лицензионный договор при предоставлении права использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации). В то же время иногда некоторые нормы об аренде или выработанные в судебной практике применительно к этому договору правовые позиции могут применяться по аналогии к подобным соглашениям о предоставлении права использования бестелесных объектов .
При этом если во владение и пользование гражданину предоставляется жилой дом или жилое помещение и речь идет о сдаче данного объекта в целях проживания, то, согласно российскому закону, речь пойдет не об аренде, а о найме жилья, представляющем собой отдельный договорный тип, который регулируется нормами не гл. 34 ГК РФ об аренде, а гл. 35 ГК РФ о найме жилья. Впрочем, некоторые нормы об аренде могут применяться к найму жилья по аналогии закона.
На основании договора аренды арендатор наделяется правомочиями владения и пользования вещью или только пользования оной без передачи ему владения. Первый вид аренды именуется посессорной (владельческой) арендой, а второй – непосессорной (пользовательской) арендой.
В современном российском праве при посессорной аренде арендатор – вопреки тому, что было принято в римском праве, но в соответствии с господствующим сейчас в европейском праве подходом – становится законным владельцем вещи. Пользование же в российском праве по умолчанию включает правомочие на присвоение полученных в результате использования вещи плодов, продукции и доходов (абз. 2 ст. 606 ГК РФ), но конкретные виды, цели и условия использования могут оговариваться в договоре, нормах закона или выводиться в качестве подразумеваемых (п. 1 ст. 615 ГК РФ).
Помимо наделения арендатора правомочиями законного владения и пользования (или пользования остающейся во владении арендодателя) вещью, арендодатель принимает на себя обязательства не препятствовать спокойному владению и (или) пользованию вещью арендатором. Иначе говоря, по умолчанию обязательства арендодателя по договору посессорной аренды не сводятся лишь к передаче вещи во владение арендатора, а носят длящийся характер. В силу ряда норм ГК РФ, иных законов, обычаев, условий договора или принципа доброй совести он также может принять на себя ряд длящихся позитивных обязательств, касающихся обеспечения пригодности вещи для использования арендатором. Так, в случае с непосессорной арендой арендодатель по умолчанию принимает на себя обязательство обеспечить арендатору доступ к вещи и реальную возможность ее использования в указанных в договоре или подразумеваемых целях на весь срок аренды. В контексте посессорной аренды объем таких позитивных обязательств по обеспечению пригодности вещи для целей использования на весь период аренды может варьироваться от минимального до достаточно значительного, в зависимости от специальных норм закона, условий договора, обычаев и принципа доброй совести, применяемого с учетом характера арендуемой вещи и ряда иных обстоятельств.
Права арендатора в российском праве противопоставляются третьим лицам, так как (а) арендатор по посессорной аренде, получивший вещь во владение, наделен возможностью защищать свое право на вещь не только против арендодателя, но и против вторжения третьих лиц, заявляя на основании ст. 305 ГК РФ к третьим лицам вещные иски, такие как виндикация или негаторный иск, (б) при любой аренде арендатор может противопоставить свое право на вещь последующим приобретателям права собственности на вещь в силу правила о следовании арендного обременения за правом собственности на вещь (п. 1 ст. 617 ГК РФ), (в) арендатору при истечении срока аренды предоставляется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Для более действенной реализации внешних эффектов «б» и «в» аренда недвижимости, за рядом исключений, подлежит опубличиванию как обременение права собственности путем регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Подробнее о противопоставимости прав аренды третьим лицам см. п. 5 комментария к настоящей статье, а также соответственно комментарии к п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 1 ст. 617, п. 1 ст. 621 ГК РФ.
В качестве встречного предоставления по договору аренды, согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ, может выступать как уплата некой денежной суммы (что типично), так и осуществление любого иного встречного предоставления (например, передача некой доли плодов, оказание услуги и т.п.).
Обязательства арендодателя по передаче вещи в посессорную аренду и обеспечению доступа к вещи при непосессорной аренде, длящиеся обязательства арендодателя по обеспечению пригодности вещи для использования и иные обязательства, обеспечивающие реализацию арендатором своих правомочий владения и пользования (или только пользования), с одной стороны, и обязательства арендатора по осуществлению встречного предоставления по внесению арендной платы, с другой стороны, находятся в синаллагматической связи. Из этого, в частности, следует, что прекращение обязательств одной из сторон окончательной невозможностью исполнения за соответствующий период времени может в силу условного аспекта синаллагмы влечь прекращение встречного обязательства в целом или в соответствующей части.