Основы ценообразования в сфере ЖКХ

Финансовые проблемы улучшения финансовых отношений и предоставления жилищно-коммунальных услуг (ЖКХ) для последующих реформ и развития в значительной степени зависят от цен на жилье и эффективности государственных услуг. Общепринятой практикой в этой области является установление цен в соответствии с традиционным пониманием тарифов, то есть суммы нормативных издержек, установленных в соответствующей структуре, и нормативной рентабельности [4].
В современных условиях потребительская ценность жилищно-коммунальных услуг отделена от реальной. Из-за неразумной тарифной политики финансовые риски и издержки практически всех коммунальных организаций ложатся на конечного потребителя. Фактически потребители оплачивают расходы компании, а не цену услуги.
Необходимо перейти к стандартизированному стоимостному методу при формировании цен и тарифов на коммунальные услуги, что обеспечит постепенный переход от затрат на финансирование организации департамента к приобретению качественного жилья по стоимостному ценообразованию: путем достижения выгодной стоимости/соотношение затрат для компании, обеспечивающее более выгодное ценообразование.
Принимая во внимание эти методы, необходимо учитывать принципиальные различия в ценах на услуги жилищно-коммунальных организаций (администраторов, подрядчиков) и на услуги организаций коммунального хозяйства (предоставляющих ресурсы), поскольку деятельность последних не является предметом конкуренции за объективные причины.
Поскольку проекты и услуги, связанные с ремонтом и обслуживанием многоквартирных домов, в современных условиях становятся конкурентоспособными, вмешательство государства должно ограничиваться формированием стандартов качества жилищных услуг и мониторингом их предоставления, а также созданием благоприятных условий для развития частных предприятий в этой сфере [6].
Основными элементами ценообразования в сфере коммунальных услуг являются основные принципы и методы формирования тарифных цен на содержание, ремонт жилья, аренду жилья и коммунальные услуги, а также контроль и применимые правила в отношении этих цен и тарифов, включая описание структуры этих цен и тарифов, период регулирования, пересмотр, согласование и утверждение этих цен и тарифных процедур.
Несмотря на то, что жилищные реформы проводились с 1991 года, жилищный сектор сохранил большое количество характеристик, существовавших в советское время, и не приобрел качеств, присущих рыночной экономике. Поэтому в странах с рыночной экономикой жилищное строительство представляет собой практически нехарактерную «жилищную конкуренцию», которая увязывает потребности населения в жилой площади и ее доступность с типами комфортабельных многоквартирных домов и перечнем обязательных и дополнительных услуг по их содержанию.
Для участников рынка жилья и коммунальных услуг система цен является экономическим носителем информации о состоянии дел и происходящих изменениях [1].
Требования потребителей к комфорту жилья, приобретаемого по социальному, коммерческому контракту и в частную собственность, сильно различаются. Таким образом, при проектировании жилья сам дом, дома в доме и любое новое жилье, вводимое в эксплуатацию на местной территории (граждане покупают и арендуют), обходятся муниципальному правительству дорого, поскольку стоимость оплачивается населением в соответствии с федеральными стандартами и частью экономически обоснованных тарифов.
Для реализации экономически и социально обоснованной ценовой политики и формирования механизма эффективной эксплуатации жилья необходимо сформировать эксплуатационные требования и стандарты в соответствии с комфортностью (социальное жилье, элитное жилье) и формой собственности на жилье. Эти требования и стандарты должны быть четко увязаны с концепцией жизненного цикла объекта недвижимости и обеспечивать эффективную эксплуатацию в течение этого периода [2].
Поскольку объектом управления в жилищной сфере являются многоквартирные дома, в рамках необходимости ведения учета расходов (или доходов и расходования средств), то есть все средства, собранные с жильцов этого многоквартирного дома, направляются на строительство этого же дома. Такой подход позволит избежать перекрестного проведения текущего и капитального ремонта, жилищных субсидий на разные годы строительства, стеновых материалов и т.д.
В связи с ограниченным механизмом конкуренции в секторе коммунальных услуг необходимо проводить тарифную политику, направленную на сдерживание цен на коммунальные услуги и регулирование деятельности ресурсоснабжающих организаций. Переход к рыночному подходу к управлению делает неприемлемым перенос необоснованных затрат с одной группы потребителей на другую.
Завышенные коммунальные платежи, включая стоимость промышленных товаров и продуктов питания, по оценкам экспертов, увеличивают их стоимость на 12-80%, делая их неконкурентоспособными на рынке сопутствующих товаров. Иными словами, не оплачивая фактическую стоимость потребления коммунальных услуг, каждый гражданин косвенно оплачивает свои расходы и покупает товары повседневного потребления и продукты питания по завышенным ценам. В этих условиях идеология, формируемая тарифами, должна претерпеть фундаментальные изменения [4].




1.2. Нормативно-правовое регулирование ценообразования сферы ЖКХ

Сфера ЖКХ является сферой оказания гражданам и юридическим лицам различного рода услуг, преимущественно коммунальных. В силу особой значимости сферы данные услуги преимущественно регулируются при помощи нормативных актов императивного характера [5].
Базовым нормативным актом, регулирующим отношения по предоставлению коммунальных услуг, выступает Жилищный кодекс РФ. Разд. VII Кодекса посвящен и, соответственно, назван «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги».
Из названия раздела следует, что в его содержание включены нормы, регулирующие денежное обязательство в отношении внесения за жилое помещение платы, а также правоотношение по оказанию коммунальных услуг в целом, то есть эти нормы устанавливают двустороннюю правовую связь по предоставлению коммунальной услуги и по ее оплате. К этому следует добавить, что порядок пользования жилым помещением регламентируется нормами других разделов ЖК РФ (разд. II - IV) [7].
С одной стороны, оказание коммунальных услуг по своему существу является отношением возмездного оказания услуг, регулируемым гл. 39 ГК РФ. Однако с другой стороны, энергоснабжение регулируется параграфом 6 гл. 30 ГК РФ, то есть относится к купле-продаже. В связи с этим с точки зрения гражданского права отнесение энергоснабжения к числу услуг является неверным [3].
При рассмотрении порядка регулирования цены в договорах логически верным будет разграничивать понятие услуг и их стоимости от энергоснабжения и стоимости потребляемой энергии.
Регулирование энергоснабжения не ограничивается § 6 гл. 30 ГК РФ. В настоящее время действуют ФЗ «Об электроэнергетике», «О теплоснабжении», «О газоснабжении в Российской Федерации», «О водоснабжении и водоотведении».
Тепловая, электрическая энергии, природный газ являются разновидностями энергетических ресурсов, которые поставляются потребителям через присоединенную сеть на основании договоров энергоснабжения.
Холодная и горячая вода также поставляются в рамках договоров водоснабжения, которые по своей юридической природе соответствуют договорам энергоснабжения (ст. 13 ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»). Сущность регулирования цены в отношениях энергоснабжения сводится к тому, что цена определяется установленным тарифом, то есть действует императивно-нормативный порядок определения цены [8].