правовое регулирование аренды земельных участков

Актуальность темы исследования. Аренда, определяемая как срочное право на пользование земельным участком, возникает на основании соответствующего договора и охватывает всех владельцев земельных участков без исключения. При этом, для субъектов публичной собственности, к числу которых относятся органы государственной власти и местного самоуправления, предоставление земель в аренду выступает в качестве преимущественного метода реализации права собственности на землю. Тем не менее, арендные отношения, имеют свои специфические особенности. Основой для закрепления достигнутых сторонами соглашений является письменный договор, который в деталях фиксирует условия сделки.
Проблематика исследования затрагивает несколько ключевых аспектов. Во-первых, это недостаточная проработанность нормативно-правовой базы, регулирующей отношения аренды земельных участков, что порождает правовую неопределенность и конфликты между сторонами договора. Во-вторых, важным аспектом является защита прав и интересов арендаторов и арендодателей, особенно в части долгосрочной аренды и использования земельных участков для сельскохозяйственных или строительных нужд. В-третьих, проблема эффективного использования земельных участков требует детального анализа и разработки соответствующих рекомендаций. Таким образом, настоящее исследование представляется актуальным, как для научного сообщества, так и для практической деятельности в области земельных отношений, касающихся аренды земельных участков в России.
Объект исследования — общественные отношения, возникающие в результате взаимодействия между арендодателями и арендаторами земельных участков в рамках действующего законодательства.
Предмет исследования — правовые нормы, регулирующие аренду земель в рамках российского законодательства.
Цель курсовой работы — комплексный анализ правовых аспектов договора аренды земельных участков в Российской Федерации.
Задачи исследования:
Исследовать понятие и правовую природу аренды земельных участков.
Рассмотреть классификацию земельных участков.
Раскрыть понятие договора аренды, сторон, права и обязанности сторон.
Проанализировать порядок заключения и условия договора аренды земельных участков.
Выявить особенности расторжения и прекращения договора аренды земельных участков.
Теоретическая основа исследования представлена трудами российских ученых, таких как Е.А. Галиновской, С.В. Ивановой, Н.Н. Корневой, А.А. Фадеева, Г.И. Калинина, О.И. Крассова, Г.Л. Земляковой, О.А. Самончик, В.В. Устюковой, Д.В. Хаустова и других.
Методологическая основа построена на фундаментальных принципах диалектического материализма как методологии познания и включает многообразие научных методов и подходов исследования.
Правовую основу исследования составили Конституция России, Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, законодательные акты РФ, иные нормативные-правовые источники, материалы судебной практики.
Структура курсовой работы определена целью и поставленными задачами и включает введение, две главы, содержащие пять параграфов, заключение и список использованной литературы и источников.
Глава 1. Теоретический аспект аренды земельного участка
1.1 Понятие и правовая природа аренды земельных участков
Аренда земельных участков представляет собой одну из наиболее распространенных форм землепользования, регулируемую нормами гражданского и земельного законодательства. Институт аренды является важным правовым инструментом, обеспечивающим возможность временного использования земельных ресурсов для осуществления различных видов деятельности – сельскохозяйственной, коммерческой, строительной и иной. Право аренды земельного участка позволяет арендатору не только использовать землю по назначению, но и получать с нее определенные выгоды в пределах, установленных законодательством и договором аренды.
Аренда земельных участков – это юридическое действие, позволяющее одной стороне (арендодателю) предоставлять другой стороне (арендатору) земельный участок для временного пользования под определенные условия, заложенные в договоре.
Реализация прав аренды земельных участков является одной из основных предпосылок создания новой недвижимости-продолжи и эффективного использования земельных ресурсов в Российской Федерации. Права аренды на земельные участки позволяют заинтересованным лицам осуществлять строительство объектов, реализовывать различные инвестиционные проекты, а также развивать инфраструктуру и повышать экономическую привлекательность территории. Аренда земли, выступая гибким правовым инструментом, предоставляет возможность для временного и долгосрочного использования земельного фонда, что особенно актуально при реализации крупных градостроительных проектов и при привлечении инвестиций в регионы.
Кроме того, реализация прав аренды земельных участков создает стимулы для рационального и целевого использования земельных ресурсов. Обязанность арендатора соблюдать требования законодательства по использованию земли по целевому назначению, а также обязательства по содержанию участка в надлежащем состоянии обеспечивают соблюдение интересов как публичных, так и частных лиц.
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, «аренда – это соглашение (договор), по которому владелец имущества (арендодатель) передает имущество арендатору для владения и использования или для временного использования в течение определенного периода и для аренды, согласованной между сторонами».
Аренда представляет собой один из инструментов управления имуществом, обеспечивающий получение как экономических, так и социальных выгод, а для собственника она выступает возобновляемым и устойчивым источником дохода. В рамках использования данного механизма, имущество не только сохраняет свою экономическую ценность, но и обеспечивает дополнительный приток средств, создавая возможности для долгосрочного финансового планирования и повышения общей эффективности управления активами. В данной связи Ю.П. Ковалева отмечает, что «существующие методики расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности субъекта РФ или муниципального образования за основу берут кадастровую стоимость и повышающие коэффициенты, учитывающие вид разрешенного использования, а также понижающие коэффициенты, учитывающие категорию арендатора».
Основные принципы аренды для осуществления прав собственности на недвижимость в Российской Федерации направлены на обеспечение сбалансированного и законного использования недвижимого имущества, гарантии прав арендодателя и арендатора, а также эффективную защиту общественных и частных интересов. Прежде всего, принцип договорной свободы позволяет сторонам самостоятельно устанавливать условия аренды, которые не противоречат действующему законодательству. Принцип публичности аренды предусматривает обязательную государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества, если срок аренды превышает один год. Принцип целевого использования объекта недвижимости заключается в том, что арендатор обязан использовать объект строго в соответствии с его целевым назначением, установленным в договоре аренды и в документах на объект недвижимости. Принцип защиты прав сторон направлен на обеспечение равенства сторон в договоре аренды и защиту их законных интересов. Принцип стабильности арендных отношений выражается в закреплении правовых гарантий для арендатора на непрерывное пользование объектом аренды в течение всего срока действия договора. Таким образом, основные принципы аренды для осуществления прав собственности на недвижимость обеспечивают правовую определенность, стабильность, баланс интересов участников арендных отношений, способствуют эффективному и рациональному использованию объектов недвижимости в соответствии с требованиями российского законодательства.
Объектом аренды является имущество, а именно непотребляемые вещи, которые можно разделить на движимые и недвижимые вещи. В соответствии со статьей 607 ГК РФ «Объекты аренды», возможна аренда земельных участков и других отдельных природных объектов, предприятий и других имущественных комплексов, зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств и других вещей, которые не теряют своих природных свойств в процессе использования. Центральным связующим звеном в организации арендных сделок является экономически надежный состав и размер арендных платежей.
Земельный участок в соответствии с Земельным кодексом определен как «объект земельных отношений – часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке».
Профессор Е.А. Суханов пишет о том, что «… оборот земельных участков должен регулироваться гражданским законодательством, независимо от того, идёт речь о рынке недвижимости или товаров и услуг».
Согласно положениям статьи 70 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующей государственный кадастровый учет земельных участков, для признания земельного участка объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений требуется проведение процедуры государственного кадастрового учета. Эта процедура необходима для официального признания земельного участка как объекта права, который подлежит обязательной регистрации. Регистрация в свою очередь служит необходимым условием для совершения дальнейших гражданско-правовых сделок с данным участком.