Особенности договора купли-продажи недвижимости

Введение

Актуальность темы исследования обусловлена тем, что рынок недвижимости – важнейшая составляющая российской экономики, здесь каждый день происходит большой денежный оборот. Количество и стоимость сделок, совершаемых на этом рынке, напрямую свидетельствуют о финансовом положении граждан страны и благосостоянии населения в целом. Договоры купли-продажи недвижимости являются неотъемлемой частью многих сделок на рынке недвижимости. При их заключении необходимо четко знать все аспекты и тонкости. Но даже при хорошем понимании этого соглашения на практике существует множество осложняющих факторов, из-за которых многие сделки оспариваются. Это говорит о необходимости более детального изучения деталей договора купли-продажи недвижимости.
Объектом курсовой работы выступают общественные отношения, возникающие при заключении и расторжении договора купли-продажи недвижимости.
Предметом работы является нормы действующего законодательства, регулирующие порядок заключения и основания расторжения договора купли-продажи недвижимости.
Целью курсовой работы признается детальное изучение особенностей договора купли-продажи недвижимости.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
 рассмотреть понятие договора купли-продажи недвижимости и его значение;
 проанализировать содержание и форму договора купли-продажи недвижимости;
 выявить порядок заключения договора купли-продажи недвижимости;
 охарактеризовать специфику расторжения договора купли-продажи недвижимости.
Тема, затронутая в курсовом исследовании, была изучена большим количеством авторов.
Теоретической основой курсовой работы являются научные достижения в области гражданского права. Исследование было основано на работах таких авторов, как С.С. Алексеева, М.Б. Смоленского, И.А. Зенина, О.В. Ефимовой, А.П. Анисимова, Б.М. Гонгало, Е.В. Остаповой, А.В. Белова, Ю.М. Алпатова, и др.
Нормативной основой исследования является Конституция Российской Федерации , Гражданский кодекс Российской Федерации и другие федеральные законы.
Эмпирическую основу курсовой работы составляют позиции высших судов.
Методологической основой исследования является системный подход к анализу объекта исследования и общенаучный диалектический метод, предполагающий объективность и объем познания изучаемых явлений. Используются также частнонаучные методы, применяемые в современной юриспруденции: системный, формально-логический, исторический, сравнительно-правовой, межотраслевой.
Научная значимость курсовой работы выражается в том, что выводы и предложения работы могут быть использованы в дальнейшем при разработке методических рекомендаций по изучению отдельных вопросов, непосредственно связанных с Гражданским кодексом Российской Федерации. Материалы этой работы также могут быть использованы при подготовке лекций по юридическим дисциплинам.
Теоретическая значимость курсового исследования заключается в том, что особенности договора купли-продажи недвижимости изучается огромным количеством авторов.
Научная новизна заключается в том, что на основе данных, уже имеющихся в науке, выявляются ранее досконально не изученные проблемы в конкретной области и существуют пути их решения.
Структура и содержание курсовой работы определяются целью и задачами курсовой работы. Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.
 
Глава 1. Понятие, содержание и форма договора купли-продажи недвижимости

1.1. Понятие договора купли-продажи недвижимости и его значение

Гражданское право – это целая система, институты которой взаимосвязаны и находятся в определенной логической последовательности. В качестве основных институтов гражданское право включает имущественное право, обязательственное право, наследственное право и право интеллектуальной собственности. Договорное право, являющееся частью обязательственного права, оказывает большое влияние на теоретическое и практическое изучение гражданского права. Недвижимость является одним из наиболее ценных объектов гражданских прав. Право на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы практически всех граждан и юридических лиц Российской Федерации .
Теоретическая значимость системного изучения договорного права заключается в том, что система договоров характеризуется общими признаками обязательственного и гражданского права. Наличие этих признаков позволяет применять к договорным отношениям те нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, на которые не влияют договорные особенности. Кроме того, договорное право обладает рядом специфических особенностей, которые относятся только к договорным отношениям. Эти особенности формируют основу для формирования единых норм, применимых ко всем гражданско-правовым договорам. Иными словами, систематическое изучение договорного права позволяет выявить принципы его построения, что оказывает важное влияние на законодательство и кодификацию.
Практическая значимость изучения договорного права в сфере недвижимости не менее актуальна. Права на недвижимое имущество и сделки с ним часто становятся предметом юридических споров. При разрешении этих споров возникают вопросы, связанные с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации и федеральных законов в области гражданского права .
Договор купли-продажи недвижимости – это разновидность договора купли-продажи, что приводит к необходимости понимания и анализа договора купли-продажи в целом.
Договор купли-продажи является наиболее важным и традиционным институтом гражданского права. Его значение существенно для современного договорного права, причем не только для российского права, но и практически для всех правовых систем. Нормы римского права, которые сегодня воспринимаются и внедряются в гражданское законодательство подавляющего большинства европейских государств как общая доктрина об обязательствах и договорах, были сформированы на основе анализа положений договора купли-продажи. Кроме того, конструкция договора купли-продажи также является наиболее важным видом договора в системе англо-американского права, на который не так сильно повлияли положения римского права.
Согласно юридическому определению, содержащемуся в статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации , договором купли-продажи признается такое соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать товар другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и оплатить определенную сумму денег (цену).
Как уже указано, одним из видов договора купли-продажи является договор купли-продажи недвижимого имущества, которому посвящен самостоятельный параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации «Продажа недвижимости».
Итак, понятие договора купли-продажи недвижимого имущества определено в пункте 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации. По своим правовым характеристикам настоящий договор является двусторонне обязательным, консенсуальным и возмездным.

1.2 Содержание и форма договора купли-продажи недвижимости

Основным содержанием договора являются его условия. В любом договоре купли-продажи недвижимости должно быть как минимум два обязательных условия: условие об объекте и условие о цене. Без соблюдения этих условий договор будет считаться незаключенным.
Условием о предмете является описание продаваемого товара. Предметом договора купли-продажи недвижимости является недвижимое имущество.
Недвижимое имущество (недвижимость) определено в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Анализ положений пункта 1 данной статьи позволяет отметить, что к недвижимым вещам относятся такие объекты гражданских прав, перемещение которых в пространстве невозможно без причинения вреда. К таким объектам относятся:
1) земельные участки, правовой статус которых определяется Земельным кодексом Российской Федерации;
2) подземные территории, которые также регулируются специальным законодательством;
3) здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, правовой статус которых также определяется специальным законодательством и не раскрывается в Гражданском кодексе Российской Федерации;