Механизм взаимодействия участников процесса проведения капитального ремонта многоквартирных домов

Жилищная проблема традиционно является одной из актуальных проблем Российского государства. Жилище наряду с пищей, одеждой, водой является одним из главнейших материальных условий в жизни человека. Путём использования жилища гражданин удовлетворяет свои жилищные, а также некоторые другие материальные и духовные потребности. Например, жилище используется как место отдыха, научной и иной творческой деятельности и т.п. Конституция РФ провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод гражданина являются обязанностью государства. Преобразования, осуществляемые в России в последнее десятилетие, кардинально изменили облик страны, ориентиры общественного развития, внесли существенные изменения в социальную структуру общества. Радикальные реформы, признанные повысить уровень жизни населения, главным образом за счёт движения к рыночной экономике западного образца, оказались сопряженными со многими негативными последствиями, с обострением всех социальных проблем, в том числе и жилищной. Жильё является одним из главных оснований бытия человека, его жизнедеятельности. Для того чтобы, вести здоровый образ жизни, полноценно трудиться, растить детей, приобретать и обновлять знания человек должен иметь, прежде всего, жильё и доступ к ресурсам: социальным, экономическим, политическим духовным и т.д., позволяющим ему вести достойное существование.
Вопрос эффективного управления многоквартирными домами является одним из наиболее важных и сложных вопросов, поскольку целью решения этой проблемы должно быть создание благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, а также обеспечение высокого уровня для того, чтобы обеспечить максимально эффективное содержание дома и создать благоприятные условия для проживания домовладельца необходимо выбрать наиболее эффективный способ управления многоквартирными домами, знать права и обязанности в области жилищного законодательства. Только благодаря совместной деятельности государства, объединения собственников жилья, управляющей компании, потребительского кооператива, самих собственников и совершенствованию жилищного законодательства Российской Федерации могут быть решены проблемы в управлении многоквартирными домами. На данном этапе социального развития большинство собственников многоквартирных домов сталкиваются с серьезными проблемами в управлении многоквартирными домами: качество предоставления коммунальных услуг, предоставление жилищно-коммунальных услуг, управляющая компания добросовестно выполняет свои обязанности, погашает задолженность за услуги, определяет условия передачи многоквартирного дома от представительной управляющей компании в другую компанию и т.д. Актуальность выбранной темы заключается в понимании теоретических проблем регулирования управления многоквартирными домами, разрешении споров, изучении проблем управления многоквартирными домами и формулировании юридической значимости решений.
Цель работы – рассмотреть механизм взаимодействия участников процесса проведения капитального ремонта многоквартирных домов.
В соответствии с целью при написании работы определены следующие задачи:
 изучить теоретические и практические основы процесса организации и проведения капитального ремонта многоквартирных домов;
 описать способы финансирования и формы проведения капитального ремонта;
 провести анализ организации процесса капитального ремонта многоквартирных домов, особенности, проблемы.
Объектом исследования является процесс проведения капитального ремонта многоквартирных домов. Предмет исследования – направления реализации процесса проведения капитального ремонта многоквартирных домов.
При написании работы применялись методы анализа, синтеза. Теоретическую базу данной работы составляют учебные пособия, научные статьи.
Структуру работы определяют задачи, поставленные в исследовании. Настоящая работа включает введение, основную часть, заключение и библиографический список.
Капитальный ремонт многоквартирного дома (МКД)- это выполнение работ и/или услуг по устранению неисправностей изношенных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, включая их восстановление или замену, с целью улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме [2].
Некоторые виды работ, которые входят в концепцию капитального ремонта:
 ремонт бытовых инженерных систем электро-, тепло-, газоснабжения, водоснабжения, канализации;
 ремонт или замена лифтового оборудования, признанного негодным к эксплуатации, при необходимости - ремонт лифтовых шахт;
 ремонт кровли;
 ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
 ремонт фасадов;
 установка коллективного (бытового) оборудования для потребления ресурсов и блоков управления (тепловая энергия, горячая и холодная вода, электроэнергия);
 ремонт фундамента многоквартирного дома.
Орган управления МКД должен осуществлять другие мероприятия, направленные на достижение целей управления MКД. Основной целью управления является создание благоприятных и безопасных условий в доме в соответствии с санитарными нормами и правилами. В некоторых контрактах на управление указываются дополнительные цели управления. Например, при подписании договора управляющая организация может пообещать повысить уровень энергоэффективности дома до определенного уровня [11].
Организация капитального ремонта многоквартирных домов регулируется разделом IX Жилищного кодекса Российской Федерации [2].
Некоторые основные положения:
1. Фонд капитального ремонта формируется одним из способов, выбранных владельцами: накоплением средств на специальном счете МКД или на счете регионального оператора капитального ремонта.
2. Решение о проведении капитального ремонта принимается на общем собрании собственников помещений в МКД. Если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете, управляющая организация МКД должна представить владельцам предложение о проведении капитального ремонта.
3. Перечень работ и услуг по капитальному ремонту включает в себя ремонт внутренних инженерных систем электро-, тепло-, газоснабжения, водоснабжения, канализации, ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений, кровли, подвальных помещений, которые распространяются на все имущество в МКД относятся фасад и фундамент МКД.
4. Качество работ при проведении капитального ремонта контролируется региональным фондом капитального ремонта или управляющей компанией в зависимости от выбранного способа накопления средств на капитальный ремонт.
Кроме того, многоквартирный дом может получить финансовую поддержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию жилищного строительства». Чтобы получить деньги, вам необходимо обратиться в соответствующие региональные органы власти [12].
Договор включает в себя обязательные условия, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации и Жилищным кодексом Российской Федерации – это та часть, которая обязательно должна присутствовать в договоре. Кроме того, договор также включает в себя условия соглашения сторон, не предусмотренные Гражданским и жилищным законодательством, или имеет формулировку «если иное не предусмотрено договором управления». Собственник помещения в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации предоставить копию договора управления (п. 3, ч. 8, ст. 161.1 Жилищного Кодекса Российской Федерации – ЖК РФ).
Кроме того, управляющая организация ежегодно, в первом квартале текущего года, представляет собственнику помещений в МКД отчет о выполнении Соглашения об управлении за предыдущий год, а также должна размещать отчет в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). Другой отчетный период может быть предусмотрен в договоре управления (ч. 11 ст. ЖК РФ) [2].
Управляющая организация имеет возможность самостоятельно определять последовательность, сроки и способ выполнения обязательств по договору управления. И она также имеет право поручить выполнение обязательств к другим организациям, но в любом случае ответственность за предоставление качественных услуг несет сама. Управляющая организация вправе участвовать в собрании собственников и давать рекомендации по на будущий год [8]:
 определения суммы, уплачиваемой за содержание и ремонт общего имущества МКД;
 установления тарифов и перечни проектов и услуг, указанные в договоре управления, – увеличиваются или уменьшаются (но не ниже минимального перечня).