Нежилые помещения как объекты гражданских прав

Введение
Российский рынок недвижимости в современных условиях развивается стремительно. Следует отметить, что большую его часть составляет нежилая недвижимость, так называемая коммерческая. Современная гражданская жизнь немыслима без этого вида нежилой недвижимости. Однако тема исследования очень сложна как в теоретическом, так и в практическом плане.
В гражданском законодательстве и судебной практике Российской Федерации вопрос о самостоятельности нежилых помещений, их системе и месте в субъекте прав не решен. Это обстоятельство породило множество споров, как в теории, так и на практике, о том, какие здания можно назвать самостоятельным недвижимым имуществом, какие нормы следует применять к данным правоотношениям, какие права и обязанности приобретает субъект правоотношений по отношению к общему строению здания, земельного участка и т.д. До настоящего времени в законодательстве отсутствует понятие нежилого здания и не определены его признаки.
Не определено также положение и правовой статус нежилых зданий в системе недвижимого имущества. Вопрос о нежилых домах как объектах собственности в настоящее время рассматривается в ряде научных работ, в том числе в трудах таких авторов, как Ахратов И.Я., Коршунов Н.М., Коршунов Н.М., Хорев А.А., Кузьмина И.Д., Макеев П.В., Сафонов А.В., Суханов Е.А., Чубаров В.В., Шершеневич Г.Ф., Щенникова Ж.В. и других авторов.
Правильное понимание и регулирование данного института является необходимым условием для разъяснения многих практических вопросов. Организация теоретических выводов сопровождается, при необходимости, материалами из судебной практики.
Цель настоящего исследования состоит в следующем провести комплексное исследование нежилых помещений как объектов гражданских преобразований на основе гражданского и жилищного права.
В работе поставлены следующие три основные задачи:
1) определить понятие нежилого помещения, его виды и правовую природу;
2) проанализировать особенности нежилого помещения как объекта гражданско-правового перевода и изучить вопрос о нежилом помещении как предмете гражданско-правовых сделок;
3) изучить факторы, препятствующие переводу жилого помещения в нежилое
4) изучить особенности, основания и порядок регистрации недвижимого имущества в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).
Объектом исследования являются правоотношения, возникающие при возникновении, функционировании и развитии нежилых помещений. Предметом исследования является действующее законодательство Российской Федерации (далее - РФ), регулирующее возникновение, функционирование и развитие нежилых помещений.
Методологической основой исследования являются сравнительный, диалектический, историко-правовой, системный, формально-логический, сравнительно-правовой и иные методы. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в исследовании, осуществлено путем комплексного использования пяти социально-правовых методов исследования (историко-правового, юридического, статистического и логико-юридического).
В настоящем исследовании рассматриваются проблемы, возникающие при переводе жилых помещений в нежилые. Эти проблемы обусловлены условиями местного рынка жилья, характеризующегося стремительным развитием городской инфраструктуры. Такая ситуация возникает, когда средства на свободные нежилые и строительные объекты приближаются к своему естественному пределу. Единственным решением в этом случае является приобретение земли под жилые объекты с последующим переводом ее в нежилой фонд.
Глава 1. Понятие и правовая основа нежилых помещений как объектов гражданских прав
1.1. Понятие нежилых помещений
Существует ряд важных различий в статусе нежилых помещений, касающихся не только их целевого использования, но и оформления права собственности, устройства коммерческих помещений и порядка реализации. Жилищный кодекс Российской Федерации - в этом документе нет прямого указания на то, что данный тип объекта является коммерческим. Однако в кодексе содержится определение жилого помещения. Жилое помещение - это квартира, жилой дом или другое изолированное помещение, пригодное для постоянного или временного проживания.
Соответственно, «нежилым» считается объект недвижимости, в котором невозможна гражданская регистрация по месту жительства. Точного определения таких объектов инфраструктуры в законе нет. Федеральный закон № 122 «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данный закон определяет точные характеристики объектов нежилого фонда. Нежилые объекты - это помещения в зданиях и сооружениях с отдельными входами, соответствующие санитарным и техническим нормам и зарегистрированные в государственном реестре как часть нежилого фонда.
Уголовный кодекс РФ определяет нежилые помещения как здания или сооружения, независимо от формы собственности - частной, муниципальной или государственной, предназначенные для временного проживания людей и хранения материальных ценностей в служебных или производственных целях. Помимо помещений, различают также нежилые здания. Нежилые здания - это объекты недвижимости, используемые для размещения производственных цехов или крупных предприятий с несколькими подразделениями.
Нежилые здания характеризуются тем, что в них запрещена регистрация и заселение временных и постоянных лиц. Несмотря на то, что в Федеральном постановлении отсутствует юридическое определение нежилых помещений, этот вопрос неоднократно оговаривался в подзаконных актах. В частности, в Постановлении Правительства от 06 мая 2011 года и Постановлении Министерства земельной политики, строительства и коммунального хозяйства от 04 августа 1998 года. Анализируя эти документы, можно определить характеристики нежилых помещений.
Так, основными характеристиками нежилых помещений являются: назначение (использование: все, кроме постоянного проживания): культурно-оздоровительное, производственное, медицинское и т.д.; если говорить о нежилых помещениях в жилых комплексах, то они не входят в состав общего имущества собственников жилья; кроме того, при разработке вопроса в контексте жилых комплексов, в вышеуказанных постановлениях правительства под нежилыми помещениями понимаются следует сказать, что к нежилым помещениям относятся также автостоянки, гаражи, паркинги и автопарковки, при этом нет необходимости переходить к жилым помещениям, автостоянкам, паркингам и другим помещениям.
Таким образом, необходимо сформулировать понятие нежилого помещения в правовом поле, проанализировав нормативно-правовую базу по теме настоящего исследования. Нежилым считается участок, не предназначенный для постоянного проживания, и в документе должно быть указано, что он не является частью общего имущества домовладельца, является встроенным или пристроенным, не зависит от подключения к внешней сети, предназначен для культурно-оздоровительных, административных и других видов деятельности, или показано, что оно образует автостоянку, парковочное место, паркинг или гараж.
Таким образом, данная краткая трактовка нежилых помещений может свидетельствовать о том, что данная система не получила должного рассмотрения в отечественной судебной практике и необходимо дальнейшее развитие взглядов на предмет научного интереса в данной статье. Современное законодательство определяет только жилые помещения, и это определение утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Правительством Российской Федерации, ст. 47 Жилищного кодекса страны регулируется статьей 15, пунктом 2, страницами 3 и 4.
В Постановлении Правительства РФ № 345 от 06.05.2011 г. обозначены следующие «нежилые помещения жилищных комплексов» - помещения жилищных комплексов, обозначенные в проектной или технической документации жилищных комплексов либо электронных паспортах жилищных комплексов, не являющиеся жилыми помещениями и входящие в состав общего имущества собственника помещения жилищного комплекса
Части коммунальных жилых помещений, предназначенные для размещения автотранспорта (автостоянки, подземные автостоянки и автостоянки, указанные в проектной документации), для целей настоящего положения считаются нежилыми помещениями. Следует отметить, что тот факт, что понятие категории «нежилое помещение» законодательно не закреплено, не свидетельствует об отсутствии самостоятельности данного правового явления, учитывая, что нежилые помещения могут выступать в качестве объекта сделок и правоотношений в гражданском праве.
Существует длительная история частной дискуссии о помещениях как части единого объекта движимого имущества: К.П. Победоносцев и Г.Ф. Шершеневич в своих работах рассматривали вопрос о самостоятельности помещений в рамках проблемы неделимости домов как единого объекта; К.П. Победоносцев считал, что если дом разделить между несколькими владельцами, то право собственности на каждое помещение будет неполным.
Г.Ф. Шершеневич, напротив, считает, что единого ответа на вопрос о делимости дома не существует. Это связано с тем, что дом может состоять как из части, которая сама по себе не может служить своему назначению, так и из относительно самостоятельного помещения со всем необходимым для его функционирования. На сегодняшний день в Гражданском кодексе Российской Федерации законодательно не определено помещение как самостоятельный объект недвижимого имущества. Законодатель относит к объектам недвижимого имущества здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, земельные участки, участки недр и другие объекты, которые прочно связаны с землей и не могут быть переданы без несоразмерного ущерба их назначению.
В частности, Жилищный кодекс РФ определяет жилые помещения как изолированные участки и объекты недвижимости, пригодные для постоянного проживания граждан. В этом же кодексе нежилые помещения упоминаются только в случаях перевода жилых помещений в нежилые. Аналогичные вопросы можно найти в законодательстве Соединенных Штатов Америки. Помещения являются самостоятельным объектом права наряду со зданиями, а нежилые помещения - отдельным и «узким» понятием. Нежилые помещения - самостоятельное и «узкое» понятие. Гражданские ученые неоднократно пытались сформулировать его, отталкиваясь от существующего определения жилого помещения, данного законодателем. Так, А.Г. Хурцилава рассматривает нежилые помещения как недвижимое имущество в виде самостоятельно выделенных частей в составе зданий и сооружений, которые не предназначены для проживания, используются по единому хозяйственному назначению и принципиально связаны с земельным участком. С.Г. Певницкий и Е.А. Чехранова под нежилыми помещениями понимают изолированные помещения в составе здания, не предназначенные для проживания граждан.
Таким образом, отличить нежилые здания от жилых и других объектов можно, выделив основные характеристики нежилых зданий. Во-первых, общая характеристика здания как части участка (это относится как к жилым, так и к нежилым зданиям). Во-вторых, самостоятельность участка позволяет, в частности, говорить об участке как о самостоятельном объекте права. В-третьих, он предназначен для определенных видов использования нежилых помещений, не связанных с проживанием граждан. Учитывая вышеперечисленные особенности, определение «нежилого помещения» звучит следующим образом. «Нежилые помещения - это обособленное недвижимое имущество, соответствующее части здания (сооружения), предназначенное и пригодное для производственных, административных, общественных и иных целей, не связанных с целями постоянного проживания граждан (отвечающее требованиям установленных санитарных и технических правил и норм и иных законов)».