Гражданско - правовой режим недвижимого имущества

Понятие «недвижимость» было введено в законодательство нашей страны относительно недавно. В то время, когда в России существовала командная система, недвижимость была объектом государственной собственности, но никак не находилась в личном пользовании граждан. Только в редких случаях граждане приобретали право на недвижимое имущество (например, на жилые помещения) .
Сам термин «недвижимое имущество» появился в законодательстве РФ довольно поздно и заменил различные ранее действовавшие понятия. Введенный Петром Указ о единонаследии 1714 года устанавливал различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью понималось все то, что было прочно связано с земельным участком. Недвижимостью признавались все постройки, находящиеся над землей, а также различные строения, которые располагались под землей, например шахты. Недвижимым имуществом также признавались деревья, растения, плоды, а также полезные ископаемые,- все то, что непосредственно находится в земле или на ней произрастает.
К недвижимым вещам также относят сырье, производственные механизмы, сельскохозяйственные оборудования и инструменты, которые по своей природе хоть и являются движимыми, но предназначены для обслуживания недвижимого имущества.
В связи с тем, что в России плотно установились рыночные отношения, значение недвижимости резко возросло, как для юридических лиц, так и для обычных граждан.
Российский рынок характеризуется неравномерной развитостью своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и организаций. Несмотря на это рынок является очень перспективным для капиталовложений.
Недвижимость – это особый объект права собственности. Полномочия владения, пользования и распоряжения существенно отличаются от этих же правомочий другими видами собственности. Отличительной чертой недвижимого имущества является его высокая стоимость. В связи с особым назначением и целевой значимостью на объекты недвижимого имущества существует ряд ограничений. Государственные органы выполняют функции, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество, внесение изменений в государственный реестр. Все эти меры проводятся с целью защиты прав собственника.
Законодатель явно стремится разграничить недвижимые вещи, являющиеся таковыми в силу природы и не являющиеся недвижимостью по природе, но объявленные таковыми законом. Причем само по себе выделение категории недвижимости в силу закона не очень понятно. Тем более непонятно стремление законодателя признать недвижимостью вещи, которые предназначены для перемещения в пространстве (воздушные, морские и речные суда). Если это было связано с желанием подчинить данные объекты регистрационному режиму (такому же, как у подлинных недвижимостей), то для этого нет необходимости идти против природы таких вещей: положения п. 2 ст. 130 Гражданского кодекса РФ дают возможность законодателю устанавливать регистрационный режим и в отношении движимых вещей. Если за этим законодательным решением кроется желание подчеркнуть особый территориальный режим пространства внутри соответствующего судна, то для этого тоже нет необходимости объявлять его недвижимой вещью, так как соответствующий режим возникает в силу норм публичного права .
Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению.
Приобретение прав на недвижимость предполагает наличие дополнительных обязанностей по надлежащему содержанию этого имущества. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находившийся в государственной или муниципальной собственности, предшествует его отвод. Для возведения дома необходимо получить разрешение в органах местного самоуправления, с соблюдением санитарных, противопожарных и иных правил.
Недвижимость обладает высокой экономической ценностью. Это объясняется тем, что недвижимое имущество находится в длительном пользовании и не теряет своих свойств в течение времени использования . Недвижимое имущество обладает большой конструкторской сложностью, вследствие чего требуются большие финансовые затраты для поддержания его в надлежащем состоянии. Процесс отчуждения недвижимого имущества достаточно сложен, он состоит из нескольких этапов, поэтому его очень тяжело реализовать быстро за наличные деньги.
Таким образом, можно выделить следующие разновидности недвижимости, обладающие определенными особенностями:
1) земельные участки (включая недра и водные объекты);
2) лесной фонд;
3) здания и сооружения;
4) жилые помещения;
5) кондоминиумы;
6) предприятия как имущественные комплексы;
7) морские, воздушные, речные суда, космические объекты.

1.2.Правовой режим и виды недвижимого имущества

Понятие недвижимого имущества вошло в гражданские правоотношения и хозяйственный оборот нашего государства относительно недавно. Во время становления командно-административного механизма недвижимое имущество выступало лишь в качестве объекта собственности государства. В некоторых случаях допускалось право собственности граждан на определенные разновидности недвижимого имущества, к примеру, дома жилого типа.
Однако гражданско-правовая теория разрабатывала данный вопрос, продолжая традиции русского права дореволюционного периода. Сам термин «недвижимость» образовался в законодательстве Российского государства достаточно поздно и заменил ранее действовавшие различные понятия, которые регулировали правовой статус строений и участков земли.
Решающий шаг в формировании понятия недвижимого имущества сделал Гражданский кодекс Российской Федерации, который не только предоставил определение недвижимым вещам в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ, но и установил общие положения юридического режима недвижимого имущества.
Подразделение вещей на движимые и недвижимые находит широкое использование и в законодательстве иных государств. Так, в соответствии с законодательством Франции, к недвижимости следует отнести землю и непосредственно связанные с ней строения, леса, урожай и др. К недвижимости также отнесены автомобили, сырье и инструменты, применяемые на предприятии, орудие сельского хозяйства и иные вещи, хотя и движимые по собственной физической природе, однако предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимого имущества в физическом смысле.
Все другие вещи следует отнести к движимым вещам. В связи с развитием рыночной системы экономики в РФ роль недвижимого имущества в имущественном положении физических лиц и организаций существенно выросла. Отечественный рынок недвижимого имущества отражает все насущные проблемы переходной системы экономики и определяется неравномерным развитием собственных сегментов, несовершенной базой законодательства и низким уровнем инвестиционной активности физических лиц и организаций. Вместе с тем, данный рынок представляет из себя перспективную область капиталовложения.
Недвижимость обладает, как правило, сложным характером, т.к. состоит из комплекса разнородных вещей, составляющих единое целое и применяемых по одному назначению. Среди «традиционного» недвижимого имущества лишь участок земли, если на нем отсутствуют постройки, насаждения либо сооружения, следует отнести к простым вещам. Во время осуществления сделок с недвижимым имуществом стороны имеют право распорядиться как любой вещью, которая входит в недвижимое имущество, так и любой наиболее сложной недвижимостью, исключив из ее структуры любую входящую в нее вещь.
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» определяет процесс государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – правового акта признания и подтверждения государством образования, обременения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество согласно ГК РФ.
Данный правовой акт признается необходимым фактом – определенным обстоятельством, с которым законодательство связывает формирование либо прекращение прав на имущество. Важность данного института подчеркивается также и тем, что государственная регистрация считается единственным доказательством того, что существует реальное, зарегистрированное право.
В основании разделения вещей на движимые и недвижимые лежит право частной собственности на земельный участок, так как недвижимость вещи устанавливается, в первую очередь, через связь с землей. Вместе с тем земля, по причине ее обременения, подвергается в частном обладании таким обременением, которое не характерно для движимых вещей.
Объекты недвижимого имущества также отличаются по собственному происхождению: сформированные природой без человеческого участия, признающиеся результатом человеческого труда, и, в конечном счете, объекты, хоть и образованные человеческим трудом, однако связанные с основой природы настолько, что в отрыве от нее не могут функционировать.
Недвижимое имущество имеет повышенную ценность в экономической сфере. Это обуславливается тем, что она предназначена для продолжительного пользования и не исчезает в процессе применения. Обычно, она имеет конструктивную сложность, которая подразумевает большие затраты на поддержание ее в надлежащем состоянии. К тому же довольно сложная процедура передачи права собственности на недвижимое имущество определяет не очень высокий уровень ликвидности недвижимого имущества в качестве товара, т.к. ее нельзя реализовать быстро на наличные денежные средства.