Определение стоимости земельного участка населенного пункта на примере участка №137 по Дмитровский муниципальный округ д.Матвеево

Если рассматривать данный вопрос с точки зрения налогообложения - кадастровая стоимость является основой для расчета налога на землю (в соответствии со ст. 391 НК РФ), то есть она определяет налогооблагаемую базу. Хотя ФСО №4 формально приравнивает кадастровую стоимость к рыночной, на практике существуют значительные различия в целях, методах, периодичности и инициаторах оценки. Кадастровая стоимость – это упрощенная оценка, ориентированная на массовое налогообложение, в то время как рыночная стоимость – более точная оценка, предназначенная для решения конкретных задач. Важно понимать эти различия при использовании данных о стоимости недвижимости.
Под рыночной стоимостью и причинами ее расхождения с кадастровой стоимостью приводит к частому оспариванию кадастровой оценки. Разберем ключевые моменты:
1. Определение рыночной стоимости: Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект может быть продан на открытом рынке при следующих условиях:
* Добровольная сделка - ни одна из сторон не принуждается к сделке.
* Информированность сторон - обе стороны обладают достаточной информацией о предмете сделки.
* Открытый рынок - объект предлагается на открытом рынке типичным способом.
* Разумная цена - цена является разумным вознаграждением за объект.
* Денежный платеж -оплата осуществляется в денежной форме.
Основная цель рыночной оценки состоит в том, что рыночная оценка проводится для оспаривания результатов кадастровой оценки, с целью снижения налоговых или арендных платежей. Различия между рыночной и кадастровой оценкой заключаются в том, что кадастровая оценка – массовая, рыночная – обычно индивидуальная. Это приводит к существенным различиям в результатах, так как индивидуальная оценка учитывает уникальные характеристики конкретного объекта. Кадастровая стоимость часто значительно (иногда многократно) превышает рыночную стоимость. Это связано с методологическими особенностями кадастровой оценки и ее фокусом на создании налоговой базы, а не на точном отражении рыночных цен. Из-за расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью владельцы недвижимости часто оспаривают результаты кадастровой оценки в специальных комиссиях и суде. Относительно недавние изменения в законодательстве, которые позволяют использовать рыночную стоимость в качестве основы для кадастровой, привели к увеличению числа таких обращений. Это расхождение является ключевым фактором, стимулирующим владельцев недвижимости к оспариванию кадастровой оценки в целях снижения налогового бремени. Знание этих различий необходимо для принятия обоснованных решений в сфере недвижимости.
Сравнение различных видов стоимости приводит к подчеркиванию их различий, особенно между рыночной и кадастровой стоимостью, а также объясняет понятия инвестиционной и ликвидационной стоимости.
Обе оценки используют одну и ту же рыночную информацию, но различия сводятся к погрешности. Рыночная оценка считается более корректной из-за индивидуального подхода, учитывающего все факторы, влияющие на стоимость. Кадастровая оценка, основанная на методах массовой оценки, имеет большую погрешность, так как не учитывает все индивидуальные особенности объектов.
Инвестиционная стоимость - это стоимость объекта для конкретного инвестора, учитывающая его инвестиционные цели. В отличие от рыночной стоимости, возможность продажи на открытом рынке не обязательна. Основное назначение – измерение эффективности инвестиций с точки зрения конкретного инвестора.
Ликвидационная стоимость - это цена, по которой объект может быть продан в короткий срок, когда продавец вынужден продать имущество. В отличие от рыночной стоимости, учитываются чрезвычайные обстоятельства, вынуждающие продавца к срочной продаже, что обычно приводит к снижению цены.
Сложность оценки земельных участков определяется основными факторами, влияющими на их стоимость.
1. Оценка земельных участков – сложный процесс из-за большого количества индивидуальных характеристик и внешних факторов, влияющих на стоимость.
2. Местоположение и окружение: это, пожалуй, самый важный фактор. Расположение участка относительно инфраструктуры, транспортных артерий, социально значимых объектов существенно влияет на его стоимость. Целевое назначение, разрешенное использование, права третьих лиц: Возможности использования участка (строительство, сельское хозяйство и т.д.), наличие ограничений, сервитутов и других прав на участок. Физические характеристики: площадь, рельеф, форма, наличие или отсутствие природных ресурсов и др., транспортная доступность: близость к основным транспортным магистралям, инфраструктура: наличие инженерных коммуникаций (вода, электричество, газ, канализация), объектов социальной инфраструктуры (школы, больницы, магазины).
3. Условия финансирования: как оплачивается сделка (собственные средства, кредит, ипотека), условия кредита влияют на привлекательность сделки и стоимость участка, условия платежа - как осуществляется оплата (наличные, безналичный расчет, бартер, рассрочка), обстоятельства сделки: была ли публичная оферта, аффилированность сторон, продажа в условиях банкротства. Эти факторы могут влиять на рыночную цену. Изменение цен на аналогичные участки за период между сделкой с аналогом и датой оценки.
4. Категории факторов, влияющих на стоимость земли: экономические, такие как общая экономическая ситуация, состояние рынка недвижимости, уровень процентных ставок, инфляция; социальные, к ним относятся демографическая ситуация, уровень преступности, социальная инфраструктура; юридические, административные, политические - законодательство, регулирующее использование земли, политическая стабильность, уровень коррупции. А также физические, экологические, местоположение - рельеф, климат, окружающая среда, транспортная доступность. Оценка земельных участков является сложной задачей, требующей анализа множества взаимосвязанных факторов. Рассмотрение всех этих факторов, как характеристик самого участка, так и особенностей сделок, обеспечивает максимально точную оценку.
Разберем детальнее экономические, социальные, и юридическо-административно-политические факторы, влияющие на стоимость земельных участков.
1. К экономическим факторам относятся факторы спроса - уровень занятости, заработная плата, доходы населения, доступность кредитов, процентные ставки, издержки оформления сделок. Высокий уровень занятости и доходов, низкие процентные ставки и доступные кредиты стимулируют спрос на землю. А также факторы предложения - объем земли на рынке, затраты на освоение земли и строительство, затраты на финансирование, налогообложение. Большое предложение земли и низкие затраты на освоение снижают стоимость.
2. Социальные факторы, которые основаны на потребностях людей в земле и общении. Это проявляется в стремлении жить ближе к городу, а также в предпочтениях к различным типам землепользования (например, сельская местность или город). Возрастная структура населения, уровень образования, криминогенность, сила чувства собственности. Низкий уровень преступности и сильное чувство собственности положительно влияют на стоимость земли.
3. Юридические, административные и политические факторы, которые могут обладать положительным влиянием, например государственная политика льгот стимулирует освоение земли. К отрицательному влиянию относятся экономическая, фискальная и кредитно-денежная политика государства могут сдерживать экономический рост и спрос на землю. Механизмами регулирования являются налогообложение, зонирование, контроль землепользования, арендная плата. Эти механизмы используются для стимулирования или ограничения освоения земли. Качество услуг местной администрации также имеет значение, а именно состояние дорог, школ, общественного транспорта, городских служб. Хорошее качество услуг повышает привлекательность района и стоимость земли.
Стоимость земельных участков определяется сложным взаимодействием экономических, социальных и политических факторов. Понимание этих факторов важно как для потенциальных покупателей и продавцов, так и для органов власти при принятии решений, связанных с регулированием рынка земли.
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, принципы оценки:
1. Физические факторы, факторы окружающей среды и местоположение - эти факторы подразделяются на характеристики самого участка (размер, рельеф, физические параметры) и характеристики его местоположения относительно важных объектов (деловой центр, дороги, школы, магазины).
2. Экономические факторы влияют на стоимость недвижимости. Принципы оценки позволяют учитывать наиболее значимые из них.
3. Принципы оценки объектов недвижимости — это правила, определяющие степень влияния рыночных, производственных факторов и личных предпочтений владельцев на стоимость объекта.
4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков утверждены распоряжением Министерством имущественных отношений РФ в 2002 году. Используются для оценки земельных участков, не изъятых из оборота, сформированных в соответствии с законодательством.
5. Основные принципы формирования стоимости земли: принцип полезности - стоимость земли определяется ее полезностью для различных целей.
Принцип спроса и предложения - стоимость земли зависит от соотношения спроса и предложения на рынке.
Принцип замещения - стоимость земли определяется стоимостью аналогичных участков.
Принцип ожидания - стоимость земли отражает ожидаемые будущие доходы от ее использования.
Принцип изменения - стоимость земли меняется под влиянием различных факторов (экономических, социальных, политических).
Принцип внешнего влияния - стоимость земли зависит от факторов, внешних по отношению к самому участку (инфраструктура, окружение).
Принцип наиболее эффективного использования -стоимость земли определяется ее наиболее выгодным использованием.
Принцип полезности - стоимость земли определяется ее способностью удовлетворять потребности пользователя в течение определенного времени. Земля без полезного применения не имеет рыночной стоимости.
Принцип спроса и предложения - цена земли определяется взаимодействием спроса и предложения. Высокий спрос при ограниченном предложении ведет к росту цен, и наоборот. Земля обладает неэластичным предложением, так как ее количество ограничено, поэтому цена в большей степени зависит от спроса и платежеспособности покупателей.
Принцип замещения - покупатель не заплатит больше, чем стоит аналогичный участок с таким же уровнем полезности, предлагаемый по более низкой цене. Этот принцип лежит в основе метода сравнения продаж при оценке.
Принцип ожидания - стоимость земли определяется ожидаемым доходом, который она может принести в будущем при наиболее эффективном использовании. Будущие выгоды дисконтируются до настоящего момента для определения текущей стоимости. * Принцип изменения: Стоимость земли не является постоянной и изменяется во времени в зависимости от различных факторов: изменение целевого назначения, разрешенного использования, прав третьих лиц, и разделения имущественных прав на землю.
Принцип внешнего влияния (местоположения) -стоимость земли напрямую зависит от ее местоположения и окружающих факторов. Местоположение является ключевым фактором, который учитывает влияние правовых, физических и экологических характеристик территории. Лучшее местоположение означает более высокую стоимость.
Принцип наиболее эффективного использования - оценка проводится, исходя из наиболее выгодного и допустимого использования земельного участка, который должен быть физически возможным, экономически оправданным, юридически допустимым и финансово реализуемым, приводящим к максимальной стоимости. Это использование может отличаться от текущего использования участка.
Методические рекомендации обеспечивают стандартизированный подход к оценке, основанный на объективных принципах. При определении наиболее эффективного использования учитываются такие факторы, как целевое назначение, разрешенное использование, окружающая застройка, перспективы развития района, ожидаемые изменения рынка и текущее использование. Важно отметить, что земельный участок всегда рассматривается как незастроенный при определении наиболее эффективного использования. Стоимость земли сама по себе может превышать стоимость участка с существующими улучшениями, если эти улучшения устарели или мешают наиболее эффективному использованию. В заключении, эти два принципа дополняют ранее описанные, обеспечивая более полную картину факторов, влияющих на рыночную стоимость земельных участков. Принцип местоположения подчеркивает важность внешней среды, а принцип наиболее эффективного использования фокусируется на потенциале участка независимо от его текущего состояния.
Для обеспечения объективности, единообразия и эффективности процесса оценки применяются следующие принципы:
Принцип единства системы: Применение единой методики оценки земель по всей России, с учетом категорий земель. Это обеспечивает сопоставимость оценок на всей территории страны.
Принцип учета особенностей использования территории субъектов РФ: Учитывает региональные особенности использования земель и опыт разных служб управления земельными ресурсами. Это позволяет адаптировать общую методику к местным условиям.
Принцип совместимости: обеспечивает согласованность данных и программного обеспечения кадастровой оценки с Государственным земельным кадастром (ГЗК). Это важно для интеграции данных и автоматизации процесса.
Принцип достоверности и обоснованности: Использование достоверной информации и современных методов обработки данных для получения надежных оценок. Это гарантирует качество и точность результатов.
Принцип простоты и универсальности: Использование специального технического обеспечения для упрощения и стандартизации процесса оценки. Это делает процесс более эффективным и доступным.
Принцип охвата всех земель и иерархичности: Оценка всех земель с учетом иерархической структуры (субъект РФ, район, зона, участок). Это обеспечивает комплексный подход к оценке и учет всех уровней влияющих факторов.
Принцип адаптивности: Учет традиционных методов оценки (сравнительный, доходный, затратный) в предлагаемой методике. Это обеспечивает гибкость и учет различных подходов к оценке в зависимости от ситуации. В целом, эти принципы направлены на минимизацию субъективизма и обеспечение объективной, прозрачной и научно обоснованной кадастровой оценки земель в России. Они обеспечивают единый подход, учитывая при этом региональные особенности и используя лучшие доступные методы оценки.
Основные подходы и методы оценки земельных участков. Исходя из двух видов оценки земли, а именно массовая кадастровая оценка, которая проводится для большого количества земельных участков одновременно, обычно с использованием автоматизированных систем и стандартизированных методик. Цель данной оценки является создание общей базы данных о стоимости земли для налогообложения и других государственных целей. И рыночная (единичная) оценка, которая проводится для отдельного земельного участка с учетом его специфических характеристик. Цель данной оценки является определить наиболее вероятную цену продажи данного конкретного участка на текущем рынке.
Выделяет три основных подхода к оценке стоимости земли:
Доходный подход: Оценка основывается на прогнозируемом будущем доходе, который может принести участок. Он учитывает потенциальную арендную плату, доход от использования и другие факторы, влияющие на доходность.
Сравнительный подход: Определение стоимости путем сравнения оцениваемого участка с аналогичными участками, по которым есть информация о совершенных сделках или предложениях. Этот подход основан на принципе замещения.
Затратный подход: Определение стоимости на основе затрат на создание аналогичного объекта, с учетом износа и других факторов. В случае земли этот подход менее распространен, чем доходный и сравнительный.
Выбор конкретного подхода и метода зависит от нескольких факторов: цели оценки (для чего проводится оценка (налогообложение, продажа, залог и т.д.)); доступности информации (есть ли достаточная информация для применения каждого подхода); характеристики объекта (насколько уникален оцениваемый участок). Оценщик имеет право самостоятельно выбирать подходы и методы, обосновывая свой выбор в зависимости от конкретной ситуации. Важность принципа замещения в сравнительном подходе подразумевает то, что разумный покупатель не заплатит больше, чем стоит аналогичный участок.
Сравнительный подход заключается в следующем: определение стоимости оцениваемого участка путем сравнения его с аналогичными участками, которые были недавно проданы на рынке. Цена оцениваемого участка корректируется с учетом различий между ним и объектами-аналогами. Подход включает прямые сравнения и анализ статистических данных о рынке. Часто используется метод сравнения продаж (или рыночный метод), основанный на анализе цен совершенных сделок с аналогичными участками. Основан на принципе замещения: покупатель не заплатит больше, чем стоит аналогичный участок. Цель — найти справедливую цену, приемлемую для обеих сторон сделки. При данном подходе использует данные о недавно совершенных сделках с аналогичными участками. Важно, чтобы эти данные были достоверными и достаточными для анализа.
Доходный подход заключается в оценке стоимости участка и основывается на его потенциальной способности генерировать доход в будущем. Стоимость определяется на основе прогнозируемых доходов (например, арендной платы) и расходов, связанных с использованием участка. Применяется только к участкам, способным приносить доход. Стоимость определяется на основе способности земли генерировать доход на протяжении всего срока ее эксплуатации. Требует достоверной информации о будущих доходах и расходах, связанных с использованием оцениваемого участка. Прогнозирование доходов играет ключевую роль в этом подходе.
Между подходами существуют следующие различия: сравнительный подход опирается на прошлые сделки и аналогичные объекты, в то время как доходный подход фокусируется на будущих доходах. Сравнительный подход подходит для большинства участков, а доходный подход — только для тех, которые могут приносить доход (например, коммерческая недвижимость, сельскохозяйственные угодья). Сравнительный подход проще в применении, если есть достаточно информации о сделках с аналогичными участками. Доходный подход требует более сложных прогнозов и анализа.