Определение рыночной стоимости трехкомнатной квартиры, расположенной в Дмитровском городском округе Московской области

ВВЕДЕНИЕ

Оценка недвижимости учитывает множество неопровержимых факторов об объекте, таких как его местоположение, размер участка, удобства и план этажа. Другой фактор, который труднее измерить, — это текущая стоимость будущих выгод, которые получит владелец собственности.
Эта концепция связана с относительно длительным сроком действия и высокой ценой покупки недвижимости. Для большинства домовладение не является случайным или краткосрочным обязательством.
Точная оценка важна не только для покупателей и продавцов, но и для банков, которые финансируют покупки, компаний по страхованию имущества, которые их защищают, и местных органов власти, которые облагают налогом их владельцев.
Актуальность работы заключается в том, что за последнее время оценка стоимости недвижимости претерпела множество изменений благодаря влиянию внешних факторов.
Цель работы — определить рыночную стоимость трехкомнатной квартиры, расположенной в Дмитровском городском округе Московской области, по состоянию на февраль 2025 г.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1. исследовать основные понятия и принципы оценки рыночной стоимости недвижимости;
2. исследовать основные методы оценки рыночной стоимости недвижимости;
3. описать район расположения объекта оценки;
4. рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости.
Объект исследования – методы определения рыночной стоимости трехкомнатной квартиры, расположенной в Дмитровском городском округе Московской области.
Предмет исследования – действующая методика по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.
Теоретическую основу составили работы таких авторов, как Артамонов В. А., Тепман Л. Н., Бакулина А.А., Тазихина Т.В., Барачашвили К., Беккер Т.А., Тупикова О.А., Борисов А.Н. и т.д. [1-18].
Структурно работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы. В первой главе рассматриваются теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости, во второй главе определение рыночной стоимости объекта недвижимости на примере трехкомнатной квартиры, расположенной в Дмитровском городском округе Московской области.
 
Глава 1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости

1.1 Оценка стоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки

Стоимость недвижимости определяется как текущая стоимость будущих выгод, возникающих в результате владения собственностью.
В отличие от многих потребительских товаров, которые быстро используются, преимущества недвижимости обычно реализуются в течение длительного периода времени. Оценка стоимости недвижимости должна учитывать экономические и социальные тенденции, а также правительственный контроль или постановления и условия окружающей среды, которые могут влиять на четыре элемента стоимости:
- спрос: желание или потребность в собственности, подкрепленная финансовыми средствами для удовлетворения этого желания.
- полезность: способность собственности удовлетворять желания и потребности будущих владельцев.
- дефицит: ограниченное предложение конкурирующих объектов недвижимости.
- возможность передачи: легкость, с которой права собственности могут быть переданы новому владельцу.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта, определяемый в соответствии с № 237-ФЗ. Понятие рыночной стоимости гораздо более широкое и прямо зависит от спроса на рынке недвижимости, объема предложения и состояния конкретного жилья, тогда как кадастровая стоимость главным образом обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Кадастровую стоимость утверждает город Москва в лице Департамента городского имущества, она в первую очередь влияет на ставки связанных с недвижимостью налогов.
В отличие от рыночной, в кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики жилья, например состояние ремонта и сантехники, вид из окна и т. д. Местоположение, год постройки и состояние дома влияют как на рыночную, так и на кадастровую стоимость объекта.
Цели расчета кадастровой стоимости:
- вычисление суммы налога на недвижимость;
- подсчет суммы налога в случае купли-продажи / аренды / обмена жилья;
- оформление права наследования на жилье;
- определение цены при обмене объекта на другую недвижимость;
- оформление договора дарения на недвижимость.
Определение рыночной стоимости может потребоваться при:
- покупке или продаже недвижимости;
- получении недвижимости по наследству;
- страховании недвижимости;
- оформлении кредита под залог недвижимости, в том числе при ипотеке;
- решении спорных вопросов с недвижимостью;
- установлении стоимости имущества должника-банкрота;
- установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей;
- установлении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал.
Во всех данных случаях может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь ее документальное подтверждение. Важно, что при совершении сделок с имуществом несовершеннолетнего ребенка необходимо одобрение органов опеки и попечительства. Оценка для опеки — это определение рыночной стоимости объекта, доля в котором или собственником которого является несовершеннолетний ребенок.
Общие критерии оценки рыночной стоимости:
- конъюнктура рынка, состояние спроса и предложения на подобные объекты;
- типовое или уникальное жилье, тип постройки, спрос на серию дома;
- расположение жилья;
- транспортная инфраструктура и перспективы ее развития;
- экологическая обстановка;
- социальная и коммерческая инфраструктура района: поликлиники, школы, торговые центры, парки.
Существенные факторы, влияющие на рыночную стоимость:
- площадь квартиры, количество комнат;
- этажность дома и расположение квартиры на конкретном этаже;
- наличие лифта/лифтов;
- стандартная или индивидуальная планировка;
- техническое состояние, наличие современного ремонта;
- соотношение общей и жилой площадей, площадь кухни;
- наличие раздельного или совмещенного санузла или нескольких санузлов в помещении.
Второстепенные факторы — высота потолков, вид из окон, наличие балкона или лоджии. Эти факторы не так важны, как вышеперечисленные, однако для конкретного покупателя именно они могут выходить на первый план при выборе объекта. Их также обязательно учитывают при определении рыночной стоимости квартиры.
Этапы проведения оценки рыночной стоимости
- заключение договора о проведении оценки;
- выбор методов оценки;
- сбор и анализ информации, необходимые расчеты;
- определение итоговой стоимости объекта оценки;
- составление отчета об оценке.
Ценность против стоимости и цены.
Ценность не обязательно равна стоимости или цене.
Под себестоимостью понимаются фактические затраты, связанные с созданием и маркетингом продукта, такие как материалы, рабочая сила и реклама.
Цена, с другой стороны, — это сумма, которую кто-то готов заплатить за продукт.
Хотя стоимость и цена могут влиять на стоимость, они не определяют стоимость. Цена продажи дома может составлять 150 000 долларов, но его стоимость может быть значительно выше или ниже. Например, если новый владелец обнаружит в доме серьезный недостаток, например, неисправный фундамент, то стоимость дома может оказаться ниже его цены.
Рыночная стоимость.
Оценка — это мнение или оценка относительно стоимости конкретного имущества на определенную дату.
Отчеты об оценке используются предприятиями, государственными учреждениями, частными лицами, инвесторами и ипотечными компаниями при принятии решений относительно сделок с недвижимостью. Целью оценки является определение рыночной стоимости недвижимости или вероятной цены, которую недвижимость принесет на конкурентном и открытом рынке [19].
Рыночная цена, то есть цена, по которой недвижимость фактически продается, не всегда может отражать рыночную стоимость. Например, если продавец находится под принуждением из-за угрозы потери права выкупа или если проводится частная продажа, недвижимость может быть продана по цене ниже ее рыночной стоимости. Если за недвижимость разразится торговая война, решающую роль могут сыграть эмоции, а не ценность.

1.2 Методы оценки

Точная оценка зависит от методического сбора данных. Конкретные данные об объекте недвижимости и общие данные, относящиеся к региону, городу и району, в котором расположен объект, собираются и анализируются для получения стоимости.
При оценке используются три основных подхода к определению стоимости недвижимости.
Метод 1: Подход сравнения продаж.
Метод сравнения продаж обычно используется при оценке частных домов и земли. Этот подход, который иногда называют подходом рыночных данных, представляет собой оценку стоимости, полученную на основе сравнения с недавно проданными объектами недвижимости, имеющими аналогичные характеристики [20].
Подобные объекты недвижимости называются сопоставимыми. Чтобы обеспечить достоверное сравнение, каждый из них должен:
- быть максимально похожим на объект недвижимости.
- были проданы в течение последнего года на открытом конкурентном рынке.
- были проданы в типичных рыночных условиях.
В процессе оценки следует использовать как минимум три или четыре сопоставимых объекта. Наиболее важными факторами, которые следует учитывать, являются размер, сопоставимые характеристики и – возможно, больше всего – местоположение, которые могут оказать огромное влияние на рыночную стоимость недвижимости.
Данный подход имеет смысл применять, если есть большая выборка достоверных данных о квартирах с аналогичными параметрами и в схожих локациях. Обычно такая информация есть у агентств недвижимости, для приблизительной оценки можно воспользоваться открытыми интернет-площадками.
Метод 2: Затратный подход.
Затратный подход можно использовать для оценки стоимости объектов недвижимости, которые были улучшены за счет добавления одного или нескольких зданий. Этот метод предполагает раздельную оценку стоимости зданий и земли с учетом амортизации. Оценки суммируются для расчета стоимости всего улучшенного имущества.
Затратный подход начинается с предположения, что разумный покупатель не будет платить за существующую улучшенную недвижимость больше, чем стоило бы купить сопоставимый участок и построить аналогичное здание. Этот подход полезен, когда оцениваемая недвижимость относится к типу, который не часто продается и не приносит дохода, например, школы, церкви, больницы и правительственные здания.
Затраты на строительство можно оценить несколькими способами, включая метод квадратных футов, при котором стоимость квадратного фута недавно построенного сопоставимого объекта умножается на количество квадратных футов в рассматриваемом здании; поэлементный метод, при котором затраты оцениваются на основе стоимости строительства на единицу измерения отдельных компонентов здания, включая рабочую силу и материалы; и метод количественного обследования, который оценивает количество сырья, которое потребуется для замены рассматриваемого здания, а также текущую цену материалов и соответствующие затраты на установку.
Амортизация.
Для целей оценки амортизацией называют любое состояние, которое отрицательно влияет на стоимость улучшения недвижимости. Он принимает во внимание:
- физический износ, включая излечимый износ, такой как покраска и замена крыши, и неизлечимый износ, например структурные проблемы.
- функциональное устаревание, которое относится к физическим или конструктивным особенностям, которые владельцы недвижимости больше не считают желательными, например, устаревшая бытовая техника, устаревшее оборудование или дома с четырьмя спальнями и только одной ванной.
- экономическое устаревание, вызванное внешними факторами, такими как расположение вблизи шумного аэропорта или завода, загрязняющего окружающую среду.
Методология.
1) оценить стоимость земли, как если бы она была свободной и доступной для максимально эффективного использования, используя метод сравнения продаж, поскольку земля не подлежит амортизации;
2) оценить текущую стоимость строительства зданий и благоустройства территории;
3) оценить сумму амортизации улучшений, возникших в результате износа, функционального или экономического устаревания;
4) вычесть амортизацию из сметной стоимости строительства;
5) добавить расчетную стоимость земли к амортизированной стоимости зданий и благоустройства территории, чтобы определить общую стоимость недвижимости.
В этом случае исходят из того, что покупатель не заплатит за лот больше, чем стоило бы строительство или восстановление аналогичного объекта недвижимости. Стоимость объекта рассчитывается как стоимость участка земли плюс стоимость замещения или воспроизводства объекта недвижимости минус стоимость накопленного износа.
Метод 3: Подход капитализации доходов.
Этот метод, который часто называют просто доходным подходом, применим только для оценки имущества для инвесторов, стремящихся получить доход от использования имущества.
В этом случае оцениваются потенциальная доходность — от перепродажи и/или аренды (в зависимости от целей покупателя-инвестора), а также сопутствующие расходы.
Доходный подход основан на взаимосвязи между нормой прибыли, которую требует инвестор, и чистым доходом, который приносит недвижимость. Он используется для оценки стоимости приносящей доход недвижимости, такой как жилые комплексы, офисные здания и торговые центры.