Ипотечный кредит в России и порядок его учета

Банковское кредитование, являясь регулируемой деятельностью, подразумевает предоставление банком, выступающим кредитором, денежных средств заемщику на определенный срок, с условием возврата по установленной схеме, которая включает в себя оплату процентов и возвращение основного долга. Оформление такого рода сделки происходит посредством заключения кредитного договора между банком и заемщиком. Кредит предоставляется после заключения в письменной форме кредитного договора, на основе которого банк (кредитодатель) обязуются предоставить денежные средства (кредит) другому лицу (кредитополучателю) в размере и на условиях, определенных договором, а кредитополучатель обязуется вернуть кредит и уплатить проценты за пользование им. [11]
Действие кредитного договора начинается с момента его заключения и до полного исполнения кредитополучателем обязательств, по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, а также полного исполнения сторонами иных обязательств, вытекающих из договора [8].
Ипотечный кредит — это долгосрочный кредит, предоставляемый кредитными организациями (банками или ипотечными компаниями) для приобретения недвижимости, который обеспечивается ипотекой. При этом в качестве залога выступает сама недвижимость (например, квартира, дом или земельный участок), что позволяет снизить риски для кредитора [5].
Термин «Ипотека» произошел от греческого слова «Hypotheke», и в переводе означает залог. Ипотека - это залог недвижимости под выдаваемый кредит, когда залог, служащий основанием этого кредита, не передается кредитору, а остается в собственности должника. На заложенное под ипотеку имущество налагается запрещение на продажу или переоформление его на другое лицо до полного погашения кредита и всех процентов [13].
Ипотека - это долгосрочный финансовый инструмент, предоставляемый преимущественно для приобретения недвижимости. В качестве залога выступают различные объекты: квартиры, частные дома с участками, производственные помещения с землей и земельные участки. Длительность ипотечного кредитования варьируется и определяется рядом факторов, включая выбранный банк, тип программы кредитования, размер запрашиваемого кредита и финансовые возможности заёмщика. Обычно предлагаемые сроки ипотеки составляют от 3 до 30 лет. Законодательной основой рассматриваемых ипотечных операций выступают Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 16.07.1998 № 102Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закон РФ от 29.05.1992 № 28721 «О залоге», Федеральный закон РФ от 26.10.2002 № 127ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» [1], [9].
Ипотека, в отличие от обычного залога, предполагает соблюдение трех основных условий.
Во-первых, предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество [5]:
1. земельные участки (за исключением земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, а также полевых земельных участков личных подсобных хозяйств);
2. предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3. жилые дома и квартиры, а также их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Указанное имущество должно принадлежать организации залогодателю на праве собственности или хозяйственного ведения.
Кроме того, для сделки по ипотеке необходимо пройти обязательную государственную регистрацию в едином реестре, где хранятся сведения о правах на недвижимость. То же самое правило применяется и в случае, если соглашение о залоге недвижимости является частью кредитного или другого договора.
Кроме того, оформление залога недвижимости не ограничивается только договором ипотеки, часто дополняется именной ценной бумагой, которая выступает как закладная и подтверждает права владельца на получение определенной суммы или имущественных обязательств.
С точки зрения экономики, ипотечный кредит можно понимать, как систему экономических отношений, возникающих при предоставлении и возврате заемных средств. Такое определение обусловлено ролью, которую играет ипотечный кредит в экономике. К таким функциям относятся: перераспределение финансовых ресурсов (обеспечивает платежеспособный спрос), социальная (государственная поддержка, ипотечные программы, направленные на решение жилищных проблем), внешняя (направлена на рынок жилья), инвестиционная (направлена на суммированиие накоплений и преобразование в инвестиции в жилищную сферу), функция рефинансирования. Последняя обозначенная функция сформировалась за счет необходимости формирование долгосрочных финансовых ресурсов. Реализация сущности ипотечного кредита в ипотечном кредитовании. Ипотечное кредитование стоит рассмотреть, как процесс, который направлен на возврат ссуженной стоимости. Этот процесс должен протекать на основании всех принципов ипотечного кредитования [7].
Если рассматривать ипотечный кредит со стороны экономической сущности, то трактоваться это понятие будет как экономические отношения, связанные с образованием и движением ссуженной стоимости. Такая позиция определения связана с функциями, которые ипотечный кредит выполняет. К таким функциям относятся: перераспределение финансовых ресурсов (обеспечивает платежеспособный спрос), социальная (государственная поддержка, ипотечные программы, направленные на решение жилищных проблем), внешняя (направлена на рынок жилья), инвестиционная (направлена на суммированиие накоплений и преобразование в инвестиции в жилищную сферу), функция рефинансирования. Последняя обозначенная функция сформировалась за счет необходимости формирование долгосрочных финансовых ресурсов. Реализация сущности ипотечного кредита в ипотечном кредитовании. Ипотечное кредитование стоит рассмотреть как процесс, который направлен на возврат ссуженной стоимости. Этот процесс должен протекать на основании всех принципов ипотечного кредитования.
Назначение ипотечного кредита [3]:
Основная цель ипотечного кредита — предоставить возможность гражданам и семьям приобрести жильё, что в большинстве случаев требует значительных финансовых вложений, превышающих финансовые возможности заемщика в данный момент.
Ипотечное кредитование способствует развитию строительной отрасли, увеличению объемов жилищного строительства и, соответственно, созданию новых рабочих мест.
Ипотечный кредит позволяет людям, не имеющим достаточных средств для покупки недвижимости, осуществить свою мечту о собственном жилье, улучшая качество жизни и обеспечивая жильем.
Наличие собственного жилья приносит стабильность в жизнь заемщика, защищая семейный бюджет от скачков арендной платы.
Ипотека помогает заемщику накапливать активы в виде недвижимости, которая со временем может увеличивать свою стоимость, обеспечивая тем самым финансовую подушку на будущее.

1.2 Нормативная база ипотечного кредитования

Нормативная база ипотечного кредитования в России состоит из множества законов, постановлений и подзаконных актов, регулирующих отношения между кредиторами, заемщиками и государственными органами. Ниже представлены ключевые элементы этой нормативной базы.
1. Основные законодательные акты
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) [1]:
Регулирует общие правила сделок и обязательств, в том числе ипотечного кредитования. Важные статьи включают:
Статья 309 — Общие положения о обязательствах.
Статья 811 — Ипотека (заложение). Определяет правовые основы ипотеки, включая условия и порядок ее установления.
Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" [2]:
Основной закон, регулирующий ипотечные сделки, порядок оформления ипотеки, права и обязанности сторон, а также особенности обращения взыскания на имущество.
Федеральный закон от 15 декабря 2001 года № 167-ФЗ "О государственном регулировании ипотечного кредитования":
Устанавливает основные принципы государственной политики в области ипотечного кредитования, а также меры по поддержке ипотечной доступности.
2. Подзаконные акты
Постановления Правительства России:
Регулируют отдельные аспекты ипотечного кредитования, например, правила предоставления субсидий на основе ипотечных кредитов для различных категорий граждан.
Приказы и рекомендации Центрального банка России:
Устанавливают правила, касающиеся выдачи ипотечных кредитов, включая требования к минимальным процентным ставкам и порядку оценки кредитоспособности заемщиков.
3. Правила и требования к ипотечному кредитованию
Требования к заемщику:
Кредиторы должны учитывать платежеспособность заемщика, его кредитную историю, и другие факторы при принятии решения о выдаче ипотечного кредита.
Оценка недвижимости:
Порядок оценки ипотечного кредита и приобретаемой недвижимости: оценка должна проводиться независимыми оценщиками, работающими по лицензии.
Страхование:
Обязательное страхование объекта недвижимости, на который устанавливается ипотека, а также страхование жизни и здоровья заемщика (по желанию).
4. Государственные программы поддержки ипотеки
Ипотека с государственной поддержкой:
Включает программы, такие как «Ипотека для семей с детьми», которая предоставляет льготные условия для семей, имеющих детей.
Субсидирование процентной ставки:
Программы, позволяющие снизить ставку по ипотеке за счет дотаций от государства.
5. Кодекс законов о защите прав потребителей
Федеральный закон от 7 февраля 1992 года № 2300-1 "О защите прав потребителей":
Обеспечивает защиту прав заемщиков в отношениях с кредитными организациями и устанавливает ответственность за недостоверную информацию о кредитах.

1.3 Состояние ипотечного кредитования в России

Российский ипотечный рынок, демонстрируя свою динамичность, адаптируется к текущим экономическим и финансовым реалиям. Согласно «Коммерсанту», в начале осени на первичном рынке недвижимости России зафиксировано некоторое оживление. Средние цены на недвижимость продемонстрировали месячный рост в диапазоне 0,6–0,9%, а спрос, пережив спад в августе, начал уверенно возвращаться к прежним показателям.