Организация ипотечного кредитования: проблемы и перспективы (на примере АО Банк Дом РФ)

ВВЕДЕНИЕ

Ипотечное кредитование в современной экономике России играет ключевую роль в обеспечении граждан жильем и выступает важным инструментом для реализации государственной жилищной политики. В условиях быстроменяющегося экономического ландшафта, сложной политической ситуации и растущих потребностей населения в качественном и доступном жилье необходимость в эффективных механизмах ипотечного кредитования становится особенно актуальной. АО «Банк Дом РФ» в этом контексте представляет собой интересный пример, поскольку банк активно развивает ипотечные продукты и услуги, адаптируясь к требованиям рынка и отвечая на вызовы времени.
С учетом того, что жилищные условия населения напрямую влияют на уровень жизни и социальное благополучие, ипотечное кредитование приобрело значительную социальную и экономическую значимость. Возможность получения ипотечного кредита позволяет многим семьям осуществить мечту о собственном жилье, что в свою очередь способствует росту экономики через развитие строительной отрасли и смежных секторов. Однако в современных условиях ситуация на рынке ипотечного кредитования полна противоречий и направлений, требующих глубокого анализа и понимания.
Актуальность рассматриваемой темы также заключается в том, что ипотечное кредитование в России имеет свои особенности, обуславливаемые как внутренними, так и внешними факторами. Изменения в финансово-экономической политике, колебания на рынке недвижимости, рост ставки рефинансирования и изменения в потребительских предпочтениях — все эти моменты необходимо учитывать при разработке адекватных подходов к организации ипотечного кредитования.
На данный момент рынок ипотечного кредитования в России демонстрирует как положительные моменты, так и вызовы, с которыми сталкиваются участники этого процесса. За последние годы наблюдается устойчивый рост объемов ипотечного кредитования, что обусловлено поддержкой государства через различные программы субсидирования и снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Однако вместе с позитивными изменениями существуют и серьезные проблемы.
Среди главных проблем, влияющих на развитие ипотечного кредитования, можно выделить следующие:
- доступность кредитов: высокий уровень требований к заемщикам и необходимость наличия значительного первоначального взноса;
- экономическая нестабильность: инфляция и колебания валютного курса, влияющие на платежеспособность населения;
- увеличение конкуренции: необходимость адаптации к большому числу участников на рынке и предложению конкурентоспособных условий;
- законодательные изменения: постоянные изменения в нормативно-правовой базе, касающиеся ипотечного кредитования, также требуют внимания.
Основной целью данного исследования является комплексный анализ организации ипотечного кредитования на примере АО «Банк Дом РФ», выявление существующих проблем и определение возможных путей их решения.
Для достижения этой цели необходимо решить ряд задач, среди которых:
- изучить сущность и принципы построения ипотечного кредитования;
- рассмотреть нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России;
- дать общую характеристику деятельности АО «Банк Дом РФ»;
- проанализировать деятельность банка на рынке ипотечного кредитования;
- выявить проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в АО «Банк Дом РФ».



ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Сущность и принципы построения ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование является ключевым институтом, используемым государством как в России, так и в других странах с рыночной экономикой. Этот вид кредитования представляет собой долгосрочный заем, выданный банком физическому или юридическому лицу под залог недвижимости заёмщика [15, с. 45].
Многие авторы экономических учебников утверждают, что ипотечный кредит обеспечен недвижимым имуществом. С экономической точки зрения, ипотечный кредит можно расценивать как совокупность отношений, связанных с образованием и движением заёмных ресурсов.
Основные функции ипотечного кредита включают перераспределение финансовых ресурсов, что способствует формированию платёжеспособного спроса; социальную функцию, обеспечивающую государственную поддержку и программы, направленные на решения жилищных вопросов; внешнюю функцию, ориентированную на рынок жилья; инвестиционную функцию, связывающую накопления с инвестициями в жилищный сектор; а также функцию рефинансирования, возникшую из необходимости создания долгосрочных финансовых ресурсов [15, с. 50].
Таким образом, ипотечное кредитование следует рассматривать как процесс, в рамках которого происходит возврат заёмных средств, основанный на принципах ипотечного кредитования.
Рассмотрим главные принципы, которые составляют основу системы ипотечного кредитования. К этим принципам относятся: возвратность, платность, срочность, обязательность и обеспеченность, а также специальные характеристики: гласность, достоверность, приоритетность, бесповоротность и дифференцированность.
Ниже на рисунке 1 приведены принципы ипотечного кредитования.

Рисунок 1 – Принципы ипотечного кредитования [16, с. 89]

Возвратность предполагает, что заемщик обязан вернуть сумму кредита, что может осуществляться либо через прямое внесение денег в кассу банка, либо через перевод на счет.
Принцип платности указывает на необходимость выплаты процентной ставки. Срочность означает выполнение финансовых обязательств в установленные сроки.
По принципу обязательности информация об ипотеке регистрируется в Единый государственный реестр прав. Специальность подразумевает детальное описание объекта займа, включая доли собственности и сервитуты.
Гласность обеспечивает доступ к информации о кредите, а достоверность требует правдивости данных.
Приоритетность регулирует очередность прав залога.
Бесповоротность гарантирует, что ипотечное обязательство не может быть прекращено без согласия сторон. [18, с. 100].
Взаимосвязь ипотечного кредита и кредитования представлена как сложная система, зависящая от внутренних и внешних экономических факторов. Ниже представлен рисунке 2, на котором элементами системы выступают ипотечный кредит, ипотечное кредитование.

Рисунок 2 – Элементы кредитных отношений [18, с. 101]

Ипотечное кредитование представляет собой сложный механизм, включающий в себя различные виды кредитов. Его цели связаны как с выполнением социальных функций, так и с созданием долгосрочных финансовых ресурсов. На этот процесс влияют как внутренние, так и внешние факторы. К внешним можно отнести глобализацию финансовых рынков и приток иностранных инвестиций, что влечет за собой как преимущества, так и недостатки. Среди положительных сторон выделяются создание инвестиционных ресурсов и внедрение новых банковских технологий, а среди отрицательных – усиление конкуренции, которая может негативно сказаться на национальной банковской системе [12, с. 15].
Совместное влияние внешних и внутренних факторов выделяет характеристики на макро- и микроуровне. Государственная политика, влияющая на инфляцию, платежеспособность граждан и рынок недвижимости, играет ключевую роль в ипотечном кредитовании. Для развития внутреннего рынка необходимо привлечение финансовых ресурсов через инструменты фондового рынка и меры денежно-кредитного регулирования. Микроуровень же включает в себя аспекты кредитной политики, стратегические цели и тактические задачи.
1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России

Говоря о законодательном регулировании ипотечного кредитования, следует понимать, что оно осуществляется на разных уровнях и различными ведомствами. Высшую юридическую силу имеет Конституция РФ (принятая всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) [1]. В ней (в ст. 35) прописано, что в РФ обеспечивается частная собственность, и каждый гражданин имеет право владеть, пользоваться и распрягаться ею единолично или совместно с другими лицами. Также указано, что право частной собственности охраняется законом. Частная собственность напрямую связана с недвижимостью, на которые предоставляются ипотечные кредиты. В частности, в виду отсутствия института частной собственности в СССР ипотечное кредитование после падения Российской империи оказалось забыто.
Помимо Конституции законодательное регулирование ипотечного кредитования осуществляет Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 г. №51- ФЗ (ред. от 12.05.2020) [2]. В нем рассматриваются вопросы, касающиеся отношений в коммерческой, рыночной, имущественной и товарообменческой сферах. В ГК РФ ипотека рассматривается, как залог недвижимости.
В первой части указанного кодекса, Главе 23, параграфе третьем раскрываются общие положения, термины и основные понятия залога. Он включает в себя 29 статей. Данные статьи наиболее подробно раскрывают залог с законодательной точки зрения: дают понятие залога, определяют основания его возникновения, раскрывают предмет залога, его стоимость, порядок оформления, регистрации договора о залоге и так далее. Подробное раскрытие конкретных вопросов в ГК РФ просто необходимо, так как в дальнейшем, на тезисы определенные в нем будет ссылаться ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Особого внимания заслуживает непосредственно Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ (с изм. и доп. от 01.09.2020) [6]. Основной целью принятия данного законодательного акта в 1998 году являлось возвращение института ипотечного кредитования в России. Он должен был подтолкнуть банки к активной выдаче ипотечных кредитов населению. На сегодняшний день федеральный закон «Об ипотеке» регламентирует практически все отношения, связанные с залогом недвижимости.
В частности: основания возникновения ипотеки, ее регулирования, требования, обеспечиваемые ипотекой, предмет ипотеки, порядок и форма заключения договора, основные положения о закладной, порядок регистрации ипотечного кредита и прочие. В структуру данного закона входит 19 глав и 79 статей, которые постоянно дорабатываются и совершенствуются. Ведь именно внесение поправок в данный нормативно-правовой акт позволяет подстраиваться под изменения в экономической, правовой и социальной сферах общества, тем самым успешнее справляться с возникающими проблемами, и достигать поставленных государством целевых ориентиров. Но одного федерального закона недостаточно, чтобы охватить все аспекты ипотечного кредитования.
Одним из них стал Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.04.2020) [5]. Он устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. В настоящее время все большее число банков занимаются привлечением финансирования путем выпуска ипотечных ценных бумаг.
Еще одним важным для сферы ипотечного кредитования законодательным актом будет Постановление Правительства РФ от 30.12.2017 №1711 (ред. от 27.07.2020) «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «ДОМ. РФ» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей» [4].
Данное постановление регламентирует вопросы предоставления ипотечных кредитов для семей с детьми, а также предоставления им льгот и финансовой помощи (субсидий) от государства. Раскрываются основные требования, сроки, суммы и порядок их получения.