Определение рыночной стоимости трехкомнатной квартиры находящейся по адресу Тульская область Узловский район посёлок Дубовка улица полевая дом 14 квартира 17

Введение
На сегодняшний день существует множество способов оценки в различных областях экономики. Однако современные условия рынка требуют повышения точности и надежности этого процесса, особенно при принятии важных инвестиционных решений.
Рынок недвижимости в нашей стране быстро развивается. В связи с этим возрастает актуальность темы оценки недвижимости. Проведение исследований независимыми экспертами позволяет получить выводы относительно реальной стоимости прав на изучаемый объект. Актуальность оценки недвижимости в современных рыночных условиях определяет защищенность прав собственника. Составленный экспертом отчет о проведенной оценке является документом, представляемым в судебные органы, государственные учреждения, в кредитные организации для получения кредитных средств.
Объективная оценка также способствует принятию эффективных инвестиционных решений и управлению активами. Оценочная деятельность играет важную роль в экономике и финансовой сфере, поскольку позволяет оценить стоимость имущества, бизнеса, инвестиционных проектов и прочих активов. Важно отметить, что при оценке активов, особенно в сложных и неоднородных сегментах рынка, могут возникать определенные трудности и неопределенности. Это может быть вызвано различными причинами, такими как изменения в законодательстве, внутренние и внешние факторы в компаниях, экономические факторы, рыночные тенденции и так далее.
Цель данной работы – провести оценку рыночной стоимости объекта недвижимости – квартира по адресу Тульская область Узловский район посёлок Дубовка улица Полевая дом 14 квартира 17.
Предмет исследования – стоимость указанного объекта.
Информационную базу исследования составляют статистика отечественного рынка недвижимости, анализы и обзоры рынка недвижимости и прогнозы его динамики в интернет-источниках.
Раздел 1. Теоретическое обоснование оценки недвижимости
1.1 Основные понятия и определения
Получение дохода - это цель и конечный результат деятельности во многих отраслях экономики, т.е. цель и результат бизнеса. Наряду с указанными критериями деятельности предприятия называют долю рынка, объем продаж, долю рынка относительно конкурента, долю отдельных товаров (услуг) в общем объеме продаж [14]. Однако такой подход к оценке деятельности компаний не дает адекватного ответа на вопрос об успешности их деятельности. Это связано с тем, что указанные и подобные им показатели основываются на прямом использовании данных бухгалтерского учета, которые могут скрывать истинное положение. Кроме этого, в качестве недостатков называют и то, что в традиционных показателях игнорируется временная стоимость денег, что является особенно актуальным при рассмотрении долгосрочного периода.
Важной особенностью стоимости как экономической величины является то, что она отображается набором не сводимых друг к другу индикаторов, являясь многомерной (многофакторной) величиной. Для ее косвенного измерения необходимо выбрать соответствующие индикаторы и определить их композицию в итоговой модели.
Прежде всего следует построить иерархию факторов, оказывающих влияние на величину стоимости предприятия. Поскольку стоимость представляет собой величину, зависящую от ряда факторов, то, придавая им малые относительные приращения, можно изменить величину стоимости. Чувствительность показывает, на какой процент увеличится или уменьшится стоимость предприятия при увеличении значения фактора на 1%. Такой подход носит название анализа чувствительности [9].
В процессе выбора применяемых подходов, необходимо опираться на п.20 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г., №256, а также, ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ» [6].
Согласно п. 18 ФСО №1, «оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки».
Применяемые подходы и методы определяются в зависимости от особенностей процесса оценки, экономических особенностей оцениваемого объекта, целей оценки. На практике подходы могут давать совершенно различные показатели стоимости по причине того, что рынки являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии, а также потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны и т.д. На основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяется итоговая величина стоимости объекта оценки.
Выделяют три основных подхода к оценке стоимости недвижимости: доходный, затратный и сравнительный. Далее следует рассмотреть подробно их особенности [6].













1.2 Доходный подход оценки недвижимости
Недвижимость, которая приобретается на основе дохода, получаемого от сдачи в аренду или чистой прибыли, оценивается доходным методом.
Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости предприятия (бизнеса), основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит: любой актив, приобретаемый с целью извлечения доходов, будет стоить ровно столько, сколько принесет доходов. Таким образом, методы доходного подхода к оценке бизнеса основаны на определении текущей стоимости будущих доходов. Основными методами доходного подхода являются [14]:
- методы дисконтирования денежных потоков (основаны на оценке доходов в будущем для каждого из нескольких временных промежутков. Эти доходы пересчитываются в стоимость путем использования ставки дисконта и техники текущей стоимости);