Особенности договора купли-продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации.

Понятие «недвижимость» было введено в законодательство нашей страны относительно недавно. В то время, когда в России существовала командная система, недвижимость была объектом государственной собственности, но никак не находилась в личном пользовании граждан. Только в редких случаях граждане приобретали право на недвижимое имущество (например, на жилые помещения).
Сам термин «недвижимое имущество» появился в законодательстве РФ довольно поздно и заменил различные ранее действовавшие понятия. Введенный Петром Указ о единонаследии 1714 года устанавливал различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью понималось все то, что было прочно связано с земельным участком. Недвижимостью признавались все постройки, находящиеся над землей, а также различные строения, которые располагались под землей, например шахты. Недвижимым имуществом также признавались деревья, растения, плоды, а также полезные ископаемые,- все то, что непосредственно находится в земле или на ней произрастает.
К недвижимым вещам также относят сырье, производственные механизмы, сельскохозяйственные оборудования и инструменты, которые по своей природе хоть и являются движимыми, но предназначены для обслуживания недвижимого имущества.
В связи с тем, что в России плотно установились рыночные отношения, значение недвижимости резко возросло, как для юридических лиц, так и для обычных граждан.
Российский рынок характеризуется неравномерной развитостью своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и организаций. Несмотря на это рынок является очень перспективным для капиталовложений.
Недвижимость – это особый объект права собственности. Полномочия владения, пользования и распоряжения существенно отличаются от этих же правомочий другими видами собственности. Отличительной чертой недвижимого имущества является его высокая стоимость. В связи с особым назначением и целевой значимостью на объекты недвижимого имущества существует ряд ограничений. Государственные органы выполняют функции, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество, внесение изменений в государственный реестр. Все эти меры проводятся с целью защиты прав собственника.
Законодатель явно стремится разграничить недвижимые вещи, являющиеся таковыми в силу природы и не являющиеся недвижимостью по природе, но объявленные таковыми законом. Причем само по себе выделение категории недвижимости в силу закона не очень понятно. Тем более непонятно стремление законодателя признать недвижимостью вещи, которые предназначены для перемещения в пространстве (воздушные, морские и речные суда). Если это было связано с желанием подчинить данные объекты регистрационному режиму (такому же, как у подлинных недвижимостей), то для этого нет необходимости идти против природы таких вещей: положения п. 2 ст. 130 ГК РФ дают возможность законодателю устанавливать регистрационный режим и в отношении движимых вещей. Если за этим законодательным решением кроется желание подчеркнуть особый территориальный режим пространства внутри соответствующего судна, то для этого тоже нет необходимости объявлять его недвижимой вещью, так как соответствующий режим возникает в силу норм публичного права .
Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению.
Приобретение прав на недвижимость предполагает наличие дополнительных обязанностей по надлежащему содержанию этого имущества. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находившийся в государственной или муниципальной собственности, предшествует его отвод. Для возведения дома необходимо получить разрешение в органах местного самоуправления, с соблюдением санитарных, противопожарных и иных правил.
Недвижимость обладает высокой экономической ценностью. Это объясняется тем, что недвижимое имущество находится в длительном пользовании и не теряет своих свойств в течение времени использования. Недвижимое имущество обладает большой конструкторской сложностью, вследствие чего требуются большие финансовые затраты для поддержания его в надлежащем состоянии. Процесс отчуждения недвижимого имущества достаточно сложен, он состоит из нескольких этапов, поэтому его очень тяжело реализовать быстро за наличные деньги.
Таким образом, можно выделить следующие разновидности недвижимости, обладающие определенными особенностями:
1) земельные участки (включая недра и водные объекты);
2) лесной фонд;
3) здания и сооружения;
4) жилые помещения;
5) кондоминиумы;
6) предприятия как имущественные комплексы;
7) морские, воздушные, речные суда, космические объекты.




§ 2.Правовое регулирование сделок купли-продажи недвижимости

Понятие недвижимого имущества вошло в гражданские правоотношения и хозяйственный оборот нашего государства относительно недавно. Во время становления командно-административного механизма недвижимое имущество выступало лишь в качестве объекта собственности государства. В некоторых случаях допускалось право собственности граждан на определенные разновидности недвижимого имущества, к примеру, дома жилого типа.
Однако гражданско-правовая теория разрабатывала данный вопрос, продолжая традиции русского права дореволюционного периода. Сам термин «недвижимость» образовался в законодательстве Российского государства достаточно поздно и заменил ранее действовавшие различные понятия, которые регулировали правовой статус строений и участков земли.