Правовое регулирование купли продажи земельных участков

Перечень гражданских объектов приведен в статье 128 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Данный перечень не содержит упоминаний о земельных участках как объекте гражданских прав, данный объект относится к более общей группе — «вещам», обладающим конкретными юридическими (материально-правовыми) характеристиками. Таким образом, по смыслу гражданского законодательства земельные участки - это вещи, имеющие соответствующую правовую природу[ «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024, с изм. от 31.10.2024)].
Правовое понимание определения вещи как особого объекта гражданских прав восходит к древним государствам. Было бы правильно отметить, что основные представления о правах собственности и объектах гражданских прав на их начальном этапе были концептуализированы именно применительно к вещам, а затем развиты применительно к другим категориям, например, объектам обязательных прав. В Римском государстве (которое, как известно, является прародителем романо-германской правовой семьи) все понималось как в узком, так и в широком смысле. В узком смысле вещь определялась как материальный объект, способный восприниматься органами чувств, в широком смысле она опосредовалась термином правоотношения.
Научная доктрина тех времен не выделяла понятия собственности на объект и объекта материального мира, а сам термин был включен в состав корпусов, то есть телесных вещей. Развиваясь в соответствии с требованиями времени, термин «вещь» рассматривался как особый элемент материальной природы, который нашел свое проявление в европейских правовых системах. Объектом права собственности является вещь. Среди объектов, названных действующим гражданским законодательством, они занимают свое особое место. Гражданское законодательство не содержит определения понятия вещи. Вещь в общепринятом понимании - это объект внешнего, материального мира, который находится в естественном состоянии в природе или создан трудом человека. Согласно статье 130 ГК РФ, к недвижимому имуществу относятся:
1) земельные участки;
2) участки недр;
3) все, что прочно связано с землей;
4) воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации; суда внутреннего плавания; космические объекты и другое имущество.
Таким образом, вещь - это осязаемый, физически ощутимый объект. Вещь — это не только объект человеческого труда, но и объект, созданный природой и используемый людьми в своей повседневной деятельности, - земля, полезные ископаемые, растения[ Шеметова Н. Ю. Отнесение имущества к недвижимому в российском праве: критерии и свойства недвижимости // Научный ежегодник Института философии и права Уральского отделения Российской академии наук. 2024. № 4. С. 127–143.].
Важной особенностью является то, что каждый предмет должен обладать полезными качествами и быть доступен человеку на данном этапе развития. Таким образом, в силу положений действующего гражданского законодательства вещь определяется как особый материальный (осязаемый) объект, обладающий свойствами экономической формы товара, и благодаря наличию этих характеристик она может выступать в качестве объекта гражданских прав. Ключевыми характеристиками вещей являются их материальность и востребованность на рынке. Все эти признаки присущи земельному участку как объекту гражданских прав, но они не ограничивают его сущности в силу особой специфики рассматриваемого вида вещей. Земельные участки - это классический объект гражданских прав, обладающий всеми традиционными имущественными характеристиками. Они относятся к определенному виду недвижимости.
Обратившись к статье 130 ГК РФ, можно увидеть, что вещи делятся на недвижимые и движимые. К недвижимому имуществу относятся: земельные участки, участки недр и все, что связано с землей. Ключевая особенность недвижимости закреплена в статье 130 ГК РФ — в этом качестве отмечается прочная связь с землей, что исключает возможность перемещения этих объектов без несоразмерного ущерба их назначению. Можно выделить свойства, присущие земельному участку:
— коэффициент оборачиваемости;
— категоризация: целевое назначение и вид разрешенного использования;
— индивидуальная определенность означает, что отдельный земельный участок должен иметь свои границы, кадастровый номер, размер и местоположение.;
— непотребляемость;
— наличие правовой связи между недвижимым имуществом и другими объектами, входящими в состав этого имущества (в силу пункта 2 статьи 261 ГК РФ право собственности распространяется также на то, что расположено выше и ниже границ земельного участка)[ Петрова, Л. В. Земельный участок в системе объектов гражданских прав / Л. В. Петрова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2023. — № 7 (454). — С. 3].
Если обратиться к земельному законодательству, то можно выявить существование двух тесно взаимосвязанных понятий: земля и земельный участок, которые наделены статусом объекта правоотношений (ст. 6 ЗК РФ). Частью 1 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ дано двоякое понимание земли: термин раскрывается и как природный объект, и как природный ресурс, основа хозяйственной деятельности, который является основой жизни и деятельности человека, а также как объект собственности (иных прав) на землю. Также отсутствует ясность в отношении соответствующих понятий в рамках гражданского законодательства. В соответствии со статьей 130 ГК РФ земельный участок называется одним из видов недвижимости.