Природа ипотечного кредита

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что ипотечное кредитование является основной движущей силой рынка недвижимости. Именно благодаря этому виду кредитования население России может значительно облегчить свою жизнь и качественно улучшить ее. Каждая семья ставит перед собой цель обзавестись собственной жилплощадью, но многим это удается только с помощью государства. В настоящее время ипотека является одной из многочисленных форм залога, которая предполагает закладку недвижимого имущества, пока еще находящегося во владении и пользовании должника. Если должник не исполняет своих обязательств, то кредитор имеет право на денежное удовлетворение путем продажи заложенного имущества. Таким образом, с помощью ипотеки россияне уже могут приобрести недвижимость и начать ею пользоваться, внеся лишь первоначальный взнос.
В последние годы резко возросло количество выданных ипотечных кредитов. На это повлияли следующие факторы. Первый фактор - это стабилизация экономической ситуации в России. Второй фактор проявляется в том, что доходы населения увеличиваются, за счет чего возникает желание улучшить свои жилищные условия. К третьему фактору можно отнести реальную конкуренцию, возникающую между банками, выдающими ипотечные кредиты, что способствует постепенному снижению процентных ставок и размера первоначального взноса. Заключительным фактором является продление срока кредита.
Таким образом, ипотека в настоящее время является одним из наиболее эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. В то же время, по мнению многих экспертов, в экономическом аспекте ипотечное кредитование имеет как широкие перспективы, так и большие проблемы. Решить их непросто, но, с другой стороны, не предпринимая попыток их решения, невозможно повысить эффективность данного вида кредитования.
Целью работы является исследование ипотечное кредитование и проблемы практики.
В соответствии с поставленной целью, можно выделить следующие задачи работы:
- рассмотреть понятие ипотечного кредита и его характеристика;
-изучить правовое регулирование договора ипотечного кредита;
-описать заключение договора ипотечного кредита;
-разобрать исполнение договора ипотечного кредита;
-определить расторжение договора ипотечного кредита;
-проанализировать ответственность кредитора по договору ипотечного кредита;
-выявить ответственность заёмщика по договору ипотечного кредита.
Объектом изучения выступают общественные отношения, регулирующие ипотеку, предметом – ипотечное кредитование в РФ.
При написании работы были использованы такие методы как анализ, изучение литературы, метод сравнения, обобщения.
Эмпирической базой являются статистические данные Центрального Банка Российской Федерации (Банка России); обзоры рынка ипотечного кредитования от рейтинговых агентств (например, АКРА, Эксперт РА).
Практическую часть информационной базы исследования составили аналитические и финансовые отчеты исследуемого банка, официальные статистические данные ЦБ РФ.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.




1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

1.1. Понятие ипотечного кредита и его характеристика
Ипотечное кредитование – одни из основных механизмов, которые делает жилье доступным во многих странах мира. В тоже время данный вид кредитования является выгодным направлением деятельности для коммерческих банков, так как является обеспеченным.
Сущность ипотечного кредитования базируется на обеспеченности ее залогового обеспечения – ипотеки.
Термин «ипотека» впервые появился в начале VI в. до н.э. в Греции. Данное слово использовали для обозначения формы ответственности заемщика перед кредитором. Если гарантией исполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором являлась земля, то на границе его земельного участка ставился столб с надписью о том, что данная земля обеспечивает долг. В случаи неисполнения обязательств земельный участок переходил в собственность кредитора.
В настоящее время ипотека представляет собой один из видов залога недвижимости, при котором заложенное имущество остается в распоряжении залогодателя и переходит к кредитору только в том случаи, если заемщик не может выполнить свои обязательства.
Различные авторы предлагают свои определения ипотечного кредитования. Так, В.В. Кияткина рассматривает ипотечный кредит как экономические отношения, связанные с предоставлением ссуд под залог недвижимости.[ Кияткина, В.В. Рефинансирование ипотечных кредитов в России: монография / В.В. Кияткина. – М.: Дело, 2022. – С. 118] Коробов Г.Г. видит в ипотечном кредитовании механизм, соединяющий денежные ресурсы населения, банки и строительные предприятия, направляя средства в реальный сектор экономики.[ Коробова, Г.Г Банковское дело: учебник / Г.Г. Коробова. – М.: Магистр, 2022. – С. 43] Тальская, М.С. определяет ипотечное кредитование как отношения, связанные с доходным движением стоимости в сфере финансирования недвижимости, предоставляемой в долгосрочный заем под залог, с сохранением права владения и пользования за залогодателем.[ Тальская, М.С. Ипотека: угасание драйва / М.С. Тальская // БДМ. Банки и деловой мир. – 2021. – № 4. – С. 21-26. URL: https://bdm.ru/publicacii/ipoteka-ugasanie-draiva (дата обращения: 10.04.2025).] Брюков, В.Г. рассматривает ипотечное кредитование как процесс, включающий предоставление ипотечного кредита и рефинансирование на основе эмиссии ипотечных ценных бумаг, для обеспечения жильем населения и формирования долгосрочных финансовых ресурсов для банка-кредитора.[ Брюков, В.Г. Механизмы рефинансирования ипотечных кредитов / В.Г. Брюков // Банковский ритейл. – 2022. – № 2. – С. 24]
Ипотечное кредитование базируется на пяти основных принципах: платности, срочности, возвратности, обеспеченности и целевого использования средств.
Ипотечные кредиты классифицируются по нескольким параметрам: типу кредитора (банковские и небанковские организации), объекту недвижимости (дома, квартиры, участки), срокам (кратко-, средне- и долгосрочные), виду процентной ставки (фиксированная, переменная или их комбинация), виду обеспечения (залог приобретаемого или уже имеющегося жилья), цели заемщика (приобретение или строительство), и способу амортизации (с постоянными или переменными выплатами различных типов).
Ипотечный кредит, с точки зрения права, представляет собой особый вид кредитного договора, в котором исполнение обязательств заемщика обеспечивается залогом недвижимого имущества. Этот залог, или ипотека, дает кредитору право в случае неисполнения заемщиком своих обязательств получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Основной особенностью ипотечного кредита является его целевой характер: как правило, он выдается на приобретение, строительство или реконструкцию конкретного объекта недвижимости. Соответственно, ипотека устанавливается именно на этот объект, который служит обеспечением возврата заемных средств.
Правовое регулирование ипотеки направлено на защиту интересов обеих сторон сделки. С одной стороны, оно обеспечивает кредитору возможность вернуть свои деньги в случае неплатежеспособности заемщика. С другой стороны, устанавливает четкие правила и процедуры реализации заложенного имущества, чтобы не допустить злоупотреблений со стороны кредитора и защитить права заемщика. Важным аспектом является обязательная государственная регистрация ипотеки, которая обеспечивает публичность и приоритет залогового права кредитора.[ Чертопруд, С.М. Пошли на убыль / С.М. Чертопруд // Банковское обозрение. – 2022. – № 4. – С. 17-22. URL: https://bosfera.ru/bo/poshli-na-ubyl (дата обращения: 10.04.2025).]
Однако ипотечное кредитование также сопряжено с рисками как для заемщиков, так и для кредиторов. Заемщики сталкиваются с риском потери жилья в случае неспособности погашать кредит, а кредиторы рискуют невозвратом средств при снижении стоимости залога или ухудшении финансового положения заемщика.
Эффективное регулирование ипотечного рынка и ответственное кредитование являются необходимыми условиями для обеспечения стабильности финансовой системы и защиты интересов всех участников рынка.

1.2. Правовое регулирование договора ипотечного кредита
Федеральный закон "О банках и банковской деятельности", ст. 1 определяет структуру российской банковской системы и называет правовые акты (виды актов), в соответствии с которыми осуществляется правовое регулирование банковской деятельности. В первоначальном тексте этой статьи, т.е. до вступления в силу Федерального закона № 17-ФЗ от 3 февраля 1996 года "О банках и банковской деятельности" в целом, речь шла только о банковской системе (а не о банковской системе РСФСР).[ О банках и банковской деятельности: федеральный закон от 02.12.1990 № 395-1-ФЗ // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 27. Ст. 357.]
Российская банковская система включает российские банки, кредитные организации и представительства иностранных банков.
Ранее, до 2013 года включались филиалы иностранных банков, но это было исключено из-за запрета на их открытие. Причина - филиалы не подпадают под российскую юрисдикцию, но при этом должны соблюдать российские правила (резервы, отчетность) под контролем Банка России. Это, по мнению разработчиков поправок, снижало конкурентоспособность филиалов.
Первоначальная редакция ст. 2 определяла систему как состоящую из Банка России, Внешторгбанка, Сбербанка, коммерческих банков и других кредитных организаций. Допускалось создание специальных банков (банков развития) для финансирования целевых программ.
Основания для создания Банка России изложены в статье 75 Конституции Российской Федерации (с изменениями и дополнениями), Законе № 1-ФКЗ от 14 марта 2020 года о внесении изменений в Конституцию Российской Федерации: выпуск денежных средств является исключительной обязанностью Банка России (часть 1); защита и стабильность рубля являются первостепенной задачей Банка России, и он делает это независимо от других государственных органов, делает это независимо от других государственных органов (Часть 2).[ Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // Российская газета. 2020. 04 июля]
Данные полномочия по своей правовой природе являются частью функций государственной власти, поскольку их реализация предполагает применение государством мер принуждения.
Положения частей 1 и 2 статьи 1 Закона "О Банке России" предусматривают, что статус, задачи и полномочия Банка России определяются Конституцией Российской Федерации, настоящим Законом и иными федеральными законами (часть 1), а также что функции и полномочия, предусмотренные в Конституция Российской Федерации и настоящий Закон осуществляются Банком России независимо от других федеральных органов власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации Функции и полномочия, предусмотренные Конституцией Российской Федерации и настоящим Законом, осуществляются Банком России независимо от других федеральных органов власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления (часть 2).[ Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.]