Договор продажи недвижимости

Основой правового регулирования договора купли-продажи недви-жимости является Гражданский кодекс Российской Федерации. В первую очередь к рассматриваемому договору применимы нормы, которые объеди-нены в Гражданском кодексе в отдельном параграфе 7 (ст. 549-558 ГК РФ).
Согласно легальному определению, изложенному в ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи не-движимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя зе-мельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ) - п. 1 ст. 549 § 7 гл. 30 ГК РФ.
В ГК РФ договор купли-продажи недвижимости имеет множество пра-вовых особенностей, требующих специального правового регулирования, в частности определения объектов недвижимости, оборотоспособных по дого-вору, порядка заключения и исполнения договора, особенно в части обязан-ности продавца передать недвижимость и покупателя - произвести расчет, специфики продажи жилых помещений и др.
Рассматривая правовую характеристику договора купли-продажи не-движимости можно отметить, что данный договор является:
- «консенсуальным - считается заключенным (права и обязанности воз-никают) с момента достижения соглашения;
- возмездным - продавец получает за исполнение своих обязанностей встречное предоставление (плату);
- двусторонне обязывающим (взаимным, синаллагматическим) - каж-дая из сторон имеет права и несет обязанности» .
Специфическим признаком, обусловившим выделение продажи недви-жимости в качестве особого вида купли-продажи, является предмет догово-ра. Когда предметом обязательства выступает недвижимость, требуется спе-циальное правовое регулирование.
В основе формально-юридического определения недвижимости лежит ее экономическое понимание. Соответственно, и юридическое определение недвижимости избирает в качестве основного признака связь с землей.
Анализ понятия недвижимости, изложенной в статье 130 ГК РФ, пока-зывает, что указанная дефиниция основана на использовании законодателем, для формирования общего понятия недвижимости, трех приемов:
1) включение земельных участков в состав недвижимости;
2) включение в состав недвижимости объектов, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;
3) включение в состав недвижимости вещей по своей природе являю-щихся движимыми, но подлежащих в соответствии с законодательством гос-ударственной регистрации (космические объекты, морские и воздушные суда и др.).
Все три группы объектов недвижимости являются различными и не об-ладают каким-либо общим признаком. Так, в первую группу входят принци-пиально перемещаемые объекты недвижимости (земельные участки). Ко вто-рой группе законодатель относит объекты недвижимости, которые принци-пиально перемещаемы (здания, сооружения, леса), но такое действие воз-можно лишь с причинением несоразмерного ущерба их назначению. В тре-тью группу официального определения недвижимости входят объекты, яв-ляющиеся по факту движимыми, не имеющими даже такого признака как связь с землей (например, морские и воздушные суда) .
Сложившаяся правовая доктрина и судебная практика показывают, что определение недвижимости как всего того, что прочно связано с землей, т.е. объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, следует понимать как наличие двух обязательных критериев, которым должен удовлетворять объект. При этом неразрывность физической связи объекта с землей понимается как условие его использования по назна-чению и является главным критерием для выделения недвижимого имуще-ства.
В качестве новеллы гражданского законодательства в части отнесения объектов к недвижимому имуществу следует указать включение в ГК РФ ст. 133.1, согласно которой к существовавшему ранее перечню объектов недви-жимости добавлен единый имущественный комплекс, отнесенный к объектам недвижимости в силу прямого указания Закона (ст. 133.1 ГК РФ). Несмотря на то, что законодатель ранее использовал указанный термин, отсутствие его легального определения вызывало дискуссии в научной сфере относительно его основных характеристик данного объекта недвижимости и, соответствен-но, порождало трудности правоприменительной практике .
Официальное закрепление в ГК РФ нормы, посвященной имуществен-ному комплексу, дает возможность более полного понимания его правовой природы и не может не способствовать его обороту.

1.2 Предмет договора купли-продажи недвижимости

Недвижимость - одно из важнейших объектов при реализации имуще-ственного оборота. Законодательство Российской Федерации прямо не опре-деляет понятие недвижимости, а лишь перечисляет непосредственные объек-ты и признаки, по которым можно отнести такие объекты к недвижимости.
Действующее российское законодательство не предусматривает исчер-пывающего перечня объектов, относящихся к недвижимому имуществу.
В качестве системообразующего критерия законодатель использовал классический критерий, известный с древних времен — связь соответствую-щего объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению. Критерий обычно понимается как мера оценки, суждения либо мера чего - либо.
Система критериев отнесения имущества к недвижимому имуществу включает в себя группу критериев как правового, так и технического харак-тера, большинство из которых не предусмотрено законом, либо формули-ровки закона допускают двоякое, либо двусмысленное толкование .
ГК РФ классифицирует объекты недвижимости, в том числе земельные участки и участки недр, и объясняет, что слово «недвижимость» уже подра-зумевает невозможность перенести или переместить такие объекты без ущер-ба для исполнения непосредственного назначения, а к таким можно отнести здания, сооружения и объекты незавершенного строительства.
ГК РФ также говорит о признаках, принадлежащих недвижимости, та-ких как прочность связи недвижимого объекта с земельным участком. Встает вопрос о необходимости учитывать уровень современного технологического развития, при котором становится возможным переместить такие объекты без какого-либо ущерба для дальнейшего использования. Да и «несоразмер-ный ущерб назначение недвижимого объекта», прописанный в ГК РФ, также не имеет четкого определения. О.В. Макаров и вовсе предлагает убрать дан-ный термин из законодательства (источник), а судебные органы часто тол-куют данную норму, как невозможность после такой транспортировки поль-зоваться объектом по целевому назначению, в том числе если такому объекту причинен вред технического или материального характера .
Не стоить забывать, что законодательство относит к недвижимости и физически «движимые» вещи, такие как воздушные, морские и иные суда, которые включены в понятие «недвижимости» только согласно экономиче-ским и политическим основаниям, чтобы режим недвижимости вещи распро-странялся на данные объекты.
Законодательство, включая данные объекты к недвижимости, приходит к необходимости и определять большее количество признаков недвижимо-сти.
К недвижимости относятся и так называемые объекты капитального строительства: «здания, строения, сооружения и объекты, строительство ко-торых еще не завершено (п. 10 ст. 1 ГрК РФ), нежилые помещения внутри зданий» . Вышеуказанные объекты недвижимости являются таковыми со-гласно тому, что «они физически связаны с землей, имеют характеристики отличные от земельного участка, их невозможно переместить не причинив ущерба прямому назначению» .