Оценка недвижимости (на примере жилой недвижимости)

Стоимость недвижимости определяется как текущая стоимость будущих выгод, возникающих в результате владения собственностью.
В отличие от многих потребительских товаров, которые быстро используются, преимущества недвижимости обычно реализуются в течение длительного периода времени. Оценка стоимости недвижимости должна учитывать экономические и социальные тенденции, а также правительственный контроль или постановления и условия окружающей среды, которые могут влиять на четыре элемента стоимости:
- спрос: желание или потребность в собственности, подкрепленная финансовыми средствами для удовлетворения этого желания.
- полезность: способность собственности удовлетворять желания и потребности будущих владельцев.
- дефицит: ограниченное предложение конкурирующих объектов недвижимости.
- возможность передачи: легкость, с которой права собственности могут быть переданы новому владельцу.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта, определяемый в соответствии с № 237-ФЗ. Понятие рыночной стоимости гораздо более широкое и прямо зависит от спроса на рынке недвижимости, объема предложения и состояния конкретного жилья, тогда как кадастровая стоимость главным образом обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Кадастровую стоимость утверждает город Москва в лице Департамента городского имущества, она в первую очередь влияет на ставки связанных с недвижимостью налогов.
В отличие от рыночной, в кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики жилья, например состояние ремонта и сантехники, вид из окна и т. д. Местоположение, год постройки и состояние дома влияют как на рыночную, так и на кадастровую стоимость объекта.
Цели расчета кадастровой стоимости:
- вычисление суммы налога на недвижимость;
- подсчет суммы налога в случае купли-продажи / аренды / обмена жилья;
- оформление права наследования на жилье;
- определение цены при обмене объекта на другую недвижимость;
- оформление договора дарения на недвижимость.
Определение рыночной стоимости может потребоваться при:
- покупке или продаже недвижимости;
- получении недвижимости по наследству;
- страховании недвижимости;
- оформлении кредита под залог недвижимости, в том числе при ипотеке;
- решении спорных вопросов с недвижимостью;
- установлении стоимости имущества должника-банкрота;
- установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей;
- установлении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал.
Во всех данных случаях может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь ее документальное подтверждение. Важно, что при совершении сделок с имуществом несовершеннолетнего ребенка необходимо одобрение органов опеки и попечительства. Оценка для опеки — это определение рыночной стоимости объекта, доля в котором или собственником которого является несовершеннолетний ребенок.
Общие критерии оценки рыночной стоимости:
- конъюнктура рынка, состояние спроса и предложения на подобные объекты;
- типовое или уникальное жилье, тип постройки, спрос на серию дома;
- расположение жилья;
- транспортная инфраструктура и перспективы ее развития;
- экологическая обстановка;
- социальная и коммерческая инфраструктура района: поликлиники, школы, торговые центры, парки.
Существенные факторы, влияющие на рыночную стоимость:
- площадь квартиры, количество комнат;
- этажность дома и расположение квартиры на конкретном этаже;
- наличие лифта/лифтов;
- стандартная или индивидуальная планировка;
- техническое состояние, наличие современного ремонта;
- соотношение общей и жилой площадей, площадь кухни;
- наличие раздельного или совмещенного санузла или нескольких санузлов в помещении.
Второстепенные факторы — высота потолков, вид из окон, наличие балкона или лоджии. Эти факторы не так важны, как вышеперечисленные, однако для конкретного покупателя именно они могут выходить на первый план при выборе объекта. Их также обязательно учитывают при определении рыночной стоимости квартиры.
Этапы проведения оценки рыночной стоимости
- заключение договора о проведении оценки;
- выбор методов оценки;
- сбор и анализ информации, необходимые расчеты;
- определение итоговой стоимости объекта оценки;
- составление отчета об оценке.
Ценность против стоимости и цены.
Ценность не обязательно равна стоимости или цене.
Под себестоимостью понимаются фактические затраты, связанные с созданием и маркетингом продукта, такие как материалы, рабочая сила и реклама.
Цена, с другой стороны, — это сумма, которую кто-то готов заплатить за продукт.
Хотя стоимость и цена могут влиять на стоимость, они не определяют стоимость. Цена продажи дома может составлять 150 000 долларов, но его стоимость может быть значительно выше или ниже. Например, если новый владелец обнаружит в доме серьезный недостаток, например, неисправный фундамент, то стоимость дома может оказаться ниже его цены.
Рыночная стоимость.
Оценка — это мнение или оценка относительно стоимости конкретного имущества на определенную дату.
Отчеты об оценке используются предприятиями, государственными учреждениями, частными лицами, инвесторами и ипотечными компаниями при принятии решений относительно сделок с недвижимостью. Целью оценки является определение рыночной стоимости недвижимости или вероятной цены, которую недвижимость принесет на конкурентном и открытом рынке [19].
Рыночная цена, то есть цена, по которой недвижимость фактически продается, не всегда может отражать рыночную стоимость. Например, если продавец находится под принуждением из-за угрозы потери права выкупа или если проводится частная продажа, недвижимость может быть продана по цене ниже ее рыночной стоимости. Если за недвижимость разразится торговая война, решающую роль могут сыграть эмоции, а не ценность.