Правовой режим земель сельскохозяйственных организаций.

Введение
Актуальность темы работы обусловлена тем, что в реалиях современной России, исторически являющейся аграрной страной, сельскохозяйственное производство - основная составляющая агропромышленного комплекса государства. Но в секторе экономики существуют некоторые проблемы, ограничивающие ее развитие. Спецификой сельхозпроизводства, отличающей его от иных секторов экономики, является то, что оно менее эффективно, вложенный в него капитал приносит меньшую выгоду. Поэтому низкодоходное сельское хозяйство не в состоянии на равных участвовать в межотраслевой конкуренции без внешней поддержки, соответственно правовой режим земель сельскохозяйственных организаций имеет очень важное значение.
Объектом данной работы являются общественные отношения, возникающие в связи с правовым режимом сельскохозяйственных организаций.
Предметом работы являются нормы действующего законодательства, регулирующие правовой режим сельскохозяйственных организаций, практика их применения, а так же научная и учебная литература по теме работы.
Целью настоящей работы является анализ правового режима земель сельскохозяйственных организаций.
Задачами работы ставится:
• рассмотреть общие положения о сельскохозяйственных организациях и их землях;
• изучить режим долей земель сельскохозяйственных организаций;
• исследовать правовой режим для аренды земель сельскохозяйственными организациями;
• выявить проблемы размещения линейных объектов на земельных участках сельскохозяйственного назначения;
• проанализировать правовые проблемы залога земель сельскохозяйственных организаций.
Работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.
1. Правовое регулирование земель сельскохозяйственных организаций
1.1. Общие положения о сельскохозяйственных организациях и их землях
Кардинальные изменения экономических отношений, произошедшие в конце XX века, не могли не отразиться на регулировании отношений контрактации, на законодательстве, определяющем правовое положение участников товарооборота.
Круг лиц, признаваемых сельскохозяйственными товаропроизводителями, в настоящее время значительно изменился, но в разных законах используются различные критерии их определения, что вызывает сложности в правоприменительной практике.
Так, например, в Федеральном законе от 8 декабря 1995 года N 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» таковыми названы физические или юридические лица, осуществляющие производство сельскохозяйственной продукции, которое в стоимостном выражении составляет более 50 процентов от общего объема всей производимой продукции. Сюда же отнесены рыболовецкие артели (колхозы), но для признания их сельскохозяйственными товаропроизводителями необходимо, чтобы производство сельскохозяйственной, в том числе рыбной, продукции, включая уловы водных биологических ресурсов, в стоимостном выражении составило более 70 процентов от общего объема производимой ими продукции.
Иной круг лиц указан в Федеральном законе от 29 декабря 2006 года N 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства». В этом документе таковыми признаны организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие производство, первичную и последующую (промышленную) переработку, а также реализацию сельскохозяйственной продукции, включенной в утвержденный Правительством Российской Федерации перечень, если за календарный год доля от ее реализации в общем доходе указанных участников оборота составляет не менее семидесяти процентов (ст. 3). Помимо юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, в перечень сельскохозяйственных товаропроизводителей этой же статьей включены граждане, ведущие личное подсобное хозяйство; сельскохозяйственные потребительские кооперативы (перерабатывающие, сбытовые (торговые), обслуживающие (в том числе кредитные), снабженческие, заготовительные), созданные в соответствии с Федеральным законом «О сельскохозяйственной кооперации», а также крестьянские (фермерские) хозяйства.
Все сельскохозяйственные организации ведут производство на земле, но если сельскохозяйственная коммерческая организация может иметь земельный участок в собственности, то государственному и муниципальному сельскохозяйственному предприятию земельный участок предоставляется только в пользование или аренду. С этим связаны и различия в праве на землю лиц, работающих в таких предприятиях и организациях.
Сельскохозяйственными товаропроизводителями признаются граждане, ведущие личное подсобное хозяйство, сельскохозяйственные потребительские кооперативы (перерабатывающие, сбытовые (торговые), обслуживающие (в том числе кредитные), снабженческие, заготовительные), а также крестьянские (фермерские) хозяйства. Однако основную массу сельскохозяйственных земель занимают предприятия и организации, непосредственно ведущие аграрное производство, сельские товаропроизводители. Их правовой статус различен.
Сельскохозяйственные коммерческие организации могут функционировать в тех формах, которые предусмотрены действующим законодательством. В соответствии со статьями 60 - 90 Гражданского кодекса РФ различают следующие коммерческие сельскохозяйственные предприятия: хозяйственные общества, товарищества, кооперативы. Цель этих предприятий - получение прибыли посредством сельскохозяйственной деятельности.
Согласно Федеральному закону от 08.12.1995 N 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» производственный кооператив создается гражданами для совместной деятельности по производству, переработке и сбыту сельскохозяйственной продукции, выполнения иной, не запрещенной законом деятельности, основанной на личном трудовом участии членов кооператива.
Сельскохозяйственные потребительские кооперативы создаются сельскохозяйственными товаропроизводителями и (или) ведущими личное подсобное хозяйство гражданами при условии их обязательного участия в хозяйственной деятельности потребительского кооператива.
Владеть земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения могут граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать такими земельными участками только на праве аренды (ст. ст. 2, 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте земель). Таким образом, действующим законодательством исключена возможность перехода права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения к иностранному юридическому лицу.
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться в том числе для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, для целей аквакультуры (рыбоводства), для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства (ст. 78 Земельного кодекса РФ ).
Отношения, связанные с распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Законом об обороте земель).
В соответствии со ст. 1 Закона об обороте земель оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:
1) сохранение целевого использования земельных участков;
2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
3) преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.
При этом следует учитывать, что владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в собственности 5 и более участников, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (ст. 14 Закона об обороте земель).
В силу ст. 8 Закона об обороте земель субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование имеет преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд).
Продавец земельного участка обязан в установленном порядке уведомить высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием существенных условий такого договора. При этом срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 8 Закона об обороте земель извещение вручается под подписку или направляется заказным письмом с уведомлением