Оценка недвижимого имущества сельскохозяйственного предприятия для целей налогообложения

Введение
Актуальность исследования заключается в том, что оценка стоимости имущества позволяет привлечь инвесторов для его развития, для открытия новых производств и направлений. Стоимость бизнеса – это, прежде всего, наиболее объективный показатель функционирования компании. Собственно говоря, оценка бизнеса – это технологический, организационный и финансовый анализ перспектив и текущей деятельности организации.
Целью работы является расчет стоимости недвижимости АО «АГРОФИРМА «РОСА» для налогообложения.
Задачи работы:
— рассмотрение особенностей налога на недвижимость;
— рассмотрение методологических основ оценки стоимости бизнеса;
— проведение оценки активов АО «АГРОФИРМА «РОСА»
— разработка рекомендаций направленных на повышение стоимости активов.
Объектом исследования является стоимость действующего функционирующего предприятия АО «АГРОФИРМА «РОСА» с его имущественным комплексом, вещественными правами, с подобранным и обученным персоналом, с уровнем организации производства, труда и управления, с имиджем предприятия в деловых кругах и его деловой репутации и другими факторами.
Предметом исследования является методология оценки стоимости компании.
Методы исследования: логико-структурный подход, графический и математический аппарат исследования.
Практическая значимость заключается в том, что предложенные рекомендации позволят на практике увеличить стоимость компании и привлечь новых партнеров для развития бизнеса.

Глава 1. Социально-экономическая сущность налога на недвижимость

1.1. Понятие и значение налога на недвижимость

Налог на недвижимость – это обязательный безвозмездный платеж в бюджет со стоимости недвижимого имущества, находящегося в собственности физического или юридического лица. Налогом на недвижимость облагаются здания, сооружения, жилые и нежилые помещения [11, с. 25].
Налоговым Кодексом РФ налог на недвижимость установлен как региональный налог. Отметим, что региональным и муниципальным властям законодательство предоставляет право определять размер налоговой ставки, а также вводить дополнительные льготы для отдельных категорий плательщиков.
Налог на недвижимость включает в себя отдельные налоги:
 налог на имущество предприятий;
 налог на имущество физических лиц.
Возникновение обязанности по уплате налога на недвижимость происходит в случае одновременного соблюдения нескольких условий:
 признание имущества объектом налогообложения;
 наличие у лица права собственности на конкретное имущество;
 получение уведомления от налоговой инспекции на уплату налога на данный объект.
Освобождение от данной обязанности предусмотрено лишь при наличии у плательщика права на соответствующую льготу[10, с. 30].
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 НК РФ любой налог считается действующим, если для него определены такие элементы, как:
 объект;
 база;
 период;
 ставка;
 порядок исчисления и сроки уплаты.
В некоторых случаях для тех или иных налогов могут устанавливаться льготы (пункт 2 статьи 17 НК РФ).
Налог на недвижимость обязаны уплачивать все собственники имущества: квартир, дач, гаражей, торговых и офисных зданий и даже недостроенных объектов [14, с. 11].
Налоговая база определяется в зависимости от стоимости имущества. Причём, теперь в большинстве случаев налог на недвижимость будет рассчитываться с кадастровой стоимости, которая близка к рыночной цене.
Напомним, что ранее налог на недвижимость рассчитывался с инвентаризационной стоимости, которая была намного меньше кадастровой стоимости объекта.
Однако до 2020 года в некоторых регионах по-прежнему может сохраняться принцип расчета суммы налоговых отчислений исходя из инвентаризационной стоимости имущества, которая на практике оказывается существенно более низкой, чем рыночная стоимость.
Таким образом, налог на недвижимость в течение 2015–2019 годов может определяться как от инвентаризационной стоимости (если регион еще не отказался от такого расчета), так и от кадастровой (если решение о применении такой базы в регионе принято). С 2020 года расчет налога будет возможен только от кадастровой стоимости.

1.2. Порядок начисления и уплаты налога на недвижимость

Налоговый период по налогу на недвижимость составляет год. Согласно нормам Налогового Кодекса Российской Федерации:
 0,1% кадастровой стоимости взимается: с гаражных построек, помещений, приспособленных для жилья, недвижимых комплексов, машино-мест, зданий, не превышающих 50 кв. м, предназначенных под ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство), ЛПХ (Личное подсобное хозяйство), содержание садов и огородов и дач, а также постройки, находящиеся в стадии строительства, если они в будущем будут использованы как жильё;
 2% кадастровой стоимости взимается: имущества, оцененного более, чем на 300 млн. руб.;
 0,5 % взимается со всех остальных объектов налогообложения.
Отметим, что действующим законодательством предусмотрены определённые налоговые вычеты и льготы, которые позволяют уменьшить общую сумму налога на недвижимость, подлежащего уплате в бюджет.
Так, для каждого вида помещения или строения предоставляется налоговый вычет, который уменьшает общую площадь жилья, облагаемого налогом [11, с. 25]. Так Налоговый Кодекс РФ предусматривает возможность получения плательщиками налоговых вычетов, размер которых зависит от типа недвижимости:
 стоимость 50 квадратных метров площади – для дома;
 стоимость 20 квадратных метров площади – для квартиры;
 цена 10 квадратных метров – для комнаты;
 1 миллион рублей – для недвижимого комплекса с жилыми помещениями.
Кроме этого, льготные категории граждан (ветераны, пенсионеры, инвалиды 1, 2 групп и прочие) полностью освобождаются от уплаты налога на один объект каждого вида недвижимости по желанию владельца собственности. Например, если гражданин владеет двумя квартирами и двумя гаражами, то льготой можно воспользоваться в отношении одной квартиры и одного гаража, а за прочие объекты недвижимости придётся заплатить на общих основаниях.
Налог на недвижимое имущество рассчитывается сотрудниками ФНС, которые затем отправляют уведомление по месту жительства плательщика. Однако это касается исключительно физических лиц, поскольку юридических лиц законодательство обязывает самостоятельно производить расчет данного сбора, подавать декларацию и производить оплату.
Для того чтобы рассчитать общую сумму налога на недвижимость, надо:
1. Узнать кадастровую стоимость объекта.
2. Определить для каждого объекта налоговый вычет и уменьшить облагаемую налогом площадь на соответствующее значение.
3. Полученный результат умножить на ставку, определённую для конкретного вида строения.
Сроки уплаты налога на недвижимость и штрафные санкции
Законодательство обязывает производить уплату налога на недвижимость физическими лицами до наступления 1 декабря года, идущего за налоговым периодом.
Уплачивается налог на недвижимость по факту получения от ФНС налогового уведомления. Перечислить платеж нужно по реквизитам подразделения ФНС, отвечающего за налоговый контроль территории, на которой расположен объект недвижимости.
Для юридических лиц сроки уплаты устанавливаются каждым субъектом РФ по своему усмотрению. Налог на недвижимость входит в число обязательных платежей для всех физических и юридических лиц. Уклонение от уплаты налога на недвижимость влечет за собой применение штрафных санкций.


1.3. Недвижимость сельского хозяйства, не облагаемая налогом

С 1 января 2018 г. компании, применяющие ЕСХН, стали плательщиками налога на имущество организаций. От обложения данным налогом они освобождаются только в части имущества, используемого при производстве сельскохозяйственной продукции, первичной и последующей (промышленной) переработке и реализации этой продукции, а также при оказании услуг сельскохозяйственными товаропроизводителями (п. 3 ст. 346.1 НК РФ). Приобретенный ангар используется компанией не только в сельхозпроизводстве, но и в деятельности, переведенной на ЕНВД.
В пункте 3 ст. 346.1 НК РФ ничего не говорится о том, как именно должно быть задействовано имущество в указанных в этой норме видах деятельности (полностью или частично). Из данного пункта определенно следует лишь то, что для освобождения от налогообложения важен только сам факт использования имущества. К части ангара, которая используется в деятельности на ЕНВД, положения п. 3 ст. 346.1 НК РФ не применимы, поскольку они относятся к иному режиму налогообложения. Следовательно, под действие п. 3 ст. 346.1 НК РФ подпадает только та часть ангара, которая задействована в сельхозпроизводстве.
В письме от 18.01.2018 № 03-11-10/2342 Минфин России разъяснил, как определить эту часть. Для этого нужно использовать принципы раздельного учета, установленные в п. 10 ст. 346.6 НК РФ. Данной нормой предусмотрено, что плательщики ЕСХН, перешедшие по отдельным видам деятельности на уплату ЕНВД, должны вести раздельный учет доходов и расходов по разным специальным налоговым режимам. А в случае невозможности разделения расходов, они распределяются пропорционально долям доходов в общем объеме доходов, полученных при применении указанных специальных налоговых режимов[19, с. 11].
Применять принципы раздельного учета нужно к налоговой базе по налогу на имущество. Ангар не относится к имуществу, перечисленному в п. 1 ст. 378.2 НК РФ, по которому налоговая база по налогу на имущество определяется исходя из кадастровой стоимости. Следовательно, налоговой базой по нему является среднегодовая стоимость (п. 1 ст. 375 НК РФ). Она определяется как частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества на 1-е число каждого месяца налогового периода и последнее число налогового периода, на количество месяцев в налоговом периоде, увеличенное на единицу (п. 4 ст. 376 НК РФ).
В письме от 18.01.2018 № 03-11-10/2342 специалисты финансового ведомства указали, что если имущество одновременно используется в рамках ЕСХН и иной деятельности, переведенной на ЕНВД, и по нему невозможно обеспечить раздельный бухгалтерский учет, остаточную стоимость имущества следует определять пропорционально сумме выручки от реализации, полученной в процессе иной деятельности, в общей сумме выручки от реализации в целом по организации[18, с. 15].
Однако плательщики ЕНВД освобождены от уплаты налога на имущество за исключением объектов, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость (п. 4 ст. 346.26 НК РФ). Следовательно, здание ангара не нужно облагать налогом на имущество. В части, задействованной в сельском хозяйстве, оно освобождается от налогообложения на основании п. 3 ст. 346.1 НК РФ, а в части, используемой в рамках ЕНВД, — на основании п. 4 ст. 346.26 НК РФ.
В случае, когда имущество задействовано в различных видах деятельности только в рамках ЕСХН, оно полностью подпадает под освобождение от налогообложения, предусмотренное п. 3 ст. 346.1 НК РФ. В письмах от 26.07.2018 № 03-05-04-01/52417, от 09.07.2018 № 03-05-04-01/47487 Минфин России разъяснил, что законодательством о бухучете не предусмотрено ведение раздельного учета основного средства при его использовании для различных целей. Кроме того, ни главой 30 НК РФ, ни п. 3 ст. 346.1 НК РФ не установлен порядок расчета налога на имущество пропорционально выручке от реализации, а также иных показателей в случаях, если плательщик ЕСХН ведет различные виды деятельности или использует частично указанное имущество не по целевому назначению. Поэтому, если имущество использовалось сельскохозяйственным товаропроизводителем в течение налогового периода по целевому назначению и одновременно задействовалось в целях, отличных от указанной предпринимательской деятельности, оно на основании п. 3 ст. 346.1 НК РФ освобождается от обложения налогом на имущество. Аналогичной точки зрения придерживается ФНС России (письма от 31.07.2018 № БС-4-21/14791, от 10.07.2018 № БС-4-21/13205@).
В сельскохозяйственной деятельности непосредственно участвуют автомобили, хранящиеся в гараже, а не сам гараж. Он, как и административное здание, столовая и другие аналогичные объекты, задействован в сельхозпроизводстве косвенно. Мнение чиновников о том, распространяется ли освобождение от налогообложения на такие объекты, менялось. Сначала они считали, что к имуществу, освобождаемому от налога на имущество, относятся не только объекты, непосредственно занятые в сельскохозяйственной деятельности, но и объекты, находящиеся на балансе сельскохозяйственного товаропроизводителя, используемые им для обеспечения деятельности, указанной в п. 3 ст. 346.1 НК РФ.
В частности, они полагали, что под освобождение подпадают: здание офиса, офисное имущество, транспортные средства (письмо Минфина России от 19.04.2018 № 03-05-05-01/26389); здание администрации (письма Минфина России от 25.05.2018 № 03-11-06/1/35651, ФНС России от 24.04.2018 № БС-4-21/7843); здания санпропускника, пункта техобслуживания, котельной, автомобиль, закрепленный за руководителем, автопогрузчики (письмо Минфина России от 25.05.2018 № 03-11-06/1/35651). Но затем чиновники изменили свою позицию.
В письмах от 26.07.2018 № 03-05-04-01/52417 и от 09.07.2018 № 03-05-04-01/47487 специалисты финансового ведомства указали, что налоговая льгота по налогу на имущество, предусмотренная п. 3 ст. 346.1 НК РФ, не применяется к имуществу, которое не используется непосредственно для производства, переработки и реализации сельскохозяйственной продукции, а также при оказании услуг сельскохозяйственными товаропроизводителями. Это, в частности, касается административного здания, офисного помещения, гаражей, столовой, иных объектов, непосредственно не участвующих при производстве, переработке и реализации сельскохозяйственной продукции, а также имущества, переданного в пользование по договорам аренды.
Аналогичная точка зрения содержится в письмах ФНС России от 31.07.2018 № БС-4-21/14791, от 10.07.2018 № БС-4-21/13205@. Таким образом, здание гаража подлежит обложению налогом на имущество. И поскольку компания данный налог не исчисляла и авансовые платежи не уплачивала, ей нужно заплатить авансовые платежи за I квартал и полугодие 2018 г., пени и представить в налоговый орган уточненные налоговые расчеты по авансовым платежам по налогу на имущество организаций.

1.4. Налогообложение сделок с недвижимостью

Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:
1. Размера полученной выгоды;
2. Является ли организация резидентом РФ.
Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.
Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:
1. При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
2. При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
3. При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.
Для расчета НДС ведутся расчеты на основе стоимости договора купли–продажи, которая указана в документах, в частности, в счет-фактуре. Размер этого вида налога – 20%.
Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:
1. Документы по сделке оформлены правильно;
2. Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
3. Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.
К таким налоговым схема относятся:
1. Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;
В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.
2. Перепродажа через упрощенца;
Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.
3. Затратные механизмы снижения прибыли;
В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба