Особенности договора найма жилого помещения

Введение

Актуальность. Договор найма жилых помещений – один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. Рассмотрение правового положения такого договора будет всегда актуально, ведь наем жилого помещения это один из видов арендных отношений. В жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Правовые вопросы, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются гл. 35 Гражданского кодекса РФ.
Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений, в последние годы были значительно изменены. Реформирование сферы жилищных услуг, обусловленное принятием Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики», предопределило концептуально новый подход к сущности складывающихся жилищных правоотношений, основанных на договоре найма, условий аренды, приобретения или строительства жилья за счет собственных средств.
Детальное рассмотрение и урегулирование правового положения договора найма жилого помещения необходимо, потому, что пользователями жилых помещений всегда являются физические лица. Даже если на стороне арендатора выступает юридическое лицо, то все равно такое помещений может быть использовано только для проживания граждан. Поэтому необходимо провести четкую грань между различными нормативно-правовыми актами и ограничить сферу их действия. Кроме этого, жилые помещения являются объектами недвижимости, что обуславливает их особый статус в гражданско-правовом обороте.
Объектом исследования выступают общественные отношения, в сфере заключения договоров найма жилого помещения.
Предмет исследования - это положения законодательных актов Российской Федерации, которые призваны регулировать особенности заключения договоров найма жилого помещения.
Цель исследования комплексный анализ особенностей договоров найма жилого помещения.
Задачи исследования. Для достижения поставленной цели поставлены следующие задачи:
1. Рассмотреть правовое регулирование договора найма жилого помещения.
2. Изучить содержание договора найма жилого помещения.
Методологическая основа исследования. Метод теоретического анализа: изучение, анализ, синтез и обобщение научной и учебной литературы, которая раскрывает особенности договора найма жилого помещения; метод системного анализа, частнонаучные (формально-юридический, сравнительно-правовой) методы исследования, что позволило исследовать заявленную тему и сделать соответствующие обобщения и выводы.
Теоретическая база работы – статьи, монографии, иные работы различных исследователей и ученых, таких как Афонина А.В., Бобровская О.Н., Далбаева Н.Н., Кириченко О.В., Попов Р.М., Савин О.Г., Селиванова Е.С. по вопросам, являющимся предметом настоящего исследования.
Эмпирическая основа исследования. Явились имеющие отношение к теме исследования положения Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ, а также иные нормативные правовые акты, регламентирующие общественные отношения, связанные с особенностями заключения договора найма жилого помещения.
Структура работы. Структуру работы определяют цели и задачи исследования. Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных источников.

1. Правовое регулирование договора найма жилого помещения
1.1 Понятие и признаки днжп

На основании решения о предоставлении жилого помещения с гражданином, которому оно предоставлено, заключается договор найма жилого помещения.
Договоры найма жилого помещения заключаются и в случае предоставления жилого помещения в специальном доме, служебного жилого помещения, жилого помещения в общежитии и в домах частного жилищного фонда .
Договор найма жилого помещения - это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату.
Согласно определению договора найма жилого помещения одна сторона - собственник или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем, и которое будет оплачиваться в соответствии с установленным договором порядком .
Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Это относится ко всем договорам найма жилого помещения вне зависимости от того, кто является собственником сдаваемых жилых помещений и кто выступает их нанимателем .
Основания, условия и правила заключения договоров найма жилых помещений, а кроме этого права и обязанности, живущих в них граждан регулирует ЖК РФ и другие нормативные акты. Нормы ГК РФ применяют к договорам социального найма в ограниченном объеме. Прежде всего, в указанных в самом ГК РФ случаях. Имея в виду форму договоров, сохранения договоров найма во время смены собственников жилых помещений, обязанностей нанимателей жилых помещений, положения о временных жильцах, ремонте жилых помещений, договорах поднайма. А также нормы гл. 35 ГК РФ будут регулировать отношения по договорам социального найма кроме этого в случаях, когда другое не предусматривается ЖК РФ .
Заключение

В рамках работы был подробно рассмотрен вопрос договора найма жилого помещения, законодательные норма, регламентирующие его, а также его особенности, формы и порядок заключения и расторжения. И в результате подробного анализа было выявлены следующие основные моменты, которые приведены ниже.
Договор найма жилого помещения это одно из средств реализации конституционного права человека на жилище. Однако надо сказать, что существует категории граждан, которые не могут считаться реализовавшими свое право на жилище. К ним относятся граждане, которые не имеют жилую площадь на условиях бессрочного договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фондов, а также лица, получившие право на заселение на основании срочного ордера, и/или пользующиеся жилой площадью по договору коммерческого найма.
На основании п.1 ст.672 ГК РФ помещение предоставляют гражданам по договорам социального найма жилых помещений. В законе определено назначение договоров социального найма и категория жилого фонда, в котором применяют договора социального найма жилых помещений: это жилые дома, которые входят в состав государственного, а также муниципального жилого фонда и предназначаемые только для социального использования, то есть для предоставления слабо социально защищенной категории граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий.
Под договорами социального найма понимают соглашения, по которым наймодатели предоставляют в использование нанимателям и членам их семей пригодные для постоянного проживания жилые помещения, чаще всего в виде отдельных квартир, в рамках норм жилых площадей, а наниматели должны применять данные жилые помещения по назначению, при этом своевременно внося плату за использование данных помещений и коммунальные услуги.
Одна из особенностей социального найма это то, что законодательство определяет особенный порядок, а также условия предоставления жилых помещений по договорам социального найма гражданам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, на основании имеющейся очереди на улучшение жилищных условий, а кроме этого при учете льгот по предоставлению жилого помещения.
В ГК РФ, установлена общая норма о договорах найма жилых помещений (гл. 35), прежде всего, регламентируются отношения, которые связаны с наймом жилых помещений на коммерческих началах (договора коммерческого найма). Коммерческий наем жилого помещения, обладая сходством с социальным наймом, имеет отличия от последнего некоторыми моментами, указанными в данной работе.
Договора найма специализированного жилого помещения будут отличаться от социального найма правовым статусом нанимателей.
В качестве заключения можно отметить, что в настоящее время, идет процесс обновления жилищного законодательства. Новый Жилищный кодекс РФ должен включить в себя новшества, присущие Гражданскому кодексу РФ и отвечающие требованиям социальной справедливости. Задача видится в максимальном сближении подходов и принципов правового регулирования жилищных правоотношений, универсализации норм гражданского и жилищного законодательства. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации ориентирована на рыночные отношения в сфере жилищных услуг, и это должно найти отражение в новом Жилищном кодексе РФ.