технологической практике финансы по магистр.

ВВЕДЕНИЕ

Роль ипотечного кредитования в системе рыночных отношений заключается, главным образом, в разрешении противоречия между ожиданиями, задаваемыми стандартами жизни и планами потребления домашних хозяйств, и их текущими доходами и сбережениями. Именно дисбаланс между текущими доходами и потребительскими стандартами, возникающий вследствие высокой стоимости такого товара, как жилье, и делает востребованным ипотечное кредитование в хозяйственном обороте. С помощью ипотечного кредитования доступ на рынок недвижимости может получить основная часть потенциальных приобретателей недвижимости.
Россия также встала на путь развития ипотечного кредитования. Целью развития системы ипотечного кредитования в нашей стране является, прежде всего, улучшение жилищных условий населения. Именно поэтому поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране.
С середины 1990-х гг. в нашей стране развивается механизм ипотечного жилищного кредитования - банковская ипотека. Считается, что участие банков в жилищном кредитовании позволяет решить следующие задачи:
1. Аккумулирование и привлечение большего объема денежных средств путем привлечения «коротких денег» (денежных вкладов, средств на счетах), а также за счет продажи собственных ценных бумаг (облигации, ипотечные сертификаты). Сертификаты ипотечных банков являются наиболее надежным средством вложения денег, однако, не самым доходным.
2. Совершенствование системы страхования ипотечных кредитов.
3. Отсутствие периода ожидания накопления первоначального взноса для покупки недвижимости.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ И ПОНЯТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1.Понятие ипотечного кредита

История ипотечного кредитования в России берет свое начало еще в XIII -XIV вв. - этим периодом датированы первые акты о залоге в России, в самом конце XIV - начале XV в. в России появились первые правовые нормы, которые предусматривали имущественное взыскание наряду с древнейшим видом взыскания - личным.
Система залога в России развивалась в течение нескольких столетий и прошла несколько этапов развития, преобразуясь в различные формы.
В XVII-XVIII вв. в России уже формируется целая система, и развиваются институты ипотечного кредитования (Дворянский банк, Государственный заемный банк, уже приближенный к стандартному ипотечному банку, единственным отличием которого являлась возможность использования в качестве объекта залога, например, усадьбы с землей и крепостными). В конце XIX - начале XX в. уже активно шел процесс кредитования под залог земельных участков, порядок оформления сделок по залогу недвижимости регулировался законодательно.
Таким образом, еще в XIX в. и начале XX в. (вплоть до 1917 г.) в России существовали и в достаточной мере были развиты услуги по получению кредита в банке с возможностью покупки жилья - эти услуги имели под собой твердую законодательную государственную базу и пользовались большой популярностью у населения.
В советское время ипотеки не было. Квартиры получали по распределению - в порядке очереди или через участие в жилищных кооперативах.
В постсоветское время (период 1990-х гг.) начинает складываться новая система ипотечного кредитования. В европейских странах больше сотни лет успешно внедрялся механизм ипотечного кредитования, поэтому наше государство и российские банковские организации пошли по пути перенимания опыта у своих зарубежных коллег. Однако институт ипотеки ввиду различных экономических и правовых препятствий в это время не приобрел в России значительного распространения и регулировался относительно небольшим количеством нормативных актов. Тем не менее фундамент для нынешнего ипотечного законодательства уже начал складываться.
Впервые в постсоветское время понятие «ипотека» было введено в 1992 г. Законом «О залоге», который закрепил возможность ипотеки как способа обеспечения обязательств.
Гражданским кодексом РФ (часть первая) были уточнены некоторые положения о залоге.
Отдельные специальные нормы, регулирующие, в частности, порядок регистрации недвижимости, без которого оборот недвижимости, и фактически реализация прав на ипотеку, просто невозможен, содержались и сегодня содержатся в соответствующих нормативно-правовых актах, таких как Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Закон «Об исполнительном производстве».
В 1998 г. (также и в большинстве других стран в период экономического кризиса) был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который и стал основой нынешнего ипотечного рынка.
Современный этап развития системы мировых хозяйственных отношений, приспосабливает и адаптирует национальные экономические системы к новым институционально-структурным параметрам деятельности хозяйствующих субъектов в условиях усиления конкуренции и регулятивной роли государства. Экономические системы представляют собой целостную совокупность экономических институтов, в процессе своей деятельности находящиеся между собой в экономических отношениях, и в частности финансовых. Устойчивость функционирования национальных финансовых систем в условиях глобализации экономик в значительной степени зависит от эффективно-результативного функционирования финансово-кредитных институтов. Доминирование в российской национальной финансово-кредитной системе банковских организаций не позволяет обеспечить эффективную конкуренцию в области предоставления долгосрочного кредитования граждан и тем самым демонстрирует определенную асимметрию в области конкурентоспособности институтов кредитования. Это объективно детерминирует необходимость в обновлении финансовой инфраструктуры и институциональной среды. Одним из важнейших сегментов институциональной среды является рынок недвижимости, формирование и функционирование которого невозможно без устойчивой работы рынка ипотечного кредитования. Да в России существуют разные формы организации ипотечного кредитования: банки, общие фонды банковского управления, закрытые инвестиционные фонды, жилищно-накопительные кооперативы, однако по статистике количество выданных ипотечных продуктов и удовлетворенность населения в жилье остаются для большинства граждан краеугольной и не решенной проблемой.
Последствия мирового финансово-экономического кризиса 2007-2009гг., (начавшегося с рынка ипотечного кредитования США в 2006 г. и переросшего в кризис мирового масштаба, поясним, что чрезмерно активное развитие кредитных институтов приводит к общерыночным рискам, которые как отмечалось выше и спровоцировали ипотечный кризис США 2006 г., однако ипотека в США по-прежнему остается эффективной.), еще раз продемонстрировали высокую рискованность традиционного банковского кредитования ипотеки даже с использованием механизма полугосударственной секьюритизации.
Следовательно, схема взаимодействия государства и банков недостаточна, эффективна и в первую очередь из-за того, что ипотека является непривлекательной для банковских структур в связи с долгосрочностью кредитования и сложностью оценки ипотечных рисков с одной стороны, и относительно низким уровнем доходности основных групп населения страны с другой. Естественно, что роль государства в регулировании отношений ипотечного кредитования является системообразующей, однако и другие субъекты экономики такие как банковские институты, страховые компании, оценочные компании должны активизироваться, т.к. они также являются неотъемлемой составляющей развития инфраструктуры кредитных отношений. Например, в Краснодарском крае в 2012 г., совместно со Сбербанком стартовала программа «Накопительная ипотека», позволяющая гражданам на льготных условиях получить ипотечный кредит, данная программа также используется и в других субъектах страны, однако количество привлекаемых заемщиков ограничено.
Однако, как отмечалось в отчете Центрального банка за 2012 г. и в исследовании института социологии А.А. Яковлева, более 70% населения России не приемлет нашу банковскую систему. Взаимодействие граждан и банковских институтов происходит лишь в сфере обязательных выплат (коммунальные услуги, социальные выплаты и т.д.), а контакта, доверительного отношения к процессу заимствования - нет. Поэтому очевидно несовершенство кредитных структур. Следовательно, необходим поиск нового формата кредитных организаций, позволяющего повысить качество кредитных услуг. В сложившейся ситуации необходим поиск и интенсификация резервов роста масштабов ипотечного кредитования с более высокой степенью защиты от рисков.
Все выше сказанное требуют научно-теоретического переосмысления, устранения пробелов в законодательной базе, а практическая злободневность исследовательской проблематики детерминирует необходимость в рекомендациях по комплексному анализу эффективности институтов кредитования, оценки их конкурентоспобности и результативности.
Проблема выработки действенного механизма в ипотечной сфере исследовалась многими зарубежными и отечественными экономистами. На наш взгляд достижение вышеуказанных целевых ориентиров на практике, может сформироваться на основе эффективного финансово-экономического механизма кредитных организаций небанковского вида. Однако в России отсутствует институт небанковского вида в области ипотечного кредитования, следовательно, решение нашей задачи в определенной мере обеспечивается на основе институциональной трансформации субъектной структуры рынка ипотечного кредитования, на основе анализа и адаптации к российским условиям мирового опыта развития небанковских кредитных организаций на ипотечном рынке. В этой связи перспективным направлением эволюции отечественного ипотечного рынка является расширение состава его участников, формирование новых небанковских финансовых институтов, обладающих рядом значительных конкурентных преимуществ в сравнении с традиционными отделами ипотечного кредитования коммерческих банков.
Поэтому, естественно, поиск наиболее эффективных путей привлечения финансовых активов, финансовых инструментов, использования зарубежного опыта, представляется востребованным и актуальным. Позитивный опыт функционирования небанковских институтов ипотечного кредитования был накоплен в процессе их исторической эволюции в Великобритании «строительные общества», в Германии «стройсберкассы», «ссудно-сберегательные ассоциации» США, другие ссудно-сберегательные институты в Канаде, Японии и др. странах. При этом развитие небанковских организаций на ипотечном рынке России с их последующей адаптацией предполагает не просто количественное наращивание объемов кредитных услуг, но и реализацию качественных параметров их развития.
Процентные ставки по ипотечному кредиту в зарубежных странах намного ниже, чем в России. Средняя процентная ставка в Дании составляет 1,36%, в Швеции, Португалии, Испании не превышает 2,5 %, в Великобритании, Германии, Греции, Норвегии, Ирландии 5%, а в России свыше 10%. Следовательно, сумма переплаты по российскому ипотечному кредиту в несколько раз превышает европейские, а тем более, в долгосрочном периоде.
Международный опыт организации ипотечного кредитования свидетельствует о необходимости развития многообразных институтов, конкуренция между которым обеспечивает снижение процентной ставки по ипотечным кредитам. В силу этого развитие институтов небанковских кредитных организаций обеспечивает включение значительных резервов дополнительных источников ипотечных ресурсов на жилищном рынке. В развитых странах этот рост был обеспечен за счет организации различных форматов финансовых объединений и предложения ими на рынке инновационных банковских продуктов ипотечной направленности.
В Европе по объему выданных ипотечных кредитов лидирующие позиции занимает Великобритания, а серьезную конкуренцию коммерческим банкам на рынке розничного депозитно-кредитного обслуживания и в области ипотечного кредитования составляют строительные общества.
Мониторинг деятельности небанковских кредитных организаций Великобритании продемонстрировал, что на их долю, приходятся значительные объемы ипотечного кредитования целевых групп заемщиков. Конечно, их доля варьируется с течением временного периода от 13% до 16 % от объемов предоставления ипотечного продукта всех финансовых институтов Великобритании, но уточним, что в Великобритании как одного из мировых финансовых центров присутствует обильное количество финансовых институтов.

1.2.Правовое регулирование ипотечного кредитования

В условиях динамичного развития рынка недвижимости, ипотека, как показала практика, получает все большее применение и на сегодняшний день выступает практически основным способом обеспечения исполнения обязательств. Во-первых, предметом ипотеки выступает конкретное недвижимое имущество, стоимость которого практически всегда превышает сумму долга, что является гарантией обеспечения прав кредиторов. Во-вторых, залогодержатель, который является кредитором, имеет право на удовлетворение своих денежных требований к должнику преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. В-третьих, в подавляющем большинстве случаев, такое заложенное недвижимое имущество играет важную роль в жизни залогодателя, в связи с чем, он заинтересован в надлежащем исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой [6].
Однако, несмотря на стремительное развитие ипотеки, единообразная правоприменительная практика пока не сложилась. На сегодняшний день существует множество неразрешенных проблем, порой даже принятие новых нормативных правовых актов с целью разрешения различных противоречий лишь добавляет еще больше неясности. Возможно, виной тому является и несовершенство самого законодательства, регулирующего ипотеку, и коллизия некоторых норм права, которые по-разному регулируют одни и те же отношения.
Так, несмотря на широкое правовое регулирование, ни в одном из нормативных правовых актов не дается понятие института ипотеки, в частности института ипотеки земельных участков.
Некоторые авторы зачастую отождествляют понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование». Отождествление терминов «ипотека» и «ипотечное кредитование» является не только неверным, но и, как представляется, негативно сказывающимся на правильном понимании сущности института ипотеки земельных участков.
В рамках гражданского правоотношения по поводу ипотеки земельных участков традиционно в качестве одного из его элементов называют объект. Как указывает В.С. Белых, «правоотношение представляет собой индивидуализированную правовую связь, структурно состоящую из соответствующих субъективных прав и юридических обязанностей, возникающую между ее участниками по поводу конкретного объекта - материального и духовного блага». Между тем, в правовых актах часто встречается понятие «предмет». Например, в ч. 1 ст. 334 ГК РФ [ст. 3301] заложенное имущество прямо называется предметом залога. В ч. 1 ст. 5Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Закон об ипотеке) содержится перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки.