Защита слабой стороны в договорах, связанных с кредитным договором, обеспеченным ипотекой.

Защита слабой стороны в договорах, связанных с кредитным договором, обеспеченным ипотекой

Главными задачами современного договорного права признаются необходимость защиты слабой стороны договора, обязывание участников договорных отношений добросовестно учитывать интересы друг друга, справедливое сотрудничество .
На основании п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) кредитный договор – это сделка, соглашение, заключенное между банком или иной кредитной организацией (кредитором) по передаче денежных средств заемщику (гражданину) в размере и на условиях, которые предусмотрены вышеуказанным контрактом, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Договор об ипотеке - это гражданско-правовой договор, являющийся разновидностью сделки. Обратим внимание на один интересный факт. Основные права участников ипотечного кредитования зафиксированы в ГК РФ, Федеральном законе «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990 № 395-1 , Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее - Закон) и т.д.
При анализе вышеуказанных нормативно-правовых актов можно заметить одну неприятную закономерность - права заемщика не так четко регламентированы нежели права кредитора. Ярким примером может быть следующая ситуация, вытекающая из ранее отмеченных особенностей данного кредита.
Срок ипотечного займа варьируется от 10 до 30 лет, а сумма платежа начинается с 10 тысяч и выше, предел не ограничен. За столь долгий период времени заемщик может потерять работу, получить инвалидность и прочие непредвиденные ситуации исходя из которых внести очередной платеж не представляется возможным.
В случае, если заемщик воспользовался страхованием от всего вышеперечисленного, то такая проблема решается довольно легко. Однако же на практике происходит по-другому. При анализе кредитных договоров можно заметить тот факт, что банки предусматривают штрафы и пени при невыполнении взятых обязательств .
Кроме этого в случае ненадлежащего исполнения взятых обязательств договора ипотечного кредитования, залогодержатель имеет право обратиться в суд. При этом же стоит отметить тот факт, что банки до последнего пытаются не обращаться в эту инстанцию, так как это с одной стороны не выгодно банку - суд может отменить или уменьшить штраф, или сумму пени.
Кроме дополнительного денежного обременения в виде штрафов и пени, банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество. Нормами ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законодатель предусмотрел перечень имущества, на которое не распространяется исполнительное производство, за исключением жилого помещения, являющегося предметом ипотечного займа.
Обратим внимание на один пробел в законодательстве. Исходя из банковской практики чаще всего на первоначальный взнос идет материнский капитал. Нормами Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» предусмотрено оформление долей на всех членов семьи, в том числе и несовершеннолетних. В случае если родители (заемщики) нарушают ипотечный кредит, то банк имеет право на основании ст. 78 Закона обратиться в суд для дальнейшего взыскания на заложенное имущество.
Исходя из судебной практики такое имущество выставляется на торги, а семья неплательщиков вынуждена покинуть жилье. Однако же нормами международных актов, Конституцией Российской Федерации, Семейным кодексом Российской Федерации общество закрепило обязанность государства защищать один из слабейших слоев населения- несовершеннолетних лиц.
При этом же Конституционный суд подтвердил возможность обращения взыскания на залоговую жилую недвижимость за долги по кредиту даже при наличии детей (Определение от 17.02.2015 года № 246-О ; Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» ).
Кроме этого законодателем до сих пор не урегулирован вопрос по поводу возврата материнского капитала, так как им можно воспользоваться единожды .
Стоит отметить, что законодатель в п. 2 ст. 348 ГК РФ устанавливает вышеуказанный критерий в качестве презумпции. Предполагается, если не установлено иное, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, то должны быть одновременно соблюдены два условия: