Право аренды (владельческой и пользовательской)

Введение

Права аренды (leasehold estate) – термин Международных стандартов оценки (МСО), также переводимый иногда как интерес арендатора, интерес съемщика или интерес лизгольда.
Право аренды это, прежде всего, права распоряжения собственностью, создаваемые условиями договора аренды, в противоположность общим правам собственности на имущество (движимое и недвижимое).
Договор аренды представляет собой двустороннеобязывающий (синаллагламатический) договор, по которому стороны связаны взаимными обязательствами. Так, арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и/или пользование, а арендатор, в свою очередь, обязуется оплачивать предоставление и вернуть вещь в надлежащем состоянии по окончании договорных отношений (ст. 606 ГК РФ ).
 
1. Право владельческой аренды

Согласно абзацу 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В юридической литературе (как учебной, так и научной) договор аренды традиционно отнесен к такому типу договоров, как договоры, направленные на передачу имущества в пользование.
Несмотря на то, что законодатель при регулировании арендных обязательств использует терминологию «передача права владения и пользования недвижимостью» (ст. 652 ГК РФ), такие права владения и пользования не тождественны соответствующим правомочиям, входящим в состав субъективного вещного права. Основными критериями их разграничения является степень свободы управомоченного субъекта.
Осуществление права аренды может привести к тому, что после передачи объекта аренды (за исключением, например, части недвижимого имущества) арендатор приобретет статус титульного владельца, что является необходимым условием достижения цели договора. В то же время объем соответствующих правомочий арендатора зависит от цели, условий и способов использования недвижимого имущества, а также обусловлен исполнением обязанностей арендодателя. Данный вывод подтверждается и судебной практикой, устанавливающей, что в случае невыполнения обязанности арендодателя по передаче имущества во владение, арендатор не приобретает права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц .
Из содержания обязанности арендодателя по предоставлению имущества в пользование вытекает обязанность арендатора – он должен платить не за факт заключения договора, а за предоставление ему возможности использовать имущество .
Во владельческой аренде арендатор платит за возможность беспрепятственного доступа к объекту и возможность пользования. Если нет доступа, платить не за что (отсутствие доступа исключает и пользование). Если доступ есть, но невозможно пользование согласно целям договора, есть основания для снижения размера арендной платы (п. 2 ст. 328 и п. 4 ст. 614 ГК РФ).
Пользование согласно ст. 615 ГК РФ предполагает возможность арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В приведенной статье говорится не только о пользовании, но и об обязанности арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, если такие условия не согласованы.




 
2. Право пользовательской аренды

Потребности экономического оборота не всегда могут быть удовлетворены за счет имущества, находящегося в собственности хозяйствующего субъекта. Нередко у него имеется потребность во временном возмездном пользовании чужим имуществом. Причем во многих случаях субъект экономического оборота не нуждается в целом имуществе другого лица – его социально-экономические потребности могут быть удовлетворены за счет пользования лишь частью такого имущества. В частности, он может нуждаться в пользовании лишь конструктивным элементом вещи (стена, крыша) или частью площади вещи (рабочее место в помещении, стационарное торговое место на рынке). В этих случаях возникают экономические отношения по временному возмездному пользованию частью чужой вещи .
Поскольку гражданское право является основной формой экономических отношений, то оно призвано надлежащим образом регламентировать такие отношения. Однако на сегодняшний день такое регулирования нельзя признать адекватным и достаточным.
 
Заключение

Таким образом, экономическая природа арендных отношений заключается в предоставлении арендатору возможности временно возмездно пользоваться таким непотребляемым объектом, который обладает признаком товарности, имеет экономическую ценность и значимость для арендатора и не всегда нуждается в фактической передаче во владение арендатору. Юридическая конструкция договора аренды должна учитывать его экономическую природу, поэтому содержание договора пользовательской аренды следует понимать как предоставление арендодателем арендатору возможности временного пользования вещью за плату. Такой подход не препятствует аренде части вещи.
Из существующего легального понятия аренды видно, что возможна владельческая аренда (с передачей и владения и пользования) и пользовательская аренда (без передачи владения). К пользовательской аренде относят, например, аренду абонентского ящика на почте, спутников связи, каналов телевещания, линий радиосвязи, персонального компьютера в интернет-кафе, игрального автомата, ячейки сейфа в банке.
К виду пользовательской аренды можно отнести и аренду части вещи. В связи с этим мы не можем согласиться с мнением о том, что в арендных отношениях пользование без владения вещью возможно только в ситуации, когда арендатор получает возможность пользоваться всей вещью целиком в определенное время суток или времени, например музыкальным инструментом. Безусловно, отдельные правовые положения главы 34 Гражданского кодекса РФ рассчитаны исключительно на владельческую аренду, например: право арендатора потребовать передачи во владение арендованного имущества и его обязанность вернуть его арендодателю по истечении срока аренды, возможность выкупа арендованного имущества (при аренде с правом выкупа). Однако очевидно, что не к любому договору аренды должны применяться абсолютно все правила главы 34 Гражданского кодекса РФ.
Если законодатель выделил и владельческую, и пользовательскую аренду, то возможно существование особенностей применения тех или иных правил к разным видам аренды. Очевидно, что правила, специально рассчитанные и регламентирующие владельческую аренду, не будут применяться к пользовательской аренде. Точно так же обязанность арендатора в пользовательской аренде освободить арендованную часть вещи после истечения срока аренды неприменима к владельческой аренде, при которой законодатель устанавливает иной способ защиты – требование о возврате арендованного имущества из владения арендатора во владение арендодателя.