Методика оценки разных видов недвижимости

Актуальность исследования. В последние годы одной из злободневных проблем считается проблема повышения эффективности системы управления экономикой и еѐ составными частями в области управления недвижимостью, в том числе, сферы управления недвижимым имуществом и земельными участками собственников таковой. В данной сфере органы муниципалитета обладают возможностью еѐ регулирования непосредственно. Реформа местного самоуправления изменила отношение к имуществу, находящемуся в муниципальной собственности, стало необходимо правовое регулирование формирующейся оценочной деятельности на основе развивающегося рынка.
В мировой практике недвижимость - это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость - это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями. Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Цель исследования – изменение вида использования недвижимости.
Задачи исследования:
 рассмотреть основные понятия, цели оценки недвижимости;
 изучить методы и приемы оценки недвижимости.
 определить цели и задачи оценки недвижимости;
 рассмотреть основные методики оценки недвижимости.
Структура работы состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.
1. Методы оценки недвижимости и их характеристика
1.1 Основные понятия, цели оценки недвижимости


Если изначально попытаться провести не рыночный, а инвестиционный анализ земельного участка, то есть создать фрагменты бизнес-планирования в различной вариативности, то можно было бы очень четко обозначать цену (причем эта цена может быть выше рыночной), и, соответственно, сделка проходила бы более оперативно и все земельные участки пускались в оборот намного быстрее.
Пример перехода участков из балансовых в рыночную и инвестиционную стоимость, можно привести по городу Сочи до объявления того, что там будет проходить олимпиада (если посмотреть рыночную стоимость земельных участков). Там люди, обладавшие относительно дешевыми ресурсами, зная, что вполне вероятно может проходить олимпиада, начинали оценивать инвестиционную стоимость своих земельных участков и объектов недвижимости совершенно по-другому; рыночная стоимость данных участков им казалось очень низкой, и они начинали входить во владение этой собственностью .
Когда же было точно объявлено, что Сочи станет столицей зимней олимпиады 2014 года, там и рыночная стоимость подскочила до уровня инвестиционной стоимости. Вот в этом разрыве рыночной и инвестиционной стоимости девелоперы и ищут потенциальный запас для будущей капитализации.
Более яркий пример подобной ситуации представлен в фильме по роману Ильи Ильфа и Евгения Петрова «Двенадцать стульев». В нем главный герой, Остап Бендер, на аукционе предлагал за стул цену выше цены самого стула. Все потому, что именно инвестиционная стоимость этого стула совершенно другая. Если говорить про инвестиционную оценку, то, в отличие от методики рыночной оценки, это процесс не жестко регламентированный.
На стыке оценок работает девелопмент, должны применяться методики экономической оценки (не скандированные денежные потоки, маржинальный подход), но здесь же необходимо получать первичную информацию необходимых встреч с потенциальными инвесторами. Нужно понимать их оценки, перспективы, называемые экспертами «экспозиция» - то, как они рассматривают подобные активы, рост стоимости этих активов. Нужно встречаться с арендаторами этих земельных участков или объектов недвижимости, прекрасно понимать их финансовые возможности по тем финансовым потокам, которые они будут создавать для потенциального будущего владельца. Это пограничная деятельность, в которой должны участвовать и оценщики, и девелоперы, либо специализированные консалтинговые компании, которые имеют опыт работы внутри таких сделок .
Результативность складывается из вышеперечисленных процессов, и говорит сама за себя. Если в такой логике и в такой методике начнут работать и собственники (или их к этому начнут склонять будущие покупатели, либо инвесторы этих земельных участков), тогда рынок станет более динамичным, выйдя из некой «спячки». Соответственно, продавец или собственник будет приходить на рынок с весьма обоснованной ценой на объект недвижимости или земельный участок.