Структура работ по обслуживанию и ремонту объектов недвижимости

Основная цель обслуживания объекта недвижимости - это обеспечение его пользования по прямому назначению. Для этого необходимы: своевременное исправление мелких дефектов; осуществление крупного ремонта; разработка мероприятий по сокращению и минимизации совокупных затрат на эксплуатацию и обслуживание; рациональная работа коммунальных служб, обслуживающих объект недвижимости; постоянный контроль и анализ затрат по обслуживанию и ремонту объекта; составление графиков проведения работ, контроль их исполнения.
Профессиональное управление эксплуатационными процессами объекта недвижимости позволит поддерживать объект в ликвидном состоянии, будет способствовать оптимизации затрат и извлечению максимальной выгоды.
Эффективное сочетание работы штатных сотрудников и выездных команд может свести расходы на обслуживание и эксплуатацию объекта к возможному минимуму. Часто компании боятся перекладывать работу штатных сотрудников на мобильные службы, но переход на частичный выездной сервис дает возможность оптимизировать затраты на техническое обслуживание минимум на 10% [1].
Вышеизложенное обусловило актуальность выбранной темы.
Целью данного реферата является изучение структуры работ по обслуживанию и ремонту объектов недвижимости.
В соответствии с поставленной целью необходимо решить ряд задач, таких как:
 рассмотреть структуру работ по обслуживанию и ремонту объектов недвижимости;
 охарактеризовать планирование ремонтов объектов недвижимости.


1 Структура работ по обслуживанию и ремонту объектов недвижимости

Недвижимость не является статичным объектом. Как физический объект она создается, используется и требует ремонта (реконструкции), исчерпывает свое назначение и разрушается.
Задачи эксплуатации зданий состоят в обеспечении безотказной работы их конструкций; соблюдении санитарно-гигиенических условий и грамотного использования инженерного оборудования [2].
Эксплуатация - это пользование объектом недвижимости в течение его жизненного цикла. Пользователями объекта недвижимости являются все, кто извлекает или получает от него пользу или выгоду. Другие люди «управляющие недвижимостью» следят за правильным использованием объектов недвижимости и содержат их в исправном и пригодном для повседневного использования состоянии. Решения менеджеров недвижимости выполняет обслуживающий персонал (штатный или подрядных организаций). Организация, планирование, контроль, анализ, корректировка работ, отчет по использованию и содержанию объекта недвижимости - это управление объектом недвижимости.
Техническая эксплуатация здания заключается в использовании его по функциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций здания и его оборудования, при котором они способны выполнять заданные функции с параметрами, установленными требованиями технической документации, и формируется из следующих видов деятельности.
1. Управление технической эксплуатацией:
а) организация и планирование эксплуатации;
б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;
в) все виды работы с нанимателями и арендаторами.
2. Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем:
а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное;
б) осмотры;
в) подготовка к сезонной эксплуатации;
г) текущий ремонт;
д) капитальный ремонт.
3. Санитарное содержание:
а) уборка мест общего пользования;
б) уборка мест придомовой территории;
в) уход за зелеными насаждениями [3].
Таким образом, техническая эксплуатация - это комплекс мероприятий, которые обеспечивают безотказную работу всех элементов и систем здания в течение нормативного срока службы, функционирование здания по назначению. Она состоит из технического обслуживания, системы ремонтов и санитарного содержания, проводится на основе нормативных документов. Контроль над техническим состоянием зданий осуществляется путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.
Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные. При общих осмотрах необходимо контролировать техническое состояние здания в целом, проведению частичных осмотров подвергаются лишь отдельные конструкции. Общие осмотры проводятся два раза в год: при подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний и осенне-зимний периоды. Система планово-предупредительного ремонта включает текущий и капитальный ремонт. Сроки их проведения определяются на основе оценки технического состояния здания. Текущий ремонт предупреждает преждевременный износ конструкций и систем инженерного оборудования здания, а также направлен на поддержание его эксплуатационных показателей. Данный ремонт