Анализ рынка недвижимости в России

Введение

Недвижимость является основой национального богатства страны, имея массовое количество владельцев, популярный характер. Он также образует центральное звено всей системы рыночных отношений. Недвижимость - это не только важнейшее средство удовлетворения личных потребностей людей, но в то же время и капитал в реальной форме, приносящий доход.
Недвижимость служит основой личного существования граждан и служит основой для экономической деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвуют в операциях с недвижимостью.
Владение недвижимостью является фундаментальной основой свободы, независимости и достоинства человека. Оборот на рынке недвижимости огромен и в последнее время наблюдается тенденция к его развитию. Рост спроса на недвижимость приводит как к увеличению их стоимости, так и к повышению ставок аренды, что в совокупности делает инвестиции в этот сектор очень привлекательными.
Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что рынок недвижимости, как очень изменчивая субстанция, невозможно предсказать с большой точностью на несколько лет вперед. Можно лишь отметить основные тенденции его развития.
Цель работы - провести анализ состояния рынка недвижимости в России и Санкт-Петербурге.
Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:
-рассмотреть состояние рынка недвижимости в России 2021-2023 гг.;
-проанализировать рынок складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга.
1. Состояние рынка недвижимости в России 2021-2023 гг.

В январе 2023 года объем жилищного кредитования вернулся на январский уровень и составил 342 миллиарда рублей. Количество выданных кредитов - 92 тыс. единиц. Это событие означает возвращение спроса на рынке недвижимости, в связи, с чем можно ожидать хороших результатов от застройщиков в третьем квартале.

Рис.1 Динамика жилищного кредитования в РФ
Уровень просроченной задолженности упал до исторического минимума. Из 12,7 млн рублей ипотечных платежей не было выплачено всего 0,45%. Для сравнения, в конце 2019 года этот показатель был в два раза выше, на 0,92%
.
Рис.2 Задолженность по ипотечным кредитам
Средний размер ипотечного кредита в июле составил 3,7 млн рублей против 2,9 млн годом ранее, +27,5%.

Рис.3 Средний размер ипотеки
Увеличение размера кредита связано с ростом цен на недвижимость. В среднем по Российской Федерации цена квадратного метра увеличилась на 30% г/г., со 101,7 до 132,4 тыс. рублей. Если рассматривать с точки зрения столиц, цены за квадратный метр изменились следующим образом:
Москва - 264,9 тыс. рублей, + 17,4% г / г.
Московская область - 164 тыс. рублей, + 21,9% г / г.
Санкт-Петербург - 211,5 тыс. рублей, + 35,4% г / г.
Ленинградская область - 170,9 тыс. рублей, + 30,2% г / г.
Северная столица в 2023 году на первом месте.

Рис. 4 Цена за м.кв. в тыс.руб (первичный рынок)
На вторичном рынке ситуация аналогична, но с точки зрения разных столиц. Средняя цена квадратного метра в Российской Федерации выросла с 73 до 99 тысяч рублей, +35,6%. В столицах:
Москва - 294,9 тыс. рублей, + 24,3% г / г.
Московская область - 152 тыс. рублей, + 9,9% г / г.
Санкт-Петербург - 202,3 тыс. рублей, + 19,9% г / г.
Ленинградская область - 150,3 тыс. рублей, + 15,7% г / г..

Рис. 5 Цена за м.кв. в тыс.руб (вторичный рынок)
Недвижимость дорожает по двум причинам: низкие ставки по ипотечным кредитам, увеличение срока кредита
В июле средняя ставка по ипотеке составляла 6,67%.

Рис. 6 Средняя ставка по ипотечному кредитованию (%)
Средний срок, на который выдается ипотека, достиг исторического максимума — 274,7 месяца или 22,9 года. Это связано с тем, что низкие ставки не могут компенсировать снижение доходов населения, из-за чего банкам пришлось начать выдавать более долгосрочные ипотечные кредиты. Платежи по нему ниже, слишком много-не более.

Рис. 7 Средний срок ипотеки
Пока правительство проводит программу льготного ипотечного кредитования, а банки продолжают увеличивать сроки по ней, оснований для корректировки цен нет. Возможно, увеличение объемов строительства поможет им замедлиться,но трудно сказать, насколько. 2023 год станет рекордным по объемам импорта в жилые помещения. За 7 месяцев было введено 60,6 миллиона квадратных метров, что обещает около 100 миллионов к концу года. Будут ли застройщики продолжать наращивать объемы строительства, если рост цен замедлится? Вопрос открыт.

Рис. 8 Объем введенного в эксплуатацию жилья в млн. кв. м.
На рынке за последние два года резко возрос интерес к частному жилью. Возможно, на это повлиял 2020 год. В 2021 году объем ввода жилой площади частных домов впервые превысил объем многоквартирных домов, составив 49,1 млн кв. метров против 44 млн в 2022 году, можно наблюдать продолжение динамики, но с удвоенной силой. За 7 месяцев введено в эксплуатацию 38,1 млн кв. м жилья. метровая площадь частных домов, что на 65,6% больше, чем в квартирах. Конечно, если рассматривать в количественном выражении, частных домов по-прежнему строится в 3-4 раза меньше, чем квартир, но эту тенденцию на рынке жилья трудно отрицать. В основном спрос на строительство частных домов растет в районах, прилегающих к городам с дорогими квартирами, в первую очередь в Московской и Ленинградской областях.

Рис. 9. Ввод жилплощади в разрезе по типу жилья
Объем выдачи ипотечных кредитов в июле подскочил на два докризисных уровня, что указывает на потенциально хороший третий квартал для застройщиков. Цены на недвижимость продолжают расти благодаря минимумам и долгосрочным кредитам. Санкт-Петербург и Ленинград в этом году являются лидерами по росту цен на первичном рынке. Будут ли цены расти дальше-зависит от объемов строительства. В этом году застройщики введут рекордный объем жилой площади, на который может уйти совсем немного. Интересно отметить, что из этого рекордного объема большая часть будет приходиться на частные дома, что свидетельствует о тенденции к дезурбанизации.
Таблица 1 - Динамика цен на вторичную недвижимость на крупнейших региональных рынках России
Локация Средняя стоимость жилья на вторичном рынке (тыс. руб. за кв. м) Динамика цен
Август 2021 Июль 2022 Август 2022 За месяц За год
Москва 285,7 308,4 306,8 –0,50% 7,40%
Санкт-Петербург 174,8 205,8 204 –0,90% 16,70%
Казань 111,6 139,6 139,7 0,10% 25,20%
Краснодар 103,6 118,3 115,5 –2,40% 11,50%
Нижний Новгород 98,6 114,5 114,6 0,10% 16,20%
Новосибирск 88,6 107,5 107,7 0,20% 21,60%
Ростов-на-Дону 76,2 100,7 101,2 0,50% 32,80%
Екатеринбург 86,8 100,8 100,7 –0,10% 16,00%
Уфа 84,8 99,6 100,7 1,10% 18,80%
Самара 73,2 99,2 99,5 0,30% 35,90%
Красноярск 81,5 95,7 96,3 0,60% 18,20%
Воронеж 72,4 86,4 86,2 –0,20% 19,10%
Омск 68,7 83,4 83,8 0,50% 22,00%
Пермь 70,7 80,9 82,6 2,10% 16,80%
Волгоград 62 78,3 79,1 1,00% 27,60%
Челябинск 49,7 63,4 63,6 0,30% 28,00%

Московская область 139,1 161,2 161,3 0,10% 16,00%
Ленинградская обл. 116,5 138,4 137,9 -0,40% 18,40%

В целом, по мнению международного эксперта, мировой рынок недвижимости сейчас находится на подъеме. Об этом свидетельствуют следующие показатели:
- рост индекса цен на жилье в США Индекс цен на жилье ("время бума вернулось”);
- ставки аренды офисов в центре Лондона впервые начали превышать показатели 2008 года;
- цены на недвижимость стабилизировались в таких странах, как Латвия.
Президент Латвийской ассоциации брокеров по сделкам с недвижимостью LANIDA Эдгар Шинс объясняет стабилизацию цен в своей стране:" вторичка " эконом-класса в Латвии существует уже четыре года: рост цен на 1,5% в год-это стабильность. А элитная недвижимость в центре Риги и Юрмалы растет на 10% в год".
На сегодняшний день существуют позитивные тенденции в выходе России из кризиса. В некоторых регионах цены стабилизировались. Но иногда эта стабильность носит негативный характер: цены, конечно, не падают, но и не растут-наблюдается стагнация.




2. Рынок складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга

Доля вакантных площадей в объектах классов А и в достигла 1,1%, в абсолютных значениях