Дипломная работа по банковскому делу на тему Совершенствование жилищного ипотечного кредитования в коммерческом банке АО Банк ДомРФ

Для понимания ипотечного жилищного кредитования необходимо рассмотреть такие понятия как кредит, ипотека, кредитование.
Несмотря на многочисленные научные работы, категория «кредит» относится к дискуссионным, в современной экономической литературе можно встретить не менее 20 определений кредита.
В словаре русского языка под редакцией С.И. Ожегова кредит предстает как ссуда, предоставление денег или товаров в долг. [6, с. 246]
В отечественной экономической литературе, «кредит», чаще всего, трактуют как экономические отношения.
Например, профессор Г.Б. Поляк, исследуя кредит как экономическую категорию, дает определение: «кредит представляет собой определенный вид общественных отношений, связанных с движением ценности - стоимости в денежной форме. [56 , с. 479]
Эти отношения складываются между кредитором и заёмщиком. В этой связи, следует отметить, что в отечественной литературе существует разделение понятий «кредит» и «заём». Заем — это ссуда, полученная должником, а кредит — это ссуда, выданная кредитором. Следовательно, кредит и заём — это разные названия одной и той же денежной ссуды в зависимости от того, кто её дал и кто её получил.
Отношения между кредитором и заёмщиком складываются по поводу предоставления стоимости во временное пользование на условиях срочности, возвратности, эквивалентности, целевого назначения. [47, с. 83]
Следовательно, в настоящее время под кредитом понимают, во-первых, экономические отношения между экономическими субъектами, во-вторых, движение ссудного капитала. Объектом кредитных отношений является ссуженная стоимость или ссудный капитал.
По целевому назначению ссуды могут быть целевыми (на образование, лечение, приобретение автотранспорта, ипотечные).
Ипотечные (жилищные) кредиты коммерческими банками могут предоставляться:
- на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;
- на строительство (реконструкцию) жилья;
- для приобретения жилья.
Классификация ипотечных кредитов представлена в приложении 1.
Ипотечный кредит представляет собой ссуду под залог недвижимости, которая является обеспечением денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю). При ипотечном кредитовании банк-залогодатель имеет право, в случае неисполнения клиентом-залогодателем своего обязательства по кредиту, получить возмещение за счет продажи заложенной недвижимости. [24, с. 84]
Ипотечный кредит обладает следующими преимуществами по сравнению с другими формами кредитования:
- объект недвижимости сохраняет свои основные качества в течение длительного времени, что позволяет организовать кредитование клиента на период до 10-30 лет;
- цены на недвижимость в долгосрочной перспективе, как правило, увеличиваются. Данная тенденция способствует более полной гарантии интересов кредиторов и защите их от потерь в процессе кредитования.
При ипотеке обеспечивается дополнительная защита средств банка-залогодержателя посредством государственной регистрации залога недвижимости. [24, с. 84]
Предоставление кредита заёмщику представляет собой процесс, который называется кредитованием. [7, с. 212]
Кредитование это банковская операция, которая, по сути, представляет собой практические действия банковских работников. Эти действия должны быть также регламентированы, организованы определенным образом.
В современной экономике кредитование является профессиональной деятельностью коммерческих банков. Статья 5 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 (ред. 01.04.2025) «О банках и банковской деятельности» к основным банковским операциям относит размещение привлеченных денежных средств от своего имени и за свой счет.
На проведение данных операций коммерческий банк должен иметь лицензию Банка России.
Данное обстоятельство подчеркивает коллектив авторов, который под банковским кредитованием, понимает самостоятельную, лицензируемую, направленную на получение прибыли предпринимательскую деятельность, состоящую в размещении привлеченных на счета и во вклады денежных средств клиентов на условиях возвратности, срочности, возмездности. [21, с. 220-221]
Для профессора О.И. Лаврушина кредитование это и процесс и система взаимосвязанных элементов, которая охватывает «принципы, объекты, методы кредитования, планирование кредитных отношений, механизм предоставления и возврата ссуд, а также банковский контроль в процессе кредитования» [18, с. 13].
Он же читает, что ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, представляет собой одну из форм кредитования.
Данной позиции придерживаются и ученые Санкт-Петербургской научной школы, отмечающие, что ипотечный кредит это кредит, обеспеченный залогом недвижимости и погашаемый в рассрочку [51 , с. 368].
Авторы О.В. Мотовилова и С.А. Белозёрова ипотечное кредитование трактуют как разновидность залогового кредитования, когда долгосрочные кредиты предоставляются на приобретение или строительство недвижимости под залог этой недвижимости [38, с. 185-186].
Итак, в экономической литературе ипотечный кредит понимается именно как кредит, который выдаётся при условии залога недвижимого имущества.
Такой подход отражен и в Федеральном законе от 16.071998 № 102 ФЗ (ред26.12.2024) «Об ипотеке (залоге) недвижимости», в статье 1 говорится, что условием возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимости, при этом кредитор становится залогодержателем, а заёмщик – залогодателем.
Экономические отношения, возникающие между кредитором и заёмщиком, по поводу долгосрочной ссуды для приобретения недвижимости, выступающей в качестве залога, и выражают ипотечный кредит. Главная особенность ипотечного кредита - совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.
Обзор экономической литературы на понятие «ипотечное кредитование» представлен в приложении 2.
Многие авторы трактуют ипотечное кредитование как целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.
В зависимости от предмета залога, различают ипотечные кредиты, обеспеченные коммерческой недвижимостью (недвижимостью, приносящей доход), и жилищные ипотечные кредиты, которые используются для приобретения квартир и жилых домов [51, с. 368].
К особенностям ипотечного кредитования относят:
- кредит выдаётся под строго определенный залог, тогда как обычный банковский кредит может не иметь конкретного обеспечения, в случае невозврата кредита, заложенная недвижимость продается, а из вырученной суммы погашается задолженность банку;
- средний размер кредита больше, чем у потребительского кредита;
- долгосрочный характер кредитования (20-30 лет);
- ставка по кредиту ниже, чем у потребительского кредита;
- обязателен первоначальный взнос из собственных средств заёмщика;
- возможность отсрочки погашения основного долга;
- требование банка-кредитора о полном обслуживании заёмщика по всем видам услуг в данном банке;
- возможность продажи банками ипотечных закладных крупным инвесторам [53, с. 150-151; 32, с. 187-188].
Ипотечное кредитование осуществляется при соблюдении принципов кредитования, которые отражают сущность и содержание кредита. В настоящее время принципы кредитования разделяют на обязательные и факультативные.
К обязательным принципам кредитования относят:
- принцип возвратности означает, что заёмщик обязан возвратить полученный ипотечный кредит;
- принцип срочности означает, что ипотечный кредит должен быть возвращен в сроки, определенные кредитным договором;
- принцип платности означает, что заёмщик должен внести определенную плату за право пользования денежными средствами в виде банковского процента.
К факультативным принципам кредитования относят:
- резервность и обеспеченность, т.е. банк должен создавать резервы на случай потерь, а также использовать различные формы обеспечения кредита, распространенной формой является залог;
- принцип дифференцированности означает, что решение о выдаче кредита должно опираться на индивидуальный подход и тщательный анализ финансового состояния заёмщика [21, с. 229]
В литературе можно встретить и другие принципы кредитования, в том числе: подчинение кредитной сделки нормам законодательства и банковским правилам; неизменность условий кредитования; взаимовыгодность кредитной сделки, целевого использования кредита, принципы кредитования для «служебного пользования» закрепленные во внутренних документах в качестве элементов кредитной политики. [20, с. 149-150]
Ипотечное жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности. Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70% стоимости приобретения земли, строительства или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной при условии вложения заёмщиком недостающих средств в размере не менее 30% стоимости кредитуемого объекта.
Рассматривая ипотечное кредитование можно выделить ряд принципов его функционирования, как общих, так и частных. К общим относят такие принципы как возвратность, срочность, платность. К частным принципам ипотечного кредитования следует отнести: обеспеченность, обязательность регистрации заложенного имущества, гласность (публичность) регистрации ипотеки, приоритет, дифференцированность, целевое назначение.
Принцип возвратности ипотечного и любого другого кредита закреплен в ст. 819 ГК РФ «…заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею».
Принцип срочности предусматривает, что заемщик своевременно в срок, который зафиксирован в кредитном договоре, возвращает кредит. Если он нарушает сроки, и кредитор отказывается пролонгировать кредит, то последний может принять меры, способствующие ликвидации долга и использовать свое право на получение компенсации за использование денежными средствами.
Принцип платности стимулирует заёмщика использовать ссуженную стоимость наиболее рационально и в полном объеме, и в срок выполнять свои обязательства по возврату кредита, так и процентов. Кредитор при предоставлении денежных средств заёмщику определяет их стоимость, выраженную в виде ссудного процента, который должен обеспечить возмездность кредитных ресурсов. Ст. 29 ФЗ «О банках и банковской деятельности» предусматривает обязательное отражение в договоре процентной ставки по кредитам.
Принцип обеспеченности заключается в том, что предоставленный кредит обеспечивается залогом какого-либо недвижимого имущества, которое становится предметом ипотеки. Этот принцип защищает интересы кредитора от невыполнения и нарушения заёмщиком своих обязательств. Согласно ГК РФ (ст. 340, п. 6) заёмщик, как залогодатель имеет право предоставлять в качестве обеспечения вещи, которые он может приобрести в будущем. Это может быть как уже построенные: приобретенная квартира или жилой дом, так и строящиеся объекты недвижимости.
Принцип обязательности регистрации заложенного имущества заключается в том, что сведения о недвижимом имуществе, являя.щиеся предметом ипотеки, сделки с ним в обязательном порядке должны быть внесены в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Это юридическое закрепление вещных прав на регистрируемый объект недвижимости, с момента отражения сделки в данном реестре ипотека считается действительной.
Принцип гласности (публичности) регистрации ипотеки, отражен в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «Государственная регистрация ипотеки является публичной. Согласно этому принципу любое заинтересованное лицо может получить информацию из Единого государственного реестра прав по интересующему его объекту недвижимости и лицам, у которых есть права на данный объект.
Принцип приоритета предусматривает, что более ранняя ипотека имеет приоритет над последующей, следовательно, и по времени внесения записи в ЕГРП закладное право по первой ипотеке имеет преимущество перед следующим.
Принцип дифференцированности проявляется в формировании кредитного портфеля, дифференцированного по предоставляемым суммам, срокам кредитования и ипотечным заёмщикам.
Принцип целевого назначения предусматривает выдачу кредитором денежных средств на определенные цели и использование их заёмщиком по целевому назначению
Рассмотренные выше принципы характеризуют ипотеку как способ, являющийся гарантией надлежащего исполнения заёмщиком своих обязательств.
Анализируя понятие и механизм ипотечного жилищного кредитования следует рассмотреть основных участников рынка ипотечного кредитования. К ним относятся:
- заёмщики, обратившиеся за получением ипотечного кредита и получившие его;
- кредиторы – банки и другие финансовые институты, предоставляющие ипотечные кредиты заёмщикам на основе оценки их кредитоспособности и осуществляющие обслуживание выданных кредитов;
- продавцы жилья – физические и юридические лица, которые осуществляют продажу как собственного жилья, так и жилья, принадлежащего другим лицам, по их поручению;
- риэлторские организации – продавцы недвижимости, имеющие лицензию;
- учреждение по государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней;
- оценочные агентства, осуществляющие оценку стоимости закладываемого недвижимого имущества;
- страховые компании, осуществляющие страхование жизни, здоровья и трудоспособности ипотечного заёмщика, заложенного объекта недвижимости, риска невозврата кредита;
- операторы вторичного ипотечного рынка – организации, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов – АИЖК и др.;
- инвесторы – организации, приобретающие ценные бумаги АИЖК, например – пенсионные фонды, страховые компании и т.д. [
Ипотека может возникнуть как в силу закона, так и в силу договора.
Принципы кредитования находят свое закрепление в кредитной политике банка, которая представляет собой способ организации кредитных отношений между заёмщиком и банком, представляющий собой совокупность целей, задач, приемов и методов их достижения.
Кредитная политика включает разделы:
- стратегию определяющей общие направления и способы кредитной деятельности банка для достижения поставленных целей;
- тактику – совокупность конкретных методов достижения цели;
- контроль, включающий внешние и внутренние проверки кредитной деятельности.
Цель кредитной политики – создание условий для эффективного использования банковских ресурсов, для ее достижения определяются задачи, в том числе организация и анализ кредитной деятельности; определение требований к заёмщикам и методов анализа кредитоспособности; снижение доли проблемных кредитов, оптимизация процесса кредитования.
Таким образом, по разделу можно сделать вывод.
В экономической литературе понятию «ипотечное жилищное кредитование» уделяется недостаточное внимание, вместе с тем рассматриваются более общие понятия «кредитование», «ипотечное кредитование». Обзор точек зрения на понятие кредитование позволил сделать выводы, что оно исследуется с позиции системного, процессного подхода и как система отношений между кредитором и заёмщиком.
Ипотечное кредитование является разновидностью более общего понятия кредитование, а ипотечное жилищное кредитование, соответственно, одним из видов ипотечного кредитования. Поэтому ему присущи как общие черты, так и особенности.
В экономической литературе экономические отношения, возникающие между кредитором и заёмщиком, по поводу долгосрочной ссуды для приобретения недвижимости, выступающей в качестве залога, и выражают ипотечный кредит.
Если целью ипотечного кредитования является приобретение гражданами жилья, то имеет место ипотечное жилищное кредитование, которое представляет собой систему отношений по поводу выдачи и обслуживания долгосрочных ипотечных кредитов физическим лицам с целью приобретения жилья под залог этого жилья в качестве обеспечения.
Ипотечное жилищное кредитование имеет все признаки ипотечных кредитов: долгосрочный характер, обеспеченность объектами недвижимости, погашение в рассрочку, особую систему рефинансирования. К основным особенностям ипотечного жилищного кредитования относят также более низкую ставку, чем у потребительского кредита; обязателен первоначальный взнос из собственных средств заёмщика и др.
Ипотечное жилищное кредитование осуществляется при соблюдении принципов кредитования.