Товарищество собственников жилья: понятие, функции, порядок создания и деятельности, органы управления. Правовое положение членов товарищества собственников жилья

Введение

На сегодняшний день одним из самых распространенных способов управления многоквартирным домом является товарищество собственников жилья.
Связано это, прежде всего с тем, что собственники помещений имеют возможность самостоятельно осуществлять свои права и обязанности по управлению и эксплуатационному обслуживанию общего имущества своего многоквартирного дома, а также имеют возможность наиболее рационально расходовать финансовые ресурсы дома.
Цель работы состоит в рассмотрение законодательства о товариществе собственников жилья.
Для достижения поставленной цели нам необходимо решить следующие задачи:
- раскрыть понятие, признаки и правовое положение товарищества собственников жилья;
- изучить правовое положение членов товарищества собственников жилья.
Структура работы состоит из введения, двух глав, заключения, списка источников и литературы.

1. Понятие, признаки и правовое положение товарищества собственников жилья

ЖК РФ предусматривает в числе прочих такой способ управления многоквартирными домами как управление посредством ТСЖ. В настоящее время законодательно регламентируется указанный способ двумя основными нормативно-правовыми актами: ГК РФ (ст. 291) и ЖК РФ (разделом VI) , в которых довольно подробно урегулированы отношения, связанные с созданием и деятельностью таких товариществ, организацией управления и особенностями их функционирования, а также определены основные права и обязанности членов товарищества.
В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ «товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данных много-квартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов».
Данное определение не только раскрывает термин «товарищество собственников жилья», но и содержит в себе довольно подробное описание предмета деятельности товарищества с указанием всех возможных вариантов построения отношений между потенциальными участниками, а также цели деятельности товарищества собственников жилья. На наш взгляд, такое построение законодательных дефиниций затрудняет понимание рассматриваемой категории, делая ее излишне перегруженной и сложной для восприятия. В связи с чем, считаем целесообразным выделить основные признаки, характеризующие данный правовой институт.
Первый признак ТСЖ - это некоммерческая организация. Исходя из правовых норм Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» , основной целью деятельности таких товариществ не является извлечение прибыли и ее распределение между участниками (учредителями). При этом ст. 152 ЖК РФ ТСЖ разрешено ведение хозяйственной деятельности, но лишь в рамках целей, предусмотренных уставом, а именно: обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме. Доходы товарищества собственников жилья, полученные от хозяйственной и (или) предпринимательской деятельности, используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды и между членами товарищества не распределяются.
Второй признак - это наличие специальной (уставной) правоспособности. ТСЖ, равно как и иные некоммерческие организации, вправе осуществлять исключительно те виды деятельности, которые обозначены в учредительных документах и соответствуют предмету и целям его создания и деятельности.
Третий признак заключается в том, что как некоммерческая организация ТСЖ создается для достижения определенных целей. Из закрепленного в ЖКРФ определения, можно выделить следующие основные цели создания ТСЖ:
- совместное управление общим имуществом многоквартирного дома, либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов;
- обеспечение права владения, пользования и распоряжения (в установленных законом пределах) общим имуществом многоквартирного дома;
- организация и осуществление деятельности» направленной на создание, содержание имущества;
- предоставление пользователям жилых помещений в многоквартирных домах (жилыми домами) полного объема коммунальных услуг;
- осуществление иной деятельности, не противоречащей законодательству и направленной на достижение целей управления многоквартирным домом либо на совместное использование общим имуществом . Следует отметить, что, так как правомочия ТСЖ в части распоряжения общим имуществом многоквартирных домов законодательно ограничены, то распоряжаться таким имуществом товарищество может лишь путем его передачи в возмездное или безвозмездное пользование в соответствии с требованиями ст. 36 ЖК РФ и ст. 246 ГК РФ. Отчуждение общего имущества как товариществом и его членами, так и собственником запрещено (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).
Следующим признаком является наличие устава - учредительного локального нормативного документа, регулирующего деятельность ТСЖ и являющего обязательным к исполнению для самого товарищества и всех его членов. Именно устав, составленный с учетом всех требований законодательств, индивидуализирует статус конкретного ТСЖ и позволяет ему выступать участником гражданского оборота.
Пятый признак - это обязанность государственной регистрации ТСЖ, закрепленная в ст. 136 ЖК РФ. Следует заметить, что уже на начальном этапе создания ТСЖ при прохождении государственной регистрации усматривается пробел в законодательстве. Так, в соответствии со ст. 20 ЖК РФ государственным жилищным надзором должна осуществляться проверка правомерности принятых решений, связанных с созданием и деятельностью юридических лиц, занимающихся управлением многоквартирными домами, в том числе и ТСЖ. Цель такой проверки очень важна, так как решение собственников помещений о создании ТСЖ, в силу недостаточной юридической грамотности, умысла или иных причин, может быть принято с нарушениями, носящими неустранимый характер и являться неправомерным. Однако согласно гл. 4 Федерального закона № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» в перечень обязательных для регистрации юридического лица документов данный акт проверки уполномоченного надзорного органа не включен. Исходя из этого, считаем целесообразным внести в перечень необходимых для регистрации ТСЖ документов обязанность предоставлять акт проверки жилищной инспекции, подтверждающий правомерность принятого собственниками помещений решения о создании товарищества. Данные меры позволили бы исключить возможность регистрации юридического лица (ТСЖ) на основании неправомерного решения.