Цена земли: теория и особенности практического ценообразования в России.

Введение

Эффективное функционирование рынка земель сельскохозяйственного назначения при оптимальном использовании потенциала отрасли является важным фактором результативного экономического развития. Формирование оптимальной цены на земельные участки данной категории вызывает необходимость выявления сложившихся показателей и разработки вероятных направлений регулирования землепользования посредством применения административных и экономических инструментов воздействия.
В условиях рыночной экономики отношения между собственниками земли и ее пользователями основаны на рентных отношениях получения, присвоения и использования доходов [1]. Используя землю как фактор для производства сельскохозяйственной продукции, предприниматель (пользователь) получит свой доход от участия в воспроизводстве земли после реализации продукции.
При этом доходы от реализации продукции сельского хозяйства должны возместить расходы, связанные с ее производством [2-4]. Доходы от использования земельных ресурсов в экономической литературе получили название земельной ренты и широко освещались в ней с самого начала развития экономической мысли.
Актуальность данной темы заключается в том, что цены на землю формируют спрос населения на недвижимость. Специфика исследования заключается в том, что в землю инвестировать достаточно сложно и она не настолько ликвидна, как представляется на первый взгляд. Таким образом, необходимо хорошее знание земельного рынка. Кроме того, рынок земли подвержен постоянным изменениям, что влияет на уровень цен на рынке
Целью исследования является анализ цены предложения на земельные участки сельскохозяйственного назначения и разработка организационных и экономических мероприятий, способствующих созданию условий оптимального функционирования рынка.
1. Ценообразование на рынке земли

Основываясь на монополии частной собственности на землю, осуществляется покупка и продажа земли. Независимо от того, что земля никем не производится, тем не менее, она имеет цену. Так какова цена земли? Это зависит от двух факторов - уровень процентов по кредиту и размер арендной платы за землю.
В первую очередь, стоимость земли, при прочих одинаковых условиях, прямо пропорционально зависит от арендной платы за данную землю.
Цена земли – это капитализированная рента. Рента устанавливается в зависимости от спроса и предложения, соответственно, как и цена любого другого товара. Землю приобретают с целью получения ренты за неё, исходя из этого, стоимость земли зависит от размера максимально возможной прибыли в виде ренты.
Потребительская ценность - это отражение стоимости земли для пользователя.
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена при продаже земельного участка на открытом рынке в конкурентной среде.
Как и любой товар, земля является предметом купли - продажи, она так же удовлетворяет требованиям покупателей и имеет определенный набор качественных и количественных характеристик.
Одной из главных особенностей земли является то, что количество такого «товара» естественно ограничено. Вследствие этого цена земли зависит от величины спроса. Спрос на землю зависит от уровня цен на продукцию, производимую на суше. Так, если спад цен на зерновые, то спрос, который является производным от этих цен, тоже будет падать, то, следовательно, цена земли также будет падать. На уровень спроса на землю оказывают влияние экономические, природно - климатические и другие факторы.
Во время определения цены земли нужно также учитывать абсолютную неупругость ее предложения. Таким образом, каждый землевладелец, которого интересует максимизация дохода, согласится на любую цену, в противном случае, он рискует потерять свою ренту вообще.
С точки зрения экономики, одним наиболее важным свойством земли является то, что её количество нельзя увеличить при повышении её цены или уменьшить при снижении стоимости. Абсолютно неэластичное предложение земли значит, что стоимость земли определяется на уровне площадок. Цена земли взаимосвязана с земельной рентой - стоимость услуг земли. Цена на землю представляет собой дисконтированную цену последующей ренты. Чем больше рента от услуг участка земли, тем больше цена земли.
Экономическая рента представляет собой разницу между фактической платой за использование ресурса и минимальным количеством средств, которое нужно заплатить владельцам факторов, для их согласия на продажу факторов на рынке.
Экономической рентой является плата за пользование землей и другими строго ограниченными ресурсами. Величина земельной ренты целиком определяемся спросом на земельные участки.
В случае если арендная стоимость превосходит равновесную стоимость, то объем спроса на землю со стороны фирм будет меньше существующего объема предложения земли. Многим собственникам земли не удастся получить высокую ренту от своей земли, это вынудит их снизить стоимость аренды и согласиться на невысокую ренту. Но, если рента упадет ниже своей равновесной величины, то увеличившийся спрос на землю со стороны фирм приведет к возвращению факторной стоимости в прежнее состояние.
Таким образом, только в случае конкурентной цены, при условии того, что общий спрос на землю станет равен его фиксированному предложению, рынок будет находиться в равновесии. Ценность земли состоит полностью из ценности продукта, а не наоборот.
В заключении можно сказать, что главная особенность механизма ценообразования на рынке земли – это необходимость