Машино-место как объект недвижимости

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы. Правоотношения, которые связаны с оборотом и переустройством недвижимости, - одна из тем, которая никогда не потеряет актуальности в течение всей истории, пока существует государство и право. Разработка дискуссионных вопросов в этой области образует неотделимую часть предмета научной теории.
Специфичность и трудность затронутой темы о недвижимости, а в частности машино-места, состоит в двойственном характере ее юридической природы. С одной стороны, формирование и эксплуатация объектов недвижимости выходит одной из разновидности предпринимательской деятельности, осуществляемой в частноправовом, дозволительном режиме, а с иной стороны эта деятельность представляется с учетом императивных норм, которые представлены в градостроительном, жилищном, экологическом, земельном законодательствах, т.е. с учетом публично-правовых определений нашего государства.
Одновременно с этим, современное законодательство до сих пор имеет неточные, а иногда даже противоречивые, формулировки, которые касаются фундаментальных основ гражданского права, к числу которых можно отнести и определения недвижимости, недвижимого имущества, недвижимых вещей, которые являются объектами гражданских прав.
Это обстоятельство может привести к заключению, что правовое регламентирование отношений в сфере недвижимости должно носить комплексно-согласованный характер, включающий в себя как нормы частного законодательства, обширный ряд институтов, так и других отраслей права, к примеру: административного, земельного, экологического и других, традиционно относимых к публично-правовому регламентированию.
Целью контрольной работы является анализ машино-места как объекта недвижимости.
Достижение отмеченной цели породило выявление и решение следующих задач:
- дать определение машино-места как объекта недвижимости;
- рассмотреть проблемы правового режима машино-места как объекта недвижимости;
- выделить особенности приобретения права собственности на вновь созданные объекты недвижимости в виде машино-места;
- рассмотреть защиту собственника при приобретении машино-места через инвестиционный контракт;
- рассмотреть государственную регистрацию прав на машино-место.
Объектом контрольной работы выступают общественные отношения, которые складываются в процессе оборота такого объекта недвижимого имущества, как машино-место.
Предмет работы включает законодательство и практику его применения, а также научные труды отечественных ученых.

 
ГЛАВА 1. ПРАВО НА МАШИНО-МЕСТО
1.1 Понятие машино-места как объекта недвижимости

Право на машино-место как субъективное гражданское право имеет свои особенности в правовой системе нашего государства, и связано это, в первую очередь с тем особенным подходом к недвижимости как объекту юридического регулирования. Поэтому, в первую очередь необходимо остановиться на общих постулатах правового регламентирования отношений, которые связаны с правом собственности на недвижимость в нашей стране .
Правовой режим машино-места в отечественном гражданском законодательстве был закреплен 1 января 2017 года, с внесением изменений в ст.130 ГК РФ, где машино-место было отмечено как самостоятельный объект недвижимости . Однако, само определение «машино-место» стало применяться значительно раньше. К примеру, в Приказе Минжилкомхоза РСФСР от 26.01.1984 № 54 , данные тамбуры отведены для стоянки спецмашин. Определение машино-место имело не индивидуально-закрепляющий характер, а больше напоминающий выделенную зону, которая связана со стоянкой.
Индивидуально-закрепляющий характер мест, которые предназначены для стоянки транспорта, до 1 января 2017 года называлось парковочным местом, суть которого была дана в п.21 ст.1 Градостроительного кодекса РФ . В теории до 2017 года «парковочное место» и «машино-место» были синонимами .
Парковочное место не может быть обособленным и независимым объектом недвижимости, так как в ст.130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) отмечены лишь машино-места как элементы зданий и сооружений. При этом, здание, согласно п.п.6 п.2 ст.2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ , равно как и сооружение (п.п.23) - это строительные системы, имеющие ограждающие конструкции, а вот придомовая территория - это земельный участок, который прямо примыкает к зданию и предназначен для обслуживания и эксплуатации дома. Из этого следует вывод, что такие места хранения транспортных средств могут принимать участие в обороте только как часть общего имущества собственников многоквартирного дома, чего хотели избежать авторы законопроекта о машино-месте.

1.2 Проблемы правового режима машино-места как объекта недвижимости

Как представляется, современный правовой режим машино-мест в российском праве обуславливает возникновение проблем, которые связаны с возможностью свободного оборота машино-места, как самостоятельного объекта недвижимости. Проблемы эти заключаются в следующем:
Первая проблема, это возможность оборота машино-места в отрыве от оборота жилого помещения, когда собственник жилого помещения и собственника машино-места одно и то же лицо. Как представляется, необходимость в машино-месте в многоквартирном доме испытывают прежде всего лица, проживающие в этом доме, собственники жилых помещений. Если исходить из аналогии с придомовой территорией, которая функционально предназначена для удовлетворения нужд и потребностей прежде всего жильцов соответствующего дома, то и стоянка транспортного средства, расположенная на территории собственно многоквартирного дома, должна также нести прежде всего функциональную нагрузку по удовлетворению потребностей жильцов такого дома. В случае же свободного оборота, без наличия преимущественного права других жильцов дома на приобретение машино-места, чего так добивались и чем аргументировали свои доводы авторы законопроекта, это машино-место может быть продано любому лицу, в том числе и не являющемуся жильцом или собственником жилого помещения в многоквартирном доме.
Вторая проблема заключается в возможности изменения правового режима или целевого предназначения машино-места как при смене собственника, так и при соответствующем волеизъявлении первоначального собственника. Отрыв права собственности на машино-место от права общей долевой собственности в многоквартирном доме не исключает возможности изменения целевого назначения такого объекта.
Отнесение машино-места к объектам недвижимости позволяет применить при анализе правового режима те положения законодательства, которые применяются в отношении иных объектов недвижимости, а именно – земельных участков, которые также имеют плоскостное выражение и целевое предназначение. То обстоятельство, что машино-место может располагаться не на уровне земли, а над земельным участком могут быть расположены сразу несколько машино-мест то же площади, что и земельный участок, например, в случае многоуровневой парковки, отнюдь не означает, что при системном анализе правового режима машино-мест применение норм земельного законодательства будет недопустимым.
Здесь в первую очередь необходимо остановиться на принципе единства судьбы земельного участка и объектов, расположенных на этом участке (п.5 ст.1 Земельного кодекса РФ ). При продаже машино-места участником долевой собственности в многоквартирном доме не происходит отчуждения прав на земельный участок в порядке п.2 ст.552 ГК РФ, так как машино-место является частью здания или сооружения, и потому оно не может быть выделено в натуре вместе с частью земельного участка (п.п.1 п.4 ст.35 ЗК РФ). В то же время, как представляется, при продаже места для стоянки на придомовой территории такое выделение в натуре возможно, но здесь возникает проблема уменьшения размера общедолевой собственности на собственно многоквартирный дом и земельный участок, на котором этот дом расположен. Обособление права собственности на такие места хранения транспортных средств в отрыве от права общей долевой собственности, позволяющее отчуждать такие объекты без согласия прочих сособственников, как представляется, может существенно повлиять на права последних.
Тем не менее, указанное различие правовых режимов мест хранения транспортных средств в многоквартирном доме в зависимости от их расположения – вне здания на придомовой территории, или в здании многоквартирного дома, а по сути на одном и том же земельном участке, совершенно не способствует устойчивости правооборота этих объектов.
Что касается целевого предназначения машино-мест, то оно обозначено в п.29 ст.1 ГрК РФ – «исключительно для размещения транспортного средства». Проблема видится в том, что обособление машино-места в самостоятельный объект недвижимости позволяет использовать этот объект в любых непротивоправных целях, при соблюдении условия, что такое использование не ухудшает прав других лиц, не вредит самому зданию или сооружению, в котором расположено это машино-место. Но здесь стоит учитывать и положения п.2 ст.209 ГК РФ о том, что собственник вправе совершать любые действия, не противоречащие закону. В связи с этим можно утверждать, что использование машино-места не по назначению – не для размещения транспортного средства, является противоречащим п.29 ст.1 ГрК РФ.
 
ГЛАВА 2 ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ВНОВЬ СОЗДАННЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ В ВИДЕ МАШИНО-МЕСТА

Одной из проблем правового регулирования отношений, возникающих по поводу машино-мест в многоквартирных домах, обладающих признаком общей собственности, является проблема приобретения права собственности на вновь созданные машино-места как самостоятельные объекты недвижимости. Связано это с тем, что в практике существуют различные варианты появления «вновь созданных» объектов недвижимости в виде машино-мест. Так, это может быть постройка вспомогательного сооружения (например, отдельного здания паркинга, с самостоятельным въездом, со своей инженерной инфраструктурой) на земельном участке многоквартирного дома, или вариант перестройки здания многоквартирного дома без сооружения дополнительных вспомогательных помещений (например, строительство подземной парковки на нулевом этаже, на месте подсобных помещений или инженерного оборудования, в котором отпала надобность).
В каждом из этих вариантов мы имеем случай вновь созданных объектов недвижимости в виде машино-мест, но эти объекты создаются или на той же площади многоквартирного дома, то есть речь идет о реконструкции здания, что влечет за собой необходимость пересмотра правообладаний отдельных площадей реконструированного здания, и ранее находившегося в общей собственности, или же речь идет о распределении правообладания обладателей прав в общей собственности в здании многоквартирного дома на права в отдельном, действительно новом сооружении, хоть и вспомогательного характера.