Курсовая работа по экономике на тему Оценка и управление стоимостью объектов недвижимости на примере организации малого бизнеса

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ И УПРАВЛЕНИЯ СТОИМОСТЬЮ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Объект недвижимости как объект экономической оценки

Помещение, которым пользуется предприятие, может быть частью имущественной базы, но это не делает его равным самому бизнесу. У объекта недвижимости есть собственные характеристики, собственные факторы стоимости и своя логика оценки. Именно поэтому в центре исследования находится не предприятие как совокупность активов и денежных потоков, а конкретное встроенное нежилое помещение.
Стоимость недвижимости не возникает сама по себе. Она складывается из конкретных параметров: местоположения, состояния, функционального назначения, ликвидности, коммерческой пригодности и возможностей дальнейшего использования. Для встроенного нежилого помещения эти параметры особенно заметны. Один и тот же по площади объект может оцениваться по-разному из-за разницы в проходимости, видимости, качестве входной группы, состоянии инженерии и удобстве внутренней планировки. [7]
Первая особенность недвижимости как объекта экономической оценки заключается в том, что она всегда рассматривается в связке с условиями использования. Нельзя определить стоимость помещения в отрыве от того, для чего оно подходит и как может использоваться. Если объект неудобен для торговли, требует серьезных вложений или расположен в месте со слабым спросом, его стоимость будет ниже даже при нормальных технических характеристиках. [8]
Объект недвижимости интересен для оценки еще и потому, что его стоимость изменяется не только под влиянием рынка, но и под влиянием управленческих решений. Если собственник улучшает состояние помещения, меняет формат его использования, повышает удобство доступа или делает внутреннее пространство более рациональным, это может прямо сказаться на рыночной привлекательности. Следовательно, в рамках данной темы объект следует понимать как актив, стоимостью которого можно управлять, а не только фиксировать ее на определенную дату. [11]
Федеральные стандарты оценки исходят из того, что стоимость - это денежная мера ценности объекта, определенная на конкретную дату и в рамках соответствующего вида стоимости. Для курсовой работы это положение важно вдвойне: оно показывает, что стоимость встроенного помещения нельзя воспринимать как постоянную цифру. Она зависит и от даты оценки, и от состояния рынка, и от характеристик самого объекта. [15]

1.2. Подходы и методы оценки стоимости объектов недвижимости

При оценке объекта недвижимости важно не просто назвать сумму, а показать, почему именно такой результат можно считать обоснованным. Поэтому в оценочной практике используется не один универсальный способ расчета, а несколько подходов. Каждый из них смотрит на объект с разной стороны: через рынок, через возможный доход или через затраты на создание и воспроизводство. [1; 2]
Для недвижимости основными считаются сравнительный, доходный и затратный подходы. Их применение зависит не от желания выбрать удобный вариант, а от самого объекта и объема доступной информации. Сначала анализируется, чем является объект, в каком сегменте он обращается и какие по нему существуют данные, а уже потом определяется, какие подходы дадут рабочий результат. [3; 4]
Наиболее понятным для встроенного нежилого помещения является сравнительный подход. Его смысл прямой: стоимость определяется через сопоставление с аналогичными объектами, которые уже выставлялись на продажу или продавались на том же рынке. Для помещения малого торгового формата этот подход особенно полезен, потому что по таким объектам обычно можно найти реальные предложения и увидеть, как рынок реагирует на площадь, локацию, состояние, входную группу и проходимость. [8; 11]
Доходный подход важен тогда, когда объект способен приносить доход или может быть рассмотрен как источник будущих поступлений. Для коммерческой недвижимости это актуально даже в том случае, если помещение используется не для сдачи в аренду, а в собственной деятельности. Рынок все равно мысленно сравнивает такой объект с возможной арендной моделью и оценивает его через доходный потенциал. [7; 12]
Следовательно, для встроенного нежилого помещения коммерческого назначения наиболее обоснованным выглядит сочетание сравнительного и доходного подходов при ведущей роли сравнительного. Именно эта схема будет положена в основу практической части курсовой работы. [2; 10]

1.3. Сущность и инструменты управления стоимостью объектов недвижимости

Если оценка стоимости отвечает на вопрос, сколько объект стоит сейчас, то управление стоимостью связано уже с другим вопросом: почему он стоит именно столько и что можно сделать, чтобы эта стоимость не снижалась или росла. Для малого бизнеса это особенно важно, потому что помещение не должно превращаться в пассивную обузу, создающую лишние расходы. [6; 13]
Смысл управления стоимостью состоит в том, что собственник или пользователь рассматривает помещение как актив, на состояние и экономическую отдачу которого можно влиять. Стоимость объекта меняется не сама по себе: на нее воздействуют техническое состояние, формат использования, уровень загрузки, рыночная востребованность, качество эксплуатации и соответствие помещения своему назначению.
Стоимость объекта не равна только его физическому состоянию. Даже отремонтированное помещение может терять в цене, если оно используется не по лучшему сценарию. Для магазина у дома большое значение имеют доступность, удобство входа, визуальная заметность, организация пространства и соответствие помещения тому формату торговли, который реально работает в данной локации.
Инструменты управления стоимостью можно разделить на несколько групп. Технические связаны с ремонтом, улучшением инженерии, энергоэффективности и устранением физического износа. Функциональные касаются внутренней планировки и организации пространства. Экономические направлены на снижение избыточных расходов и повышение доходного потенциала. Рыночные связаны с тем, как объект позиционируется и насколько конкурентоспособен на локальном рынке. [14] 
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ И ФАКТОРОВ, ФОРМИРУЮЩИХ ЕГО СТОИМОСТЬ, НА ПРИМЕРЕ ОРГАНИЗАЦИИ МАЛОГО БИЗНЕСА

2.1. Организационно-экономическая характеристика организации малого бизнеса

В качестве практической базы исследования рассматривается ООО «Продукты рядом» - малое предприятие розничной торговли товарами повседневного спроса. Организация работает в формате магазина у дома и использует встроенное нежилое помещение коммерческого назначения. Такой выбор позволяет не уходить в оценку крупной компании и одновременно сохранить прямую связь темы работы с малым бизнесом. [19]
Экономическая специфика малого торгового предприятия состоит в ограниченном масштабе операций и высокой зависимости от внешней среды. В отличие от крупного бизнеса, небольшая организация сильнее реагирует на изменение покупательского спроса, затрат на содержание помещения, уровня конкуренции в районе размещения и общей деловой активности. Именно поэтому стоимость используемого объекта недвижимости имеет для такого бизнеса не теоретическое, а прямое прикладное значение. [22]
Штат предприятия составляет 12 человек. Торговая деятельность построена на продаже товаров повседневного спроса для жителей ближайшей жилой застройки. Среднемесячный оборот магазина в 2025–2026 гг. колебался около 2,1 млн руб., что позволяет относить объект к устойчиво работающему малому бизнесу городского формата. При такой модели помещение выступает не просто местом размещения, а частью хозяйственной конструкции, от которой зависит скорость товарооборота и удобство работы с клиентом. [14]
На момент оценки ООО «Продукты рядом» работает на локальном потребительском рынке более пяти лет. Предприятие ориентировано на устойчивый спрос жителей ближайших домов, поэтому роль локации и удобства доступа для него особенно велика. [23]
Помещение находится в собственности общества и учитывается как ключевой элемент имущественной базы предприятия. Это дает компании возможность управлять его стоимостью как собственным активом: вкладываться в улучшения и менять формат использования части площади. [24]
В 2024–2026 гг. предприятие сохраняло устойчивую операционную модель. Средний дневной поток покупателей составил около 145–160 человек, средний чек - 430–455 руб., а доля постоянных покупателей в структуре продаж оставалась высокой (см. таблицу 1). Для оценки недвижимости это тоже показательно. Объект работает не как случайная торговая точка, а как помещение с уже сложившейся клиентской привязкой. Значит, рынок будет воспринимать его не только как площадь, но и как коммерческую точку, пригодную для немедленного использования без длительного периода раскрутки.
Чтобы перейти от общих характеристик к цифрам, основные показатели предприятия нужно показать отдельно. Это позволяет увидеть исходную базу для дальнейшего анализа (см. таблицу 1).