Определение доходности от аренды помещений торгово- офисного центра ТЦ Эверест

Введение
Актуальность темы курсовой работы связана с тем, что особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т.е. когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью и следовательно, полностью удовлетворяет теме работы, связанной с оценкой торгового центра.
Объектом исследования является прибыль от сдачи в аренду помещений в ТЦ «Эверест» и как следствие ее рыночная стоимость, предметом – выступает методика оценки объекта недвижимости с помощью доходного подхода оценки недвижимости для дальнейшего определения его текущей рыночной стоимости.
Целью курсовой работы является определение целесообразности приобретения инвестором доходной недвижимости. Для этого определяется предполагаемая доходность объекта и целесообразность привлечения заемного капитала.
Анализ коэффициентов и денежных потоков позволяет сделать выводы о прибыльности коммерческой деятельности.
Источниками финансирования сделки по приобретению объекта являются заемный и собственный капиталы.
В качестве заемных средств используется ипотечный кредит. Который составляет большую часть инвестируемых средств.
Эффективность привлечения заемного капитала характеризуется положительным финансовым левереджем.
Завершающим этапом при оценке доходности объекта является расчет предполагаемой суммы реверсии, получаемой по истечении срока погашения кредита.

1.Характеристика рынка коммерческой недвижимости
Уровень привлекательности премиальных активов растет за счет повышения таких показателей рынка как рост ставок, падение уровня вакансии, увеличения наполняемости гостиниц.
Отечественный рынок предлагает инвесторам доходы выше европейских аналогов – стабильный рубль и низкая инфляция создают все условия для высокой доходности премиальных объектов.

Рисунок 1- Динамика цен на коммерческую недвижимость
"Самыми интересными направлениями для себя инвесторы отмечают покупку индустриальной недвижимости и участок под девелопмент", - отмечает Игорь Роганович (Knight Frank) - Третий квартал показал цифру в два млрд. долларов инвестируемых в коммерческую недвижимость средств. Мы прогнозируем 250-270 миллардов рублей составит объем инвестиций в коммерческую недвижимость российского рынка до конца этого года. Значительное влияние оказывают высокий рост сегмента e-commerce, а также консолидация рынка жилищного строительства."
Таблица 1- Динамика средних цен
Даты Производственные помещения за м2 Изменение Торговые помещения и площади за м2 Изменение Помещение свободного назначения за м2 Изменение
08.05.2020 369,4 -14.24% 792,9 +39.78% 633,9 -8.87%
23.04.2020 422 +0% 477,5 -6.53% 690,1 -5.74%
10.04.2020 422 +25.24% 508,7 -0.29% 729,7 +9.55%
26.03.2020 315,5 -33.76% 510,2 -2.35% 660 -12.47%
06.03.2020 422 522,2 -17.45% 742,3 +4.16%
20.02.2020 0 613,3 -8.36% 711,4 +0.04%
06.02.2020 0 664,6 +5.28% 711,1 +3.18%
23.01.2020 0 629,5 +9.91% 688,5 +5.58%
09.01.2020 0 567,1 +4.02% 650,1 +3.95%
26.12.2019 0 544,3 624,4 -11.34%
28.11.2019 0 0 695,2 -6.88%
15.11.2019 143,7 0 743 -7.67%
31.10.2019 0 533,4 800 +4.2%
17.10.2019 0 0 766,4 +19.98%
03.10.2019 0 514,1 +12.14% 613,3 +9.2%
22.08.2019 0 451,7 -9.23% 556,9 -13.79%
08.08.2019 114,6 -23.65% 493,4 +0% 633,7 +0%
25.07.2019 141,7 -7.34% 493,4 +8.39% 633,7 +2.38%
11.07.2019 152,1 -7.82% 452 -28.85% 618,6 +13.72%
27.06.2019 164 582,4 -19.52% 533,7 +16.56%
13.06.2019 0 696,1 +2.64% 445,3 +8.89%
30.05.2019 0 677,7 405,7

Еще одной причиной прогнозируемого рост инвестиций до конца года является тот факт, что на данный момент большая часть крупных сделок (в торговом и офисном сегментах) находится на финальной стадии.

Таблица 2- Разброс средних цен
Параметр Текущая стоимость Изменение за период Разброс цен (на 08.05.2020)
Производственные помещения (м2) 369 руб. + 369 руб. За м2 55 000 ... 168 800 руб. за объект
Торговые помещения и площади (м2) 793 руб. + 115 руб. За м2 15 000 ... 282 000 руб. за объект
Помещение свободного назначения (м2) 634 руб. + 228 руб. За м2 15 000 ... 1 400 000 руб. за объект

На первом месте по объему инвестиций стоит сегмент гостиничной недвижимости – по итогам III квартала гостиничная сфера взяла большую часть инвестиций - 62% или 145 млн. долларов (в региональной статистике).
Особенное внимание инвесторов привлекают индустриальная недвижимость и участки под девелопмент.
Аналитики JLL сообщают, по их подсчетам общая сумма инвестиций в недвижимость (всех назначений) до конца этого года может превысить отметку в 3,5 млрд. долларов.
"Если рассматривать период с начала 2019 года до настоящего момента, лидером по объему привлеченных инвестиций можно назвать офисный сегмент. В расчете на общее количество сделок, его доля составляет 32%. Второе место достается сегменту жилой недвижимости. Его доля составляет немногим меньше - 30%. В этот показатель мы заложили также сделки по покупке участков под строительство и апартаментов в инвестиционных целях. Третье лидирующее место занимает сегмент торговой недвижимости. С показателем в 21%., - мнение Олеси Дзюба, руководителя отдела исследований компании JLL. -
Прогнозируеся устойчивость спроса на офисную недвижимость, а также рост показателей складской недвижимости. Онлайн-торговля обещает увеличение количества сделок в складском сегменте."

2.Ипотечное кредитование объектов недвижимости

Преимущества коммерческой ипотеки очевидны: подобный кредит ориентирован на представителей среднего и малого бизнеса а также топ-менеджеров, которые ищут источники альтернативных доходов.
Для собственников бизнеса и предпринимателей такой кредит позволяет заменить арендные платежи платежами по ипотечному кредиту.
Т.е. это реальная возможность приобрести приобрести свой офис или торговое помещение.
Для стабильного бизнеса кредит на коммерческую недвижимость – реальный способ получить уверенность в завтрашнем дне, начать вкладывать дополнительные средства уже в Собственный объект, не опасаясь потерять помещение или склад из-за расторжения договора аренды.