Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма

Введение
Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России.
Данное право реализуется посредством возможности иметь жилище, пользоваться им, а также распоряжаться им в установленных законом случаях и порядке и закреплено в ст. 40 Конституции РФ.
Согласно ст. 17 Конституции РФ право на жилище принадлежит каждому от рождения.
Основаниями возникновения жилищных прав являются договоры и иные сделки: договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты, социального найма, договор поднайма, обмена жилыми помещениями, управления общим имуществом в многоквартирном доме, коммерческого найма, аренды, а также приватизации.
Актуальность темы работы обусловлена тем, что современное государство, предоставляя гражданину возможность самостоятельно позаботиться об удовлетворении своих потребностей, при этом гарантирует социальную поддержку отдельным категориям граждан. Однако, как неоднократно указывалось и в научных работах, и в решениях национальных судов, возможность исполнения государством гарантированных им социальных функций поставлена в зависимость от реальной финансово-экономической ситуации и иных факторов.
Объектом данной работы являются общественные отношения, возникающие в связи с предоставлением жилых помещений по договору социального найма.
Предметом работы являются нормы действующего законодательства, регламентирующие договор социального найма жилого помещения, практика их применения, а так же научная и учебная литература по теме работы.
Целью настоящей работы является изучение оснований и порядка предоставления жилых помещений по договору социального найма.
Задачами работы ставится:
• исследовать основания предоставления жилых помещений гражданам по договору социального найма;
• рассмотреть понятие договора социального найма;
• изучить субъекты договора социального найма;
• рассмотреть нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договру социального найма;
• исследовать договор найма социального специализированного жилого помещения;
• проанализировать проблемные аспекты договора найма жилого помещения.
Работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.
 
1. Основные положения о предоставлении жилых помещений по договору социального найма
1.1. Основания предоставления жилых помещений гражданам по договору социального найма
Конституция РФ закрепляет за каждым гражданином право на жилище. При этом некоторым категориям людей жилье может предоставляться за счет средств государства.
Среди них выделяются, прежде всего, малоимущие граждане, страдающие хроническими заболеваниями, при наличии которых невозможно совместное проживание с другими лицами, дети-сироты. Все они относятся к социально незащищенным слоям населения.
Наряду с ними государство предоставляет определенные гарантии государственным служащим, важнейшей из которых является улучшение их жилищных условий.
Анализ судебной практики позволяет прийти к выводу, что чаще других органами государственной власти и местного самоуправления нарушаются права на предоставление социального жилья именно первой категории граждан. В то же время государственным и муниципальным служащим их коллегами создаются необоснованно благоприятные условия.
По общему правилу граждане, признанные малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий, получают жилые помещения в порядке очередности.
Нахождение в такой очереди может продолжаться десятилетиями. Одной из причин столь продолжительного срока является, среди прочих, несоблюдение органами государственной власти и местного самоуправления списка очередников при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма.
Следует отметить, что действующее законодательство затрудняет судебную защиту прав граждан в подобных ситуациях. По крайней мере самый короткий путь признается судами неприемлемым.
Истец обратилась в суд с административным исковым заявлением к администрации города о признании незаконным предоставления жилья 1 732 очередникам без учета ее очередности N 1666 по общей очереди и очередности N 162 по льготной очереди.
В обоснование административного иска указала, что с 6 февраля 1986 года состоит на учете в администрации города в общей очереди на предоставление жилья и с 21 января 1987 года - в льготной очереди многодетных граждан. В нарушение ч. 1 ст. 57 Жилищного кодекса РФ по состоянию на 20 марта 2017 года она жильем не обеспечена и 17 марта 2017 года из письма председателя городского совета депутатов узнала, что в 2013 - 2016 годах 1 732 семьи сняты с очереди в связи с улучшением жилищных условий. Поскольку в январе 2013 года она состояла в очереди под номером 1 666 и жильем не обеспечена, распределение жилья осуществлено с нарушением ее прав.
Просила признать нарушение администрацией города ч. 1 ст. 57 ЖК РФ при предоставлении 1 732 жилых помещений без учета ее очередности N 1666 по общей очереди и N 162 по льготной очереди.
Суд не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку истец нарушение своих прав связывала со снятием с жилищного учета других граждан, что само по себе не свидетельствует о совершении административным ответчиком незаконных действий или бездействия в ее отношении.
При этом в порядке административного судопроизводства проверяется законность решений, действий или бездействия, относящихся непосредственно к административному истцу, то есть индивидуально направленных властных актов.
Соблюдение же установленного порядка обеспечения жильем в отношении непосредственно истца предметом административного иска не охватывалось.
При таких обстоятельствах основания для удовлетворения административного иска у суда отсутствовали.
Для некоторых категорий граждан закон предусматривает предоставление жилых помещений по договорам социального найма во внеочередном порядке. Например, таким образом предписывается улучшать жилищное положение лиц, страдающих хроническими заболеваниями, при которых невозможно их совместное проживание с другими гражданами.
Однако одного только наличия такого заболевания для удовлетворения требований о предоставлении жилого помещения вне очереди недостаточно.
Истец обратился в суд с иском к администрации городского округа о возложении обязанности предоставить вне очереди жилое помещение по договору социального найма, мотивируя требование тем, что страдает тяжелой формой хронического заболевания, проживает в двухкомнатной квартире, занятой несколькими семьями.
Представитель администрации городского округа требования не признал, указав на то, что истец не был признан в установленном законом порядке малоимущим гражданином.
Решением суда первой инстанции, оставленным в силе апелляционной коллегией по гражданским делам, исковые требования удовлетворены.
Отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, коллегия судей Верховного Суда РФ пришла к следующим выводам.
Для предоставления жилого помещения по договору социального найма из муниципального жилищного фонда необходимо признание гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении. Предоставление же жилого помещения по договору социального найма из государственного жилищного фонда (жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации) возможно лишь при наличии специального регулирования, устанавливающего право соответствующей категории граждан на обеспечение жильем из указанного жилищного фонда, при условии признания таких граждан нуждающимися в жилых помещениях.
К числу граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, п. 4 ч. 1 ст. 51 Жилищного кодекса Российской Федерации относит граждан, являющихся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма либо членами семьи нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, а также граждан, являющихся собственниками жилых помещений либо членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющих иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.
В соответствии со ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет (ч. 1).
Между тем для отдельных категорий граждан законодатель предусмотрел возможность предоставления жилых помещений по договорам социального найма во внеочередном порядке (ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса РФ) при условии соблюдения общих требований жилищного законодательства применительно к предоставлению жилых помещений по договорам социального найма и подтверждения объективной нуждаемости в жилом помещении, что согласуется со ст. 40 (ч. 3) Конституции РФ.
К лицам, имеющим право на внеочередное предоставление жилых помещений по договорам социального найма, относятся, в частности, граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в утвержденном Правительством Российской Федерации перечне (п. 3 ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Между тем наличие заболевания, подпадающего под установленный Правительством Российской Федерации перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, не является достаточным основанием для внеочередного обеспечения жилым помещением по договору социального найма по правилам п. 3 ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку необходимо признание такого гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий и постановка его на соответствующий учет, что не было проверено судами.
Заключению договора социального найма предшествует совокупность юридически значимых обстоятельств: постановка гражданина на учет в качестве нуждающегося в обеспечении жилым помещением (ст. ст. 49, 52 ЖК РФ); жилье предоставляется в порядке очередности, исходя из времени принятия на учет (п. 1 ст. 57 ЖК РФ), на основании решения органа местного самоуправления из муниципального или государственного жилищного фонда, бессрочно. В соответствии с ч. 2 ст. 60 Жилищного кодекса РФ договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Представленные в дело доказательства не подтверждают приведенный юридический состав. Не доказано, что жилье предоставлено в порядке очередности, бессрочно; что он признан малоимущим и поставлен на учет нуждающихся в обеспечении жильем. В договоре указано, что жилое помещение предоставляется на срок действия контракта; предусмотрено его прекращение в связи с истечением срока трудового договора. Как установлено, квартира приобреталась для муниципальных нужд по контракту с целью обеспечения служебным жильем главы администрации городского поселения.
Вместе с тем содержание договора, как и другие письменные доказательства, позволяет сделать однозначный вывод о том, что с ответчиком заключен договор найма специализированного жилого помещения, признаки которого приведены в нижеприведенных правовых нормах. Для иных выводов оснований не имеется.
Обращаясь за судебной защитой нарушенного права на предоставление жилого помещения за счет государственных средств, необходимо убедиться, что для этого соблюдены предусмотренные законом условия.
Гражданин, прежде всего, должен быть признан нуждающимся в улучшении жилищных условий. Кроме того, он должен относиться к категории граждан, для которых законом предусмотрена возможность получить социальное жилье по договору найма. Несоблюдение любого из предусмотренных законом требований сделает тщетной попытку отстоять свои права в суде. Приватизировать жилое помещение можно только в том случае, если оно предоставлено по договору социального найма. Иные основания не дают возможности реализовать право на бесплатное получение в собственность жилья. Как следствие, суды признают такие сделки ничтожными и возвращают стороны в первоначальное положение.


1.2. Понятие и договора социального найма
В гражданском законодательстве отсутствует определение договора социального найма.
Вместе с тем предусмотрено, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (п. 1 ст. 672 Гражданского кодекса РФ ).
Согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством. К такому договору применяются следующие нормы права:
- о форме договора найма жилого помещения (ст. 674 ГК РФ);
- о сохранении договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675 ГК РФ);
- об обязанностях нанимателя жилого помещения (ст. 678 ГК РФ);
- о временных жильцах (ст. 680 ГК РФ);
- о возможности передачи жилого помещения в поднаем (п. 1 ст. 685 ГК РФ);
- об условиях, при которых может быть заключен договор поднайма жилого помещения (п. 2 ст. 685 ГК РФ);
- о возмездности договора поднайма жилого помещения (п. 3 ст. 685 ГК РФ).
К договору социального найма жилого помещения также возможно применение других статей ГК РФ, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Понятие этого договора раскрывается через права и обязанности его сторон.
Итак, по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищного кодекса РФ (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ).
 
2. Условия предоставления жилых помещений по договору социального найма
2.1. Субъекты договора социального найма
Как видно из ч. 1 ст. 60 ЖК РФ, на стороне наймодателя всегда будет выступать собственник предоставляемого жилого помещения в лице уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления в зависимости от вида жилищного фонда.
Со стороны нанимателя субъектом будет гражданин.
Жилищным законодательством определен перечень лиц, имеющих право на заключение договора социального найма (ст. 49 ЖК РФ).
Во-первых, это малоимущие граждане, признанные по основаниям, перечисленным в ст. 51 ЖК РФ, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.
Порядок расчета доходов лица в целях признания его малоимущим и постановки на учет и предоставления жилого помещения по договору социального найма регламентирован Приказом Минрегиона России от 25.02.2005 N 17, утвердившим Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма.
Порядок признания гражданина малоимущим осуществляется с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ).
В случае изменения состава семьи лица, состоящего на учете нуждающихся в жилых помещениях, расчет размера дохода и стоимости имущества (в целях подтверждения статуса малоимущих граждан) производится с учетом дохода каждого члена семьи, а также стоимости имущества, находящегося в их собственности, в том числе лица, с учетом которого произошло изменение состава семьи.
В ст. 51 ЖК РФ перечислены основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.
Согласно данной норме нуждающимися в жилых помещениях признаются граждане:
- не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
- являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
- проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47;
- являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или принадлежащего на праве собственности.
Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержденный Приказом Минздрава России от 29.11.2012 N 987н, состоит из девяти наименований:
1) туберкулез любых органов и систем с бактериовыделением, подтвержденным методом посева;
2) злокачественные новообразования, сопровождающиеся обильными выделениями;
3) хронические и затяжные психические расстройства с тяжелыми стойкими или часто обостряющимися болезненными проявлениями;
4) эпилепсия с частыми припадками;
5) заболевания, осложненные гангреной конечности;
6) гангрена и некроз легкого, абсцесс легкого;
7) тяжелые хронические заболевания кожи с множественными высыпаниями и обильным отделяемым;
8) кишечные свищи, не поддающиеся хирургической коррекции;
9) урогенитальные свищи, не поддающиеся хирургической коррекции.