Ипотека. Проблема правового регулирования.

Введение

Решающее значение развитие ипотеки имеет для сектора жилищного строительства и развития экономики в целом.
При этом для банков становится актуальна проблема эффективности организации ипотечного кредитования. Всё это обуславливает актуальность темы исследования.
Вопросы эффективности кредитных продуктов, кредитования, кредитного механизма достаточно обширно освещены в экономической литературе зарубежных и отечественных экономистов. Здесь следует отметить таких авторов как – Лаврушин О.И., Пашковский В.С., Зайденварг В.А., Пессель М.А. и другие.
Ряд авторов оценивают эффективность кредитования на уровне конкретной организации, другие – в масштабах всей экономики. Различны у авторов и критерии оценки эффективности. Целью работы является выявление проблем правового регулирования ипотеки. Задачи:
изучить правовую природу института ипотеки в гражданском праве;
исследовать правовое регулирование договора ипотеки (залога недвижимости);
выявить актуальные проблемы совершенствования законодательства института ипотеки.
Объектом является ипотека в РФ. Предметом исследования выступают регулирование ипотеки в России.
Методологической и теоретической базой для исследования явились работы отечественных и зарубежных экономистов по вопросам рыночной экономики и функционирования отечественных банковских систем. В работе применялись такие методы научного исследования как наблюдение, финансовый и инвестиционный анализ, формализация и др.
Информационной базой работы являлись: законодательные акты Российской Федерации; аналитические материалы АИЖК, РА Эксперт, отечественных банков; статистические данные Росстата РФ; информация Банка России и других официальных источников.
Основой для осуществления ипотечного страхования в Российской Федерации являются правовые нормы, содержащиеся в следующих нормативных документах:
Гражданский кодекс России;
Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)».
Ипотека открывает широкие возможности не только для банков, но и для страховых компаний: объемы ипотечного страхования растут пропорционально объемам выданных кредитов.
Учитывая текущие темпы роста (по крайней мере докризисного времени), данный сегмент в ближайшее время может стать одним из самых перспективных направлений страхового бизнеса.
В связи с приоритетностью развития ипотечного кредитования как инструмента, призванного решить одну из важнейших социальных задач населения любого государства, есть все основания полагать, что система страхования ипотечных рисков в среднесрочной перспективе будет также подвержена активному развитию.
Итак, рынок ипотечного страхования обречен на развитие в силу простой причины – подавляющее большинство россиян не имеет и, к сожалению, не будет иметь возможности приобрести жилье без помощи ипотечных механизмов.
Таким образом, ипотечное страхование имеет все шансы на успешное и динамичное развитие в РФ.
Степень разработанности проблемы.
Правоотношения, возникающие при ипотечном страховании, рассматривают практически все авторы, исследующие порядок и специфику страхования.
Особое внимание следует обратить на анализ правового регулирования отношений в этой сфере в трудах следующих авторов: Ковалева Т.М., Худяков А.И., Шапкин А.С., Языков А.Д. Среди исследований, посвященных проблемам международного ипотечного страхования следует выделить работы Косаревой Н.Б., Копейкина А.Б., Рогожиной Н.Н., Сиваева Д.С., Туманова А.А.
Имеющиеся исследования посвящены, в основном общим вопросам ипотечного страхования.
Между тем ясно, что необходима разработка категорий, понятий, подходов, связанных с данным видом правоотношений.
Также значимость данной работы определяется еще и тем, что научные и практические проблемы, поднимаемые в ней, непосредственно связаны с решением конкретных задач по совершенствованию системы ипотечного страхования в России.
Методологической основой настоящего исследования являются общенаучные и частно-научные способы познания: диалектический, системный, психологические методы и походы, функциональный, сравнительный, анализ и другие методы исследования.
Теоретическая и нормативно-эмпирическая основа исследования включает в себя:
труды отечественных и зарубежных авторов, рассматривающих порядок и специфику ипотечного страхования;
действующие нормативно-правовые акты РФ, затрагивающие различные области правоотношений, возникающих при страховании, а также регламентирующие деятельность страховых компаний;
данные Госкомстата РФ, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Страховой Компании АИЖК, Минэкономразвития РФ, Центрального банка РФ, сведения, опубликованные в периодической печати, а также представленные в сети Интернет.


Глава 1 Правовая природа института ипотеки в гражданском праве
1.1 Становление и развитие института ипотеки в РФ

Известно две формы залога в Древнем Риме: фидуция и пигнус. При фидуции имущество передавалось во владение и собственность кредитору. Для того, чтобы защитить интересы заемщика в Древнем Риме, кредитор должен был использовать полученное им право на имущество только с целью погашения невозвращенного в срок долга.
При пигнусе имущество передавалось кредитору лишь во владение. Эта форма была более лояльна к заемщику, но должник лишался права извлекать пользу из своего имущества, например, при залоге земельного участка, который мог являться для заемщика единственным источником заработка.
С недобросовестностью залогодателей (при залоге уже ранее заложенного имущества) в Римском праве применялось уголовное наказание: «Кто заложит другому вещь, состоящую у меня в залоге, не предупредив меня об этом, тот подвергается наказанию за мошенничество».
Ипотечное кредитование прочно вошло в банковскую практику. Для многих людей – это способ решения жилищной проблемы, не откладывая ее на долгий срок. Но значение обеспечения населения комфортным жильем многограннее. Это и одно из условий решения демографической проблемы, укрепления здоровья населения, экономического роста посредством увеличения спроса на строительные материалы, товары длительного пользования.
Жилье становится важнейшим элементом богатства семьи. Отличительными особенностями жилой недвижимости являются: высокая цена по сравнению с текущим уровнем дохода, физическая непереносимость в другую местность, достаточно редкая сменяемость, низкая эластичность