аренда недвижимости

Введение
Актуальность темы. Рост популярности аренды состоялся благодаря тому, что она имеет совершенно простую финансовую сделку между арендатором и тем, кто арендует помещение. Данное занятие состоит в том, что арендатор затрачивает минимум расходов на данную деятельность, но получает многократное увеличение своего достатка. Для аренды необходимо достаточно хорошо разбираться в таких сферах как налогообложение, бухгалтерском учете и финансах, а также хорошо разбираться в законодательстве страны.
Объект и предмет исследования.
Объект исследования моей курсовой работы являются общественные отношения возникающие по поводу аренды недвижимости предмет исследования является юридическая конструкция аренды и возможность ее реализации в законодательстве России и зарубежных стран
Цель исследования изучить общественные отношения возникающие по поводу аренды недвижимости.
Предмет исследования является юридическая конструкция аренды и возможность ее реализации в законодательстве России и зарубежных стран.
Задачи исследования:
 анализ литературы по теме;
 определение понятия недвижимая собственность и ее характеристики;
 определение важных критериев, которые характеризуют уровень развития рынка недвижимости в России;
 главные направления аренды недвижимости.
Методы исследования: анализ, синтез, индукция, исторический метод.
Структура работы:
Работа состоит из двух глав в первой главе были рассмотрены теоретические основы аренды недвижимости, во второй главе было рассмотрен договор аренды недвижимости.
Заключение было сделано на основании первой и второй главы.
Также в работе используется глоссарий и список использованных источников.
1 Основная часть. Теоретические основы аренды недвижимости
1 Понятие и сущность аренды недвижимости

Разделение имущества на движимое и недвижимое возникло во времена римского права, и распространено, что недвижимое имущество является основой, без которой немыслимо существование ни одного цивилизованного общества и государства.
Согласно, ст. 130 ГК РФ: «к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения» [1]. К недвижимым вещам также относится и иное имущество, подлежащие государственной регистрации: морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество
Отличительная особенность недвижимости – неразрывная связь с землей. Без связи с земельными участками недвижимые объекты утрачивают традиционное назначение и соответственно уменьшаются в цене.
Сдача помещения в аренду – самая эффективная и доходная форма эксплуатации объектов недвижимости. В таком случае, оценка рыночной стоимости арендной платы становится необходимым мероприятием для определения инвестиционной привлекательности объекта и принятии решения о сдаче его в аренду, а также определения суммы ежемесячной арендной платы.
По мнению Вавилина Е.В. (доктор юридических наук, профессор, судья Высшего арбитражного суда РФ), «арендная плата» – это денежная сумма (другое имущество), которую арендатор обязан платить арендодателю за предоставленное во владение и пользование или в пользование имущество. Ставка арендной платы – объем выплат за период, указанный в договоре аренды. В настоящее время часто требуется определить наиболее правильную и точную арендную плату за пользование объектом недвижимости, т. е. размер платежа арендатора (нанимателя) за помещение, которым он владеет или пользуется, арендодателю (собственнику недвижимости). При данных обстоятельствах привлекается независимый оценщик, проводящий оценку величины арендной платы, исходя из оценки ее рыночной стоимости. Оценка арендной платы предполагает оценку делегирующихся прав пользования арендатору.
Существует несколько видов стоимости, но самой востребованной является рыночная стоимость – основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При ее определении учитывают то, что рынок существовал в прошлом (объект сдавался в аренду), существует в настоящем (объект создается для сдачи в аренду) и будет существовать в будущем, так как ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому [4].
Итак, рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) – это величина арендной платы, за которую можно сдать в аренду объект недвижимости на дату оценки при настоящих рыночных условиях, если:
 на дату оценки объект не используется другими лицами, а арендодатель и арендатор знают о состоянии объекта (его характеристики) и действуют сознательно и по собственному желанию;
 состояние рынка недвижимости и другие условия являются типичными, т. е. не являются слишком выгодными или наоборот невыгодными для аренды данного типа и вида недвижимости.
На результаты оценки рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения влияют:
 характеристика объекта, сдаваемого в аренду (его площадь, тип здания, назначение, месторасположение, расположение помещений в здании и др.);
 класс объекта;
 наличие и состояние коммуникаций;
 состояние отделки.
Таким образом, определение рыночной стоимости арендной платы позволяет найти справедливую величину платы при сдаче в аренду объектов недвижимости, когда собственник не может самостоятельно определить ее и нанимает специализированных людей, которые занимаются оценкой данного объекта, придерживаясь определенных методик, которые будут рассмотрены в следующем пункте данного раздела.
После того, как было рассмотрено понятие недвижимого имущества и рыночной стоимости арендной платы, можно переходить к раскрытию главной темы данного вопроса, а именно к методическим основам оценки.

2 Методические основы оценки стоимости арендной платы недвижимого имущества

Оценка объектов недвижимости – это определение денежного эквивалента их стоимости. Все сделки и операции с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. Стоимость можно извлечь из прошлого, поставив себя на место арендатора, из настоящего, поставив себя на место арендодателя и из будущего, если оценивать с точки зрения инвестора. В результате можно выделить три основных подхода к оценке недвижимости: сравнительный, затратный и доходный подходы [3].
С философской точки зрения оценка – процесс раздумывания людей о характеристиках материального или нематериального мира, с целью установления его ценности. С экономической точки зрения оценка недвижимости – совокупность действий оценщика, направленных на создание модели рынка этого объекта недвижимости (модели рыночного ценообразования).
Исходя из вышеизложенных точек зрения, можно дать обобщенное определение термина оценка объектов недвижимости. Итак, оценка – это наиболее вероятное значение цены, сформированное человеком (чаще всего оценщиком), которая образовывается в результате проведения сделки с тем или иным объектом недвижимости.
Субъектом оценочной деятельности являются оценщики – физические или юридические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется законодательством Российской Федерации (РФ). Заказчики – это потребители услуг оценщиков.
Объект оценки – любой объект недвижимости (здание, сооружение, помещение, квартира, имущественный комплекс и т. д.) в совокупности с правами, которыми обладает владелец (заказчик). Объект оценки не должен обладать скрытыми дефектами, которые могут оказать влияние на его стоимость (т. е. на территории данного объекта нет, например, вредоносных почв, препятствующих оптимальному использованию недвижимости), а также он должен соответствовать экологическим и санитарным нормам.
Оценка объектов недвижимости строится на определенных принципах, которые можно поделить на 4 большие группы:
 основанные на представлениях пользователя (полезность – удовлетворение потребности человека в данное время, замещения – наибольшая цена зависит от минимальной цены аналогичного объекта, ожидания – выгода в будущем от владения недвижимостью);
 связанные со зданиями, сооружениями и землей в результате эксплуатации недвижимости (остаточная продуктивность – чистый доход, вклад – увеличение стоимости объекта за счет нового фактора производства, сбалансированность – пропорциональность и т. д.);
 связанные с влиянием рыночной среды (зависимость – стоимость одного объекта недвижимости, влияет на стоимость находящегося рядом другого объекта, соответствие – наибольшая стоимость объекта достигается тогда, когда характер использования объекта и его архитектурный стиль соответствуют потребностям и ожиданиям рынка, спроса и предложения – стоимость объекта зависит от спроса и предложения на аналогичный объект, конкуренции – если доходность данного рынка выше среднего, то обостряется конкуренция, что приводит к снижению чистых доходов в данной сфере и т. д.);
 более эффективного и наилучшего использования – это главный принцип оценки, базирующийся на трех вышеизложенных принципах, т. е. показывает выбор физически вероятного, юридически допущенного и финансово выполнимого варианта эксплуатации объекта, обеспечивающего наивысшую текущую стоимость всего объекта недвижимости [10].
Рассмотрев принципы, перейдем к изучению этапов оценки рыночной стоимости арендной платы объекта недвижимости (рисунок 1).

Рисунок 1 – Этапы оценки рыночной стоимости арендной платы объекта

Данные этапы обязательны при оценке рыночной стоимости арендной платы любого объекта недвижимости. Поэтому необходимо изучить и проанализировать их, чтобы качественно и быстро производить оценку объектов недвижимости, не тратя на это большого количества времени, ведь если знать алгоритм, то процесс оценки будет существенно облегчен и сокращен.