Особенности оценки земельных участков

Актуальность темы оценки земель определяется важностью проблемы регулирования земельных отношений. Проведённый обзор литературы показал на важность качественного выполнения всех процедур массовой оценки земельных участков.
Одним из главных элементов сегодняшней экономики является недвижимое имущество. Без недвижимости ни один субъект рыночных отношений не может осуществлять предпринимательскую, да и вообще, любую хозяйственную деятельность. В последние годы интерес к недвижимости возрастает, так как данный сегмент экономики стремительно развивается и набирает обороты.
В состав недвижимого имущества законодательством отнесены земельные участки сельскохозяйственного назначения, земельные участки неосвоенных земель, участки земли с жилыми постройками, земельные участки с постройками нежилого назначения.
Условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ рынка земли, который оказывает существенное влияние на поток доходов в период владения, уровень инвестиционного риска и возможную цену продажи земли в будущем.
Предмет работы – особенности функционирования рынка земли.
Объект работы – рынок земли.
Цель работы – исследование особенности оценки земельных участков в России.
Для достижения цели работы перед автором ставятся следующие задачи:
- изучить понятие рынка земли и факторы на него влияющие;
- провести анализ особенностей оценки земельных участков в РФ;
- выявить проблемы и перспективы развития рынка земли в современной России.
В исследовании использовались выборочный, статистический, критический и аналитический подходы, а также методы эконометрического моделирования и принципы факторного анализа.
Работа состоит из введения, двух основных разделов, заключения и списка литературы.
Практическая значимость исследования заключается в возможности использования результатов в процессе принятия инвестиционного решения, а также в вопросах стратегического землеустройства.

 
1 Теоретические аспекты формирования рынка земли и его особенности
1.1 Понятие рынка земли и факторы на него влияющие

Рынок земли - это рынок, на котором объектом купли-продажи является пользование земли, предоставляемой в аренду собственниками земли (землевладельцами) фирмам.
Рынок земли является важным сегментом рыночной экономики и обеспечивает реализацию отношений между его субъектами. Это покупатели и продавцы, арендаторы и арендодатели, профессиональные посредники. Особый статус земли в экономике страны и ее свойства определяют целый ряд специфических особенностей данного рынка.
• Величина и характер спроса и предложения земельных участков предопределены политической системой общества, географическими, историческими факторами, состоянием инфраструктуры и уровнем развития региона в целом.
• Земля – это дар природы, а не результат человеческого труда, что позволяет говорить об иррациональности ее стоимости.
• Земли дифференцированы по качеству (естественному плодородию) и местоположению. Дополнительные вложения труда и капитала позволяют экономически улучшить плодородие и получить большую отдачу от земли, что возможно практически на любых участках.
• Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается отношениями частной собственности. В условиях рынка земельные собственники предпочитают не продавать свои земельные участки, а отдавать их в аренду для получения стабильного дохода. Поэтому к продаже предлагается незначительная часть земельного фонда, что не является адекватной реакцией на возрастающий спрос.
• Оформление сделок на рынке земли требуют обязательной государственной регистрации и сложного, дорогостоящего юридического оформления. Это способствует значительной доле присутствия государства в процессах регулирования рынка.
• Специфика рынка земли проявляется в том, что кроме покупателя и продавца на нем весьма активную роль играют профессиональные посредники: агентства по операциям с недвижимостью, риелторы, оценщики, нотариат и т.д. Это определяет принадлежность рынка к структурам несовершенной конкуренции.
Землю, как и любой товар, можно покупать и продавать. Однако один из самых сложных вопросов в экономике - это ценообразование. Но все же решающим фактором остается соотношение спроса и предложения. Спрос и предложение на земельные участки формируются под воздействием множества факторов, которые можно разделить на четыре группы [14].
Первая группа - это экономические факторы, которые зависят от макроэкономического состояния и экономической ситуации в регионе. На объем спроса на землю в первую очередь влияют:
- уровень занятости населения;
- размер доходов и цены;
- наличие внешних источников финансирования (степень развития ипотеки, стоимость кредита);
- расходы на регистрацию и оформление сделок.
Вторая группа - это социально-демографические факторы:
- численность и плотность населения в регионе;
- возрастной и профессиональный состав;
- миграция населения, размер семьи и т. д.
Третья группа - факторы, обусловленные государственным регулированием рынка земли:
- правовое регулирование рынка земли на федеральном и региональном уровнях;
- территориально-экономическое районирование;
- Государственная политика в области налогообложения, ценообразования, кредитования, инвестиций.
Четвертая группа - факторы, отражающие физические характеристики участка и влияние окружающей среды (места):
- природно-климатические условия, продолжительность сезонов, водный режим;
- физические характеристики участка (тип земли, рельеф, форма участка);
- подверженность территории, на которой расположен земельный участок, негативным воздействиям:
а) природные факторы: наводнения, засуха, оползни, землетрясения, сильный ветер, повышенная влажность,
б) факторы окружающей среды: изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды, электромагнитное и радиационное излучение, повышенный уровень шума, изменения естественного освещения и т. д.,
в) несовместимые варианты землепользования, например, промышленная зона, прилегающая к жилой зоне [26].
Сложность анализа спроса в первую очередь зависит от типа предполагаемого использования и возрастает при переходе от неосвоенных территорий к уже освоенным территориям [15].
Помимо перечисленных выше объективных (внешних) факторов, на спрос на городские земли влияют и субъективные факторы (вторичный спрос). В этот список входят: влияние рекламы, особые условия продавца или покупателя (временные ограничения, схемы финансирования сделки и т. Д.), Особый интерес покупателей к данному объекту, который объясняется, например, заинтересованность в этом месте, прилегающий земельный участок, стремление покупателя к монополии в данном сегменте рынка или заинтересованность в пищевых продуктах, производимых на земле, сырье в земле и т. д. [18].
Текущий уровень цен на земельные участки в первую очередь определяется балансом спроса и предложения. Соотношение спроса и предложения как основа механизма саморегулирования рынка объясняет большие различия в стоимости земельных участков в зависимости от их целевого направления, разрешенного использования и расположения, т.е. расположенных в населенных пунктах или за их пределами, в центре или на окраины городов.
Из-за неразвитости рынка земли в России и наличия многочисленных ограничений на всех уровнях административной власти цены на земельные участки не всегда полностью отражают соотношение спроса и предложения [28].
Анализ рынка дает основу для определения наиболее эффективного использования недвижимости. Максимальная эффективность существующего земельного участка или будущей строительной площадки для конкретного использования может быть определена только после того, как будет доказано, что существует соответствующий уровень рыночного спроса для такого использования. Углубленный анализ рынка дает подробное описание спроса. Такие исследования могут определять ключевые маркетинговые стратегии для существующей или планируемой недвижимости, определять характеристики дизайна или прогнозировать долю рынка, которую она может занять [20].
Рыночная стоимость земельного участка в целом во многом определяется его конкурентным потенциалом на рынке. Знакомство с характеристиками объекта оценки повысит способность оценщика определять конкурирующие объекты недвижимости и понимать сравнительные преимущества и недостатки оцениваемой земли. Понимание экономических условий, их влияния на различные сегменты рынка недвижимости и состояния этих сегментов позволит оценщику более конкретно оценить внешние факторы, влияющие на стоимость земли [19].