Курсовая работа по Лесной кадастр на тему определение рыночной стоимости права аренды лесного участка площадью 8500 га

Для целей анализа рынка, объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).
По физическому статусу выделяют:
- земельные участки,
- здания, строения, сооружения,
- помещения.
В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.
Более детальная классификация фонда объектов недвижимости ПО НАЗНАЧЕНИЮ содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:
1) земля
а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах:
- под жилье (селитебная территория),
- под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг,
- под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория),
- под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория), - под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения)
б) земельные участки вне поселений (межселенные территории):
- под дачное и садово-огородное использование,
- под жилую застройку,
- промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.),
- сельскохозяйственного назначения,
- природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения,
- лесного фонда, водного фонда,
- участки недр,
- земли резерва, назначение которых не определено;
2) жилье (жилые здания и помещения):
• многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.).
• индивидуальные и малоэтажные жилые дома (старая застройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа – коттеджи, «таунхаусы»).
3) коммерческая недвижимость:
• офисные здания и помещения административно-офисного назначения
• гостиницы, мотели, дома отдыха
• магазины, торговые центры
• рестораны, кафе и др. пункты общепита
• пункты бытового обслуживания, сервиса
4) промышленная недвижимость:
• заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;
• мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения;
• паркинги, гаражи;
• склады, складские помещения;
5) недвижимость социально-культурного назначения:
• здания правительственных и административных учреждений;
• культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;
• религиозные объекты;
Виды и подвиды объектов, вовлеченных в рыночный оборот, специалисты (риэлторы, аналитики) подвергают дальнейшему разбиению по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе.
По видам собственности объекты недвижимости разделяют на:
- частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников;
- государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации;
- муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности;
- общественные – находящиеся в собственности общественных объединений;
- коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).
По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют в зависимости от вида на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.
Далее проведем позиционирование объектов в соответствии с приведенной классификацией:
 По физическому статусу объект оценки представляет собой земельный участок, относящийся к категории лесных земель.
 По виду собственности и юридическому статусу: собственность Российской Федерации, закрепленная на праве хозяйственного ведения за Минприроды.
 По назначению объект оценки является типичными представителем земельного участка, передаваемого в аренду.
Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.
Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть:
• физически возможным,
• законодательно разрешенным,
• экономически оправданным,
• приносить максимальную прибыль.
Наиболее эффективное использование должно быть определено для земельного участка как свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом.
При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным. Критериями наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли, как свободной, являются те же четыре приведенных выше критерия.
Стоимость прав на земельный участок всегда рассчитывается в предположении, что он вакантен, поэтому ЛНЭИ участка земли должно рассматриваться исходя из потенциальных вариантов использования, включая существующий, и отвечать на вопрос: как должна использоваться земля с учётом всех ограничений в целях получения от неё максимального дохода.
Наиболее выгодно использование участка в качестве территории лесозаготовительного производства.
 
5. Применение подходов к оценке
5.1. Подходы к оценке

Права арендатора в каждом конкретном случае зависят от положений договора аренды. Право аренды земельного участка, полученное на возмездной основе, например на торгах, может быть продано арендатором. Однако такая продажа может быть осуществлена с согласия арендодателя на основе договора купли продажи права аренды земли. Стоимость земельных участков, арендуемых предприятием определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации на основе методов, предусмотренных Распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 г. № 1102-р "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков".
При отсутствии данных о продаже прав аренды участков, условия которых аналогичны оцениваемым, Оценщик не может опираться на рыночные данные и обосновать выгоду от приобретения права аренды земельного участка на основе данных о сделках по продаже права аренды, поэтому стоимость права аренды арендатора земельного участка определяется на основе метода капитализации дохода, то есть как разница между рыночной стоимостью земельного участка и издержками, связанными с приобретением такого права, следующим образом:
• расчет стоимости права собственности на земельный участок;
• расчет стоимости выкупа (приватизации);
• расчет дисконтированных арендных платежей;
• расчет дисконтированных обременений. Общая формула имеет вид: (Оценка стоимости земельных участков/ Под общей редакцией В.П.Антонова- М.: Издательский дом "Русская оценка", 2006. – 192 С.):