Договор аренды и его виды. Содержание и сущность договора аренды

Имущество - это индивидуально идентифицируемый предмет, не подлежащий потреблению, в состоянии, соответствующем условиям и цели договора аренды, с необходимыми принадлежностями и требуемой первичной документацией.
В аренду могут быть переданы:
-земельные участки и другие обособленные природные объекты;
-предприятия и другие имущественные комплексы;
-здания, сооружения, оборудование;
-транспортные средства
-другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Договор аренды заключается на срок, указанный в договоре. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).
Например, если договор аренды заключен на срок более одного года (т.е. свыше одного года), он подлежит государственной регистрации и считается заключенным в момент такой регистрации.
Законом может быть установлен максимальный (ограниченный) срок договора для отдельных видов аренды.
Порядок, сроки и условия внесения арендной платы определяются договором аренды. Если договором это не предусмотрено, считаются установленными порядок, сроки и условия, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Если арендатор не вносит арендную плату в срок, арендодатель может потребовать от арендатора внести арендную плату раньше, но только не более чем на два срока подряд.
Сегодня договор аренды является, пожалуй, самой универсальной формой деловых отношений.
Таким образом, поскольку суть договора аренды заключается в оформлении передачи индивидуально-определенных объектов в возмездное пользование, а не в передаче права собственности, все права распоряжения арендованным имуществом должны быть согласованы арендатором с собственником, если законом не предусмотрено иное.
 
ГЛАВА 2.ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РФ

2.1.Формы договора аренды

Договоры аренды могут заключаться в двух формах: устной и письменной. Устные договоры аренды могут заключаться только между физическими лицами, а срок аренды не должен превышать одного года.
Письменный договор должен быть составлен для того, чтобы гарантировать, что соглашение не может быть нарушено. Например, при аренде автомобиля арендодатель может захотеть получить определенную сумму арендной платы.
Согласно п.1 ст.609 ГК РФ , для договоров аренды движимого имущества на срок более одного года, когда хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть составлен письменный документ, при отсутствии которого стороны не могут ссылаться на договор и доказательства, подтверждающие его условия (п.1 ст.162 ГК РФ) .
Если в устном договоре срок и размер платежа зависят от добросовестности и порядочности заемщика, то письменный договор выполняет функцию документа и обязывает заемщика своевременно выплатить всю сумму в случае нарушения условий договора. Таким образом, письменный договор является своего рода страховкой на случай непредвиденных обстоятельств. В случае нарушения договора вы можете защитить свои интересы через суд.
Пункт 1 ст.609 ГК РФ допускает заключение договора аренды как в письменной, так и в устной форме между физическими лицами, но срок аренды не должен превышать одного года.
Вид аренды определяется объектом, подлежащим аренде. В аренду может быть сдано все, что не прекращает своего существования в результате использования, например, квартиры, офисы, здания, машины и строительное оборудование, однако Гражданский кодекс различает аренду транспортных средств, зданий, предприятий, проката и лизинга.
Разумеется, если договор аренды заключается в письменной форме, необходимо указать его предмет и срок действия.
Важным условием, касающимся формы договора аренды, является его государственная регистрация, причем это относится только к аренде недвижимого имущества. Несоблюдение этих условий делает договор аренды неисполнимым.
Например, при рассмотрении дела по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга к обществу с ограниченной ответственностью "Стелла-1" о выселении с земельного участка суд установил, что договор аренды земельного участка, подписанный сторонами спора, был заключен на срок три года, а данный договор, в нарушение требований Гражданского кодекса, не был зарегистрирован. Поэтому был сделан вывод о рассмотрении иска с учетом того, что он не был занят сторонами, так как это свидетельствует о его незаключенности и отсутствии правовых оснований для занятия ответчиком земельного участка.
В другом случае, при рассмотрении дела об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом, срок действия договора аренды, заключенного истцом с учетом дополнительного соглашения, составлял более одного года, в связи с чем договор подлежал государственной регистрации, однако в нарушение Гражданского кодекса, незаключенный договор и дополнительное соглашение к нему не были зарегистрированы в государственном реестре. В отсутствие доказательств суд решил, что договор аренды должен считаться незаключенным