Виды, формирование условий и заключение договора купли продажи недвижимости

Введение

В процессе реализации правоотношений, возникающие в сфере купли-продажи недвижимости, могут возникнуть проблемы, как в теории, так и в практике. В данной курсовой работе, главное внимание будет отдано, как представляется, наиболее важному аспекту изучаемой проблематики – это вопросу злоупотребления правом при отношениях, которые возникают в процессе купле-продаже недвижимости.
Пунктом 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации устанавливается общий принцип, на основании которого реализация прав и свобод человека, а также гражданина не может нарушить права и свободы иных лиц.
Вопросы возникновения злоупотребления правом всегда провоцировали разное к ним отношение, и в теории, и в практике.
Значимость выбранной для курсовой работы темы базируется на том, что за последнее время договор купли-продажи недвижимости в России в связи с развитием экономики, а также увеличением показателей предпринимательства, получает среди общественности все большее значение.
Теоретическую основу курсовой работы составили работы правоведов, таких как: Т.Е. Абова, М.И.Брагинский, О.А. Беляева, В.В.Витрянский, Е.В. Довлатова, А.П.Сергеев и др.
Нормативно-правовой базой курсовой работы выступают: Конституция РФ, федеральные законы, другие нормативные акты, а также судебная практика.
Целью курсовой работы является рассмотрение особенностей правоотношений возникающих из заключения договора купли-продажи недвижимости.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- рассмотреть специфику правового регулирования и общее понятие договора купли-продажи недвижимости;
- определить виды договоров купли-продажи недвижимости;
- проанализировать формирование условий договора купли-продажи недвижимости.
Объектом курсовой работы выступают правоотношения, которые вытекают из договора купли-продажи недвижимости.
Предметом курсовой работы выступает правовое регулирование договоров купли-продажи недвижимости.
Методологической основой данной работы является системный, диалектический метод научного познания, а также, логический, сравнительно-правовой и иные методы.
Структура работы включает в себя введение, две главы, заключение и список использованных источников.

1. Правовое регулирование, понятие и виды договора купли-продажи недвижимости
1.1 Правовое регулирование и общее понятие договора купли-продажи недвижимости

На сегодняшний день договоры в общем, и договор купли-продажи недвижимости, вошли в практику регламентирования разных общественных отношений. Существенное значение в установлении договора имеет присутствие обоюдной добровольной, а также сознательной воли и согласие воль.
Правовед Н.И. Нерсесов , считает, что договор – соглашение двух сторон, в котором обязательно присутствуют два элемента: предложение – оферта, и принятие его – акцепт. Нерсесов выделяет такие основные пункты как: предмет договора, цена, сроки, придает существенное значение сторонам договора.
В современных условиях развития гражданского права, многие исследователи соглашаются с классиками российской цивилистики. По мнению А.П. Сергеев и Ю.К. Толстой основными признаками договора являются: наличие правоотношения, совершение действий в отношении конкретного субъекта права по поводу материальных благ.
На основании ст. 35 Конституции РФ любой гражданин правомочен на свободное применение своего имущества для предпринимательской и другой не запрещенной законодательством экономической деятельности». Общественные отношения касающиеся владения, пользования, а также распоряжения различными вещами, их юридическое, зависит в большинстве своем от экономического назначения данных вещей. Правовое регламентирование базируется на их ценности, а также общественных интересах и прочего.
Одной из главных категорий, которая есть в гражданском праве, выступает недвижимое имущество. Тем не менее, как верно указано в современной правовой литературе, «недвижимость - это понятие скорее законодательное, законодательством рожденное, им же трансформируемое» .
Недвижимые и движимые вещи разделяются, базируясь на своих естественных свойствах. В отличие от движимых вещей, недвижимые вещи не могут быть перемещены, они выступают индивидуально-определенными и незаменимыми.
Во-первых, объекты недвижимости выступают объектами естественного происхождения – это земельные участки или участки недр. Во - вторых, недвижимое имущество включает в себя прочно связанные непосредственно с землей объекты, - это, в свою очередь, «здания, сооружения, а также объекты незавершенного строительства, их нельзя переместить, не нанеся им значительного ущерба». Данные объекты считаются недвижимостью пока они связаны с землей. В случае отделения от нее, они превращаются в движимыми вещи. Данное разграничение движимых и недвижимых объектов, а также определение критериев прочности связи объекта с землей помогает не ставить в один логический ряд, например, земельные участки или здания и садовые скамейки, при условии, что она очень прочно связана с землей, а её перемещение не представляется возможным без несоразмерного ущерба её назначению. Следовательно, садовые скамейки, недвижимостью, как правило, не считается. Следовательно, понятие «недвижимость» довольно примитивно и обстоятельно разработано наукой гражданского права, и поэтому довольно просто усваивается не только юристами, но и людьми, которые не искушены в юриспруденции. Но, данная ситуация совсем не значит, что отсутствует затруднение при решении вопроса о признании недвижимостью какого - либо объекта.
В ст. 130 Гражданского кодекса РФ дается понятие недвижимости. Так, недвижимое имущество, (недвижимость), обладает признаками которые неоднократно выделялись различными исследователями , к ним относятся:
- недвижимость (недвижимое имущество) представляет собой вещь, т.е. предмет материального мира, который имеет предназначение удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека . Другие виды имущества, в том числе имущественные права, не могут считаться недвижимым имуществом в силу указания закона и по своей природе;
- недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей;
- невозможно перемещение объекта, который считается недвижимым, без несоразмерного ущерба его назначению.
Согласно мнению В. В. Витрянского , понятие «недвижимая вещь» (недвижимое имущество), с точки зрения ГК РФ, как базовое понятие, говорит не о едином объекте недвижимости, как объекте гражданских прав, а о нескольких категориях недвижимого имущества:
- недвижимые вещи, которые таковыми являются по их природным свойствам, это участки недр и водные объекты, земельные участки;
- недвижимость, которая таковой считается в связи с наличием признака физической и юридической неразрывной связи с землей, это многолетние насаждения, леса, здания, сооружения и другие объекты, которые не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба;