Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на примере офисного здания с земельным участком.

Актуальность работы. Управление и оценка объектов недвижимости - одно из наиболее востребованных направлений деятельности оценочных компаний. Оценка заключается в том, что объект недвижимости принадлежит не только юридическому, но и физическому лицу. Для небольших независимых структур и крупных производственных комплексов могут потребоваться ориентировочные затраты.
В наиболее распространенном случае происходит следующее: имущество нуждается в оценке (сделка купли-продажи объекта) и в банке получается кредит под гарантию объекта, который собирается внести имущество в уставный капитал. Кроме того, необходимо оценить цели страхования, налогообложения, приобретения недвижимости по наследству и другие обстоятельства.
В некоторых случаях квалифицированная независимая оценка имущества является необходимым условием для принятия эффективных управленческих решений. Существует много различных типов недвижимости, каждый со своими специфическими факторами, влияющими на стоимость этой недвижимости.
При оценке недвижимости оценочная компания будет учитывать множество различных факторов, которые влияют на стоимость недвижимости. Основными из них являются: тип здания и его назначение, условия объекта и прилегающей территории, расположение атрибутивного объекта, наличие транспортного потока и т.д. Особое значение имеет ситуация на рынке недвижимости на момент оценки.
Прежде чем приступить к оценке, необходимо определить ее цели. Цель зависит от определения стоимости объекта недвижимости в процессе оценки. Недвижимость может иметь рыночную стоимость, инвестиционную стоимость и оценочную стоимость.
Рыночная стоимость - это цена, по которой данный объект продается на рынке недвижимости в данный момент времени при наличии здоровой конкуренции. Инвестиционная стоимость объекта недвижимости определяется для конкретной инвестиционной сделки с определенной группой. Ликвидационная стоимость объекта - это цена, по которой имущество может быть продано в кратчайшие сроки при условии обязательной передачи объекта владельцем.
При оценке недвижимости применяются три основных метода оценки. Метод рыночной оценки основан на анализе данных о недавних продажах оцениваемого объекта аналогичных объектов и текущих продажах аналогичных объектов.
Объект исследования: объект недвижимости.
Предмет исследования: оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на примере офисного здания с земельным участником.
Цель исследования: дать оценку рыночной стоимости объекта недвижимости на примере офисного здания с земельным участником. Исходя из цели работы, выделим ключевые задачи, которые предстоит решить:
1.Раскрыть основные понятия и определения оценки недвижимости;
2.Провести обзор рынка оценки жилой и коммерческой недвижимости;
3. Привести характеристику и анализ среды местоположения оцениваемого объекта;
4. Дать оценку рыночной стоимости доходным подходом;
5. Осуществить оценку рыночной стоимости сравнительным подходом;
6. Разработать оценку рыночной стоимости затратным подходом;
7. Раскрыть согласование полученных результатов.
Методы исследования: анализ, синтез, сравнение, дедукция, исторический подход, наблюдение.
Структура. Курсовая работа включает введение, две главы, заключение и список источников.

 
1. Теоретические основы управления и оценки недвижимости
1.1 Основные понятия и определения оценки недвижимости

Недвижимость занимает важное место в экономике и является неотъемлемой частью национального богатства. Во многих коммерческих сферах недвижимость используется как средство производства. Недвижимость является привлекательным инвестиционным объектом. Ипотечные кредиты основаны на ипотечных займах, которые используются в качестве средства экономического развития в развитых странах. Налог на недвижимость является одним из источников поступлений в государственный бюджет.
С точки зрения экономики, управление понимается как «преднамеренное влияние субъектов и органов управления на людей и экономические объекты с целью руководства их действиями и получения ожидаемых результатов».
По мнению А.Н.Асаула, управление недвижимостью - «реализация интегрированного бизнеса, обеспечивающего наиболее эффективное использование зданий и сооружений в интересах собственников» [1, с. 589].
Недвижимость обладает основными характеристиками, которые позволяют отличить ее от других товаров (нематериальная ценность, финансовые активы и т.д.):
- сезонность (неподвижность);
- материальность;
- долговечность.
Субъектом управления недвижимостью является собственник недвижимости и уполномоченные им физические или юридические лица; однако владелец недвижимости обладает самыми широкими управленческими возможностями.
Собственность - это владение вещами определенных людей, материальными и духовными ценностями, юридические права и экономические отношения, связанные с такой собственностью, касающиеся владения, раздела и перераспределения объектов собственности [11, с. 382]. Собственность проявляется во взаимосвязи между владением, пользованием, распоряжением ответственностью за безопасность и разумным использованием имущества.
В процессе управления владельцы недвижимости и их уполномоченные лица стремятся достичь следующий целей:
-экономические цели: получение определенных финансовых результатов и создание условий для экономического развития стран, регионов и муниципальных образований;
-потребительские цели: для достижения жилищного строительства, реконструкции зданий и сооружений, коммерческой недвижимости;
-социальные цели: реализация проектов в социальной сфере, защита окружающей среды и использование материалов и конструкций, учитывающих местные интересы.
Оценка объектов недвижимости - это одно из самых востребованных направлений деятельности для оценочной компании. Оценке подлежит недвижимость, принадлежащая не только юридическим, но и физическим лицам. Для небольших независимых структур и крупных производственных комплексов может потребоваться оценка затрат.
В настоящее время выделяют три основных подхода к оценке недвижимости (см. рис. 1).