Анализ российского (московского) рынка недвижимости и динамики его развития

Введение

Современные экономические и политические процессы, произошедшие в 2022 году и в настоящее время, приводят к изменению принципов и механизмов функционирования всех элементов социально-экономической системы государства. Одной из ключевых составляющих социально-экономической сферы является рынок недвижимости. В начале 2022 г. этот рынок пережил значительный шок после шока в 2020-2021 гг., и его последствия будут ощущаться в течение продолжительного времени, отражаясь на спросе и качестве предложения.
В настоящее время рынок недвижимости в России является одним из наиболее динамично развивающихся рынков. Тем не менее, на рынке недвижимости сохраняются некоторые проблемы, которые затрудняют его развитие. Одной из основных проблем является недостаток жилья в ряде регионов страны. Также в последние годы наблюдается рост цен на недвижимость, что делает ее доступность для многих людей весьма проблематичной.
В связи с этим, актуальность исследования тенденций и динамики развития российского (московского) рынка недвижимости очевидна. Изучение этой темы позволит определить основные факторы, влияющие на рынок недвижимости, выявить его сильные и слабые стороны, а также разработать рекомендации по повышению его эффективности.
Цель работы – провести анализ российского (московского) рынка недвижимости и динамики его развития.
Для достижения цели определены следующие задачи работы:
– рассмотреть теоретические аспекты анализа рынка недвижимости;
– определить теоретические и методологические подходы к исследованию рынка недвижимости;
– провести анализ развития российского (московского) рынка недвижимости;
– выявить проблемы и предложить пути развития российского рынка недвижимости.
Объект исследования – российский и московский рынок недвижимости.
Предмет исследования – тенденции и динамика развития современного рынка недвижимости.
Методы исследования. В процессе исследования применялись следующие общенаучные методы исследования: анализ литературы для обоснования теоретических и практических направлений исследования, обобщение, описание, систематизация, диалектический метод, метод индукции и дедукции.
Теоретическую основу исследования составляют работы ученых-специалистов, изучающих экономику и рынок недвижимости, таких как: А. Н. Асаул, В. Н. Бердникова, Н. А. Волнов, О. А. Дмитраш, Д. А. Дорожкин, В.В. Дядева, Л. Р. Загитова, Н. Ш. Казымова, М. А. Котляров, А. Л. Кудрин, Э. А. Михалева, Е. А. Мужжакова, Р. В. Назарян, П. М. Петрова, Ш. Р. Рахматулин, А. В. Филатова, Е. Г. Цветная, О. Е. Шерстнева и др.
Эмпирическую основу исследования составили данные официальных сайтов Центрального банка РФ, Федеральной службы государственной статистки, РИА Новости недвижимость.
Структура работы включает в себя введение, где обосновывается акту¬альность выбранной темы исследования и обозначается его предмет и объект, вы¬¬де¬ляются задачи; три главы; заключение, в котором подводятся итоги иссле¬дования, список использованных источников и приложения.


1. Теоретические аспекты анализа рынка недвижимости

1.1. Понятие, значение рынка недвижимости и факторы, влияющие на его развитие

Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.
Под рынком недвижимости понимается определенный набор механизмов, посредством которых права на собственность и связанные с ней интересы передаются другим лицам, а также распределяется пространство между различными конкурирующими способами землепользования и, конечно же, устанавливается соответствующий уровень цен .
Основные сегменты рынка недвижимости: рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений. В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды.
Различают первичный и вторичный рынок недвижимости. Первичным считается жилье, которое куплено напрямую у компании застройщика. Вторичный рынок, в свою очередь, представляет собой рынок недвижимости, где покупаются, обмениваются, продаются дома и квартиры. Данная недвижимость не новая, а уже была в использовании. Чаще всего вторичный рынок, по сравнению с первичным, имеет больше предложений .
Рынок недвижимости значительно отличается от других типов рынков. К основным его особенностям относятся:
1) неподвижность и высокая уникальность объектов;
2) спрос изменчив и сильно влияет на цены недвижимости;
3) неэластичное предложение;
4) низкий контроль над ценами;
5) вступление на рынок затруднено, из-за высокого порогового значения капитала;
6) необходимость государственной регистрации сделок .
Рынок жилья, как и любые другие экономические показатели, является неоднородным и несбалансированным по России в целом. Тенденции можно разделить по категориям: тренды в макрорегионах, недвижимость (элитное и «обычное» жилье, новостройки и вторичный рынок, жилые и нежилые здания), тенденции спроса, предложения и цен. Сфера жилья, как и другие сектора экономики, пережила сильнейший шок, связанный с внешнеполитическими изменениями. На способность людей и компаний покупать недвижимость влияют такие факторы, как реальный располагаемый доход, инвестиционная привлекательность проектов, институциональная среда (насколько безопасным воспринимаются инвесторами вложения в недвижимость), устойчивость валюты и инфляционные ожидания. Для принятия правильных финансовых решений в вопросе покупки недвижимости – коммерческой или личного пользования – необходимо рассмотреть актуальные тенденции на российском рынке, выделив главные силы действия рынка и определив возможные последствия внедряемых инициатив .
Развитие рынка недвижимости оказывает существенное влияние на городскую среду и пространственное планирование. Высокий спрос на недвижимость может приводить к увеличению застройки и расширению городских границ. Это может повлечь за собой изменение архитектурного облика города, увеличение плотности населения, создание новых жилых и коммерческих комплексов, а также изменение инфраструктуры. Рынок недвижимости является важным фактором, определяющим формирование городской среды и пространственного развития территорий.
Социальное благополучие и качество жизни населения также зависят от развития рынка недвижимости. Доступность жилья, его стоимость и качество имеют непосредственное отношение к жизненному уровню населения. Но рост цен на недвижимость может оказывать давление на жилищный рынок, снижая доступность жилья для низкого и среднего классов населения.
Развитие рынка недвижимости способствует значительным вложениям в развитие инфраструктуры, включая создание новых районов, развитие социальной инфраструктуры и строительство дорог, что приводит к естественному увеличению темпов развития региона. Эти факторы существенно влияют на пространственное развитие территорий и соответствуют государственной политике. Однако, всегда необходимо иметь ввиду, что характер вложений в развитие может изменяться в зависимости от текущей экономической ситуации, включая возможные экономические потрясения.
Рынок недвижимости является одним из наиболее важных и развивающихся секторов экономики РФ. Оценка роли изучаемого рынка в экономике РФ связана не только с его значимостью для строительной отрасли, но и с его влиянием на другие секторы экономики. Например, развитие рынка недвижимости может приводить к росту объемов производства и продажи строительных материалов, а также увеличению потребления энергоресурсов. Кроме того, высокий спрос на жилую и коммерческую недвижимость может стимулировать развитие смежных отраслей, таких как транспорт, торговля и услуги .
Несмотря на значимость рынка недвижимости для экономики РФ, он подвержен различным рискам и вызовам. Например, изменения в экономической и политической обстановке, а также влияние мировых трендов могут существенно корректировать спрос на недвижимость и цены на нее. Кроме того, проблемы в сфере строительства и инфраструктуры могут привести к задержкам сдачи объектов недвижимости, что негативно отразится на рынке.
В целом оценка роли рынка недвижимости в экономике РФ свидетельствует о его важности как для строительной отрасли, так и для смежных секторов экономики. Однако для эффективного управления этой сферой необходимо учитывать ее особенности и риски, связанные с изменчивостью спроса и цен на недвижимость.
Основными факторами, влияющими на развитие рынка недвижимости в РФ, являются экономический, политический и демографические факторы, изменения в законодательстве и технологический прогресс. Все они играют важную роль в формировании рынка недвижимости в РФ и взаимно влияют друг на друга.
Развитие рынка недвижимости в РФ в значительной степени зависит от многих факторов, таких как экономическая ситуация в стране, уровень доходов населения, ставки по ипотечным кредитам, правовая база, инфраструктура и др.
Одним из главных таких факторов является уровень экономического развития страны. В период экономического кризиса или рецессии спрос на жилье обычно снижается, а цены на недвижимость падают. А во время экономического подъема спрос на жилье растет, что ведет к росту цен на недвижимость .
Еще одним фактором, влияющим на развитие рынка недвижимости, является уровень доходов населения. Чем он выше, тем больше людей могут позволить себе приобретать жилье, что ведет к увеличению спроса и росту цен.
Ставки по ипотечным кредитам также могут влиять на спрос на жилье. Если ставки по кредитам низкие, больше людей могут себе позволить приобрести недвижимость.
Правовая база также играет важную роль в развитии рынка недвижимости. Чем стабильнее и надежнее правовая система, тем больше доверия к рынку недвижимости со стороны инвесторов и покупателей. Кроме того, наличие хорошей инфраструктуры, такой как транспортная доступность, развитие социальной сферы и пр., может повысить привлекательность рынка недвижимости.

1.2. Теоретические и методологические подходы к исследованию рынка недвижимости

В современных условиях рынок недвижимости проходит новый этап развития, который обозначает новые ориентиры существования и определяет цели и задачи функционирования, которые должны быть адаптивны к изменяющейся как макроэкономической среде, так и к внутренней среде деятельности всех участников данного рынка.
Как и любому рынку, рынку недвижимости свойственны риски, поэтому в сложившихся условиях санкционного давления в том числе первоочередной задачей является определение и систематизация тех рисков, которые уже существуют на рынке, и выявление тем самым новых, не свойственных до этого системе. Природа понятия недвижимости достаточно сложна, каждый объект недвижимости имеет не только юридическую и экономическую форму, но и физическую. Более того, все объекты недвижимости обладают такими свойствами, как уникальность и