Ипотека в системе обеспечения обязательств: понятие и юридические особенности залога недвижимого имущества

1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ КАК СПОСОБА ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ


1.1 Понятие и правовая природа института ипотеки

Традиционно, отечественная литература использует термин «ипоте-ка» для обозначения института ипотечного кредита, тем не менее, необхо-димо отметить, что использование указанной категории осуществляется совокупно с институтом обеспечения исполнения обязательств, как прави-ло, кредитных, потому, институт ипотеки имеет самостоятельное значение.
В цивилистической науке, использование термина «ипотека», зача-стую осуществляется в нескольких значениях:
- во-первых, в историческом значении, ипотека предполагает такую форму залога, при которой предмет залога остается во владении и пользо-вании залогодателя (подробнее исторический аспект развития такой фор-мы залога будет рассмотрен нами позднее);
- во-вторых, ипотека представляет собой залог особого имущества - недвижимого, которое в силу своей экономической ценности, требует осо-бого правового режима .
Также, достаточно популярной позицией в научной литературе явля-ется определение ипотеки как залога недвижимого имущества, который служит цели обеспечения денежного требования залогодержателя, таким образом, с указанной точки зрения, ипотека представляет собой особую разновидность кредитования, обеспеченного залогом особой категории имущества - недвижимости .
Также, ипотеку можно рассматривать как особую разновидность имущественного залога, сущность и значение которого отражается в необ-ходимости надлежащего обеспечения обязательства, которое носит денеж-ный характер и, как правило, выражается в виде ипотечной ссуды (креди-та). Основная особенность же такого кредитования и такого способа обес-печения обязательства, заключается в том, что имущество не передается в физическое обладание залогодержателя, а остается в хозяйственном веде-нии залогодателя, при установлении определенных ограничений .
Приведенные формулировки, по нашему мнению, не отражают сущ-ности ипотеки в наиболее полном смысле, поскольку, понимание ипотеки исключительно в качестве особой формы ипотеки, является по своему со-держанию несколько ограниченным по характеру, поскольку не учитыва-ется комплекс правоотношений различной правовой природы, который включается в данную категорию. Так, в систему ипотечных правоотноше-ний, включаются, не только отношения по непосредственной передаче не-движимого имущества в залог (например, в силу заключения договора кредитования), но и сопутствующие правовые отношения, в том числе, действия, связанные с оценкой стоимости имущества, передаваемого в за-лог, установление факта наличия полномочий у залогодержателя на рас-поряжение недвижимым имуществом, установления наличия (отсутствия) обременений на передаваемое недвижимое имущество и т.д.
Таким образом, ипотека может рассматриваться и в широком смысле как правовая система, включающая в себя: правоотношения предвари-тельного характера (оценка имущества, наличие законных оснований на заключение договора и т.д.), отношения, направленные на непосредствен-ное заключение договора о передаче недвижимого имущества в залог; от-ношения, связанные с нарушением условий заключенного договора об ипотеке и защитой законных интересов субъектов указанного договора (как залогодержателя, так и залогодателя).
Изучая вопрос о правовых аспектах ипотеки, стоит отметить, что ипотека - это многогранное и весьма распространенное в современном правовом обороте явление, связанное с правовыми отношениями отдель-ных субъектов по распоряжению недвижимостью. Правовая природа ипо-теки содержит множество характеристик и может выступать как:
1) сдача в залог земли (иного недвижимого имущества) для полу-чения целевой ссуды в форме ипотечного кредита;
2) ипотекой называют и сумму долга по такому кредиту;
3) ипотекой считают и документ, удостоверяющий факт сдачи имущества в залог (закладная).
Рассматривая ипотеку как договорное правоотношение, можно убе-диться, что ипотека выступает как способ обеспечения обязательств. Их неисполнение дает правовые гарантии кредитору реализовать предмет за-лога. Однако в правовой науке издавна существуют позиции правоведов об ипотеке с точки зрения отнесения ее либо к вещному, либо к обязатель-ственному праву. Поскольку обеспечение при залоге носит вещный харак-тер, право залога - это, скорее, вещное право. Так считают ученые Сергеев А. П., Гуляев А. М., Шершеневич Г. Ф. Известный правовед Ленинград-ской правовой школы Иоффе О. С. считал, что залог ближе к обязатель-ственному праву, так как является способом обеспечения обязательств. Его позиция близка и современным ученым .
В правовой науке существуют и различные варианты определения ипотеки. Так, по мнению И. В. Довдиенко, в широком смысле слова, ипо-тека - это «юридическо-правовая система, включающая порядок определе-ния, состояния владения недвижимостью и долгов по нему последователь-но на каждый конкретный момент» .
Статьей 334 ГК РФ достаточно четко определено общее положение о залоге. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения долж-ником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости зало-женного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит имущество .
В 2020 годы из-за пандемии, повлекшей снижение доходов населе-ния, вырос объем задолженности (до 15 %); тем не менее, темп прироста ипотечного кредитования в целом составил 21 % против 17 % в 2019 году. По данным на ноябрь 2022 года, 48 % выданных кредитов - это ипотека. Общий объем составляет 13 триллионов рублей, а это 1 % от ВВП Рос-сии . В настоящее время, различные внешние факторы (специальная воен-ная операция, санкции) дают импульс к росту цен на недвижимость, по-этому очевидна необходимость развития льготных ипотечных программ и снижения процентных ставок.
Завершая краткую дискуссию о правовой природе договора ипотеки и, соответственно, поиск наиболее полного определения, необходимо отме-тить еще раз особенности этого договора. Они заключаются в том, что до-говор всегда имеет конкретный предмет, в нем устанавливаются преиму-щество удовлетворения требований кредитора к должнику по сравнению с другими кредиторами. Юридические факты неисполнения обязательства предоставляют кредитору основания для реализации предмета залога.
В связи с изложенным, полагаю возможным предложить следующее определение: «Договор ипотеки - это долгосрочный, подлежащий госу-дарственной регистрации договор между кредитором и заемщиком, по ко-торому недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку (кредитору) как гарантия возврата кредита заемщиком».
Нет необходимости доказывать, что в настоящее время ипотека стала важным средством обеспечения доступности жилья для населения. Анализ динамики выдачи кредитов подтверждает их рост. С годами увеличивается объем ипотечного кредитования, принимаются различные государствен-ные программы с льготной процентной ставкой, например, семейная ипо-тека, военная ипотека, сельская ипотека и другие. Данные обстоятельства, несомненно, потребуют развития соответствующей правовой базы ипотеч-ного кредитования.