Курсовая работа по Недвижимость на тему оценка стоимости сельскохозяйственного предприятия как имущественного комплекса

Введение
Актуальность темы исследования обусловлена тем, что по мере развития рыночных отношений потребность в оценке бизнеса постоянно возрастает. Оценка бизнеса позволяет оценить рыночную стоимость собственного (уставного) капитала сельскохозяйственного предприятия. В соответствии с Федеральным законом РФ "Об акционерных обществах" от 26.12.1995 № 208-ФЗ в ряде случаев должна проводиться оценка рыночной стоимости акционерного капитала независимыми оценщиками . Например, эта процедура предусмотрена при дополнительной эмиссии, выкупе акций и т.д.
Возрастает потребность в оценке сельскохозяйственного предприятия как имущественного комплекса при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы.
Оценка сельскохозяйственного предприятия как имущественного комплекса необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия. В процессе оценки сельскохозяйственного предприятия выявляются возможные подходы к управлению предприятием и определяется, какой из них обеспечит ему максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену, что и выступает основной целью собственников и задачей менеджеров фирм в рыночной экономике .
Целью работы является изучить основные методы и подходы оценки стоимости сельскохозяйственного предприятия как имущественного комплекса на примере СХПК «Чигиревский».
Для решения поставленной цели необходимо решить ряд задач:
1. Изучить экономическую сущность и значение оценки предприятия в рыночных условиях.
2. Охарактеризовать современное состояние экономики сельскохозяйственных предприятий региона.
3. Провести оценку основных составляющих имущественного комплекса и предприятия и проанализировать её результаты на примере СХПК «Чигиревский».
Объектом исследования данной работы является методы и подходы к оценке сельскохозяйственного предприятия.
Предмет исследования – СХПК «Чигиревский»
Правовой базой исследования выступали следующие нормативно-правовые акты:
-Гражданский кодекс Российской Федерации;
-Федеральный закон №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г;
-Федеральные стандарты оценки: ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденные приказами: Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. № 256, № 255, № 254.
Теоретической и методологической основой курсовой работы послужили труды следующих авторов: Р. Брейли и С. Майерса, А. Дамодарана, Т. Коупленда, Т. Колера, Дж. Муррина, В.Ф. Шарпа, Г.Дж. Александра, Дж.В. Бэйли, Ф.М. Шерера, Д. Росса, П.Л. Виленского, А.Г. Грязновой, И.А. Егерева, В.Н. Лившица, С.А. Смоляка, Ю.В. Козыря.
Структура курсовой работы состоит из введения, трёх глав, заключения, литературы и приложений.

 
Глава 1. Экономическая сущность и значение оценки предприятия в рыночных условиях
1.1. Понятие и цели оценки предприятия, виды его стоимости
Особое место среди объектов оценки занимает бизнес (предприятие, организация, компания). При оценке бизнеса объектом выступает деятельность направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия.
Предприятие, организация является объектом гражданских прав (ст. 132 ГК РФ), вступает в хозяйственный оборот, участвует в хозяйственных операциях. В результат возникает потребность в оценке его стоимости .
В состав имущественного комплекса предприятия входят все виды имущества, предназначенного для реализации его целей, для осуществления хозяйственной деятельности, для получения прибыли, в том числе недвижимость (земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудования, транспортные средства, инвентарь, сырье, продукция, а также имущественные обязательства, ценные бумаги, нематериальные активы и объекты интеллектуальной собственности, в том числе фирменное наименования, знаки обслуживания, патенты, лицензии, ноу-хау, товарные знаки.
Поэтому при оценке бизнеса оценщик оценивает предприятие в целом, определяя стоимость как его собственного капитала, так и отдельные части имущественного комплекса (активы и обязательства).
Стоимость бизнеса – объективный показатель результатов его функционирования. По сути, оценка стоимости бизнеса – это финансовый, организационный и технологический анализ текущей деятельности и перспектив предприятия.
Оценка бизнеса является функцией (деятельностью), которую в разных ситуациях часто приходится осуществлять в рыночной экономике. Ею необходимо заниматься и при оценке подлежащего продаже предприятия-банкрота, и при определении того, на какую сумму нормально работающее открытое акционерное общество имеет право выпустить новые акции (на сумму, превышающую балансовую стоимость собственного капитала предприятия), и при исчислении цены, по которой любое акционерное общество (открытое либо закрытое) должно выкупать акции выходящих из него акционеров.
В подобном наиболее широком смысле предмет оценки бизнеса понимается двояко.
Первое его понимание сводится к традиционному сейчас в нашей стране пониманию оценки бизнеса как оценки фирмы в качестве юридического лица. При таком подходе характерно отождествление оценки бизнеса фирм с оценкой имущества этих фирм.
Второе - и наиболее распространенное в мире - понимание оценки бизнеса заключается в том, чтобы выяснить, сколько стоят не фирмы, зарабатывающие те или иные доходы, а права собственности, технологии, конкретные преимущества и активы, материальные и нематериальные, которые дают возможность зарабатывать данные доходы. Причем эти права, технологии и активы могут принадлежать не юридическим, а физическим лицам. Это не лишает такие права привлекательности в качестве объектов купли-продажи на рынке. Следовательно, актуальной остается проблема их оценки.
Бизнес - это конкретная деятельность, организованная в рамках определенной структуры. Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, обладающим всеми признаками товара. Но это товар особого рода.
Во-первых, это товар инвестиционный, т.е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены во времени. Причем размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учетом времени их получения оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник, представляет собой верхний предел рыночной цены со стороны покупателя.
Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельные ее подсистемы и даже элементы. В этом случае элементы бизнеса становится основой формирования иной, качественно новой системы, т.е. товаром становится уже не бизнес, а отдельные его составляющие.
В третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в обществе приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и в самом обществе. Из этого вытекает ещё одна особенность бизнеса как товаро-потребность в регулировании купли-продажи.
В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необходимо участие государства не только в регулировании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в его оценке.
Оценки бизнеса проводят в целях:
1. Повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой.
2. Определения стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность предприятия и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от бизнеса.
3. Определения стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям. Часто бывает необходимо оценить предприятие для подписания договора, устанавливающего доли совладельцев в случае расторжения договора или смерти одного из партнеров .
4. Реструктуризации предприятия. Предприятие рыночной оценки предполагается в случае ликвидации предприятия, слияния, поглощения либо выделения самостоятельных предприятий из состава холдинга.
5. Разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа.
6. Определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании.
7. Страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь.
8. Налогообложения.
9. Принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому необходима периодическая переоценка имущества предприятия независимыми оценщиками.
10. Осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходящую стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.
Если же объектом сделки купли-продажи, кредитования, страхования, аренды или лизинга, внесения пая является какой-либо элемент имущества предприятия, а также если определяется налог на имущество организации и т.п., то отдельно оценивается необходимый объект, например недвижимость, машины и оборудование. Таким образом, обоснованность и достоверность оценки стоимости имущественного комплекса во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложения и т.д .
Федеральным стандартом оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2) ", утвержденным Приказом МЭРТ России от 20 июля 2007 г. № 255, устанавливаются следующие виды стоимости объекта оценки:
- рыночная стоимость;