Отчет по практике по экономике в недвижимости и в строительстве на тему Уп Проведение технической инвентаризации и технической оценки объектов недвижимости

перемычках над оконными проемами первого этажа. Отмечено незначитель-ное отклонение от вертикали одного из торцевых фасадов, не превышающее допустимых значений. Эти признаки характеризуют состояние стен как удо-влетворительное, с физическим износом около двадцати пяти процентов.
Перекрытия. В местах общего пользования (лестничные клетки) имеют-ся незначительные прогибы плит, заметные по перепадам отметок пола. В швах между плитами присутствуют трещины, вскрытые и заделанные ранее, но проявившиеся вновь. Следов оголения арматуры или ее коррозии не об-наружено. Перекрытиям присвоен износ двадцать процентов.
Кровля. Осмотр покрытия с чердака и наружный осмотр выявили вздутия кровельного ковра, частичное отслоение полотнищ в местах примы-каний к парапету и выходам вентшахт. Водоприемные воронки частично за-сорены, водоотвод работает неудовлетворительно. Жильцы подтвердили наличие протечек в квартирах верхнего этажа во время сильных дождей. Совокупность дефектов указывает на физический износ кровли тридцать пять процентов.
Полы первого этажа осмотрены в подъездах и нескольких доступных квартирах. Дощатые полы имеют значительную истертость, местами рассы-хание досок, прогибы при ходьбе. В санузлах керамическая плитка имеет сколы и отставания от основания. Средний износ полов принят равным два-дцати пяти процентам.
Оконные и дверные блоки. Оригинальные деревянные окна рассох-лись, имеют неплотный притвор, поражены гнилью в нижних частях коро-бок. Часть окон, как отмечено выше, заменена жильцами самовольно, что разнородно сказывается на общем состоянии. Износ оставшихся деревянных блоков достигает тридцати процентов. Двери квартир также имеют рассыха-ние и неплотное закрывание; входные металлические двери в удовлетвори-тельном состоянии. Усредненный износ для столярных изделий принят тридцать процентов.
Инженерные системы. При осмотре подвала выявлена значительная коррозия трубопроводов холодного водоснабжения и отопления, отсутствие тепловой изоляции на распределительных магистралях. Электропроводка видимых участков частично устарела, местами имеет поврежденную изоля-цию. Вентиляционные каналы в квартирах частично забиты, что снижает эф-фективность естественной вытяжки. Физический износ инженерных систем оценен в сорок процентов.
Для расчета общего физического износа здания применялась формула средневзвешенного значения, где удельный вес каждого конструктивного элемента определялся по нормативным таблицам сборника для жилых домов кирпичных, пятиэтажных. В таблице 1 приведены сводные данные по удель-ному весу и рассчитанному износу элементов.
 
Таблица 1 – Удельные веса и физический износ конструктивных эле-ментов
Конструктивный элемент Удельный вес, % Физический износ эле-мента, % Средневзвешенный износ, %
Фундамент 5 30 1,5
Стены и перегород-ки 23 25 5,75
Перекрытия и по-крытие 14 20 2,8
Кровля 5 35 1,75
Полы 12 25 3,0
Окна и двери 10 30 3,0
Инженерные систе-мы 31 40 12,4
Всего 100 – 30,2

Согласно выполненному расчету, общий физический износ здания со-ставил 30,2 процента. Такой показатель характеризует техническое состоя-ние объекта как удовлетворительное. Конструкции в целом пригодны для эксплуатации, но требуют выборочного капитального ремонта кровли, заме-ны устаревших участков инженерных сетей, ремонта отмостки и обновления оконных заполнений. Определенный мною процент износа может быть ис-пользован при планировании ремонтных мероприятий и уточнении инвента-ризационной стоимости здания.
 
3. Проведение обмерных работ и составление абриса
3.1 Организация и методика обмеров

Обмерные работы являются неотъемлемой частью технической инвен-таризации и проводятся для установления фактических геометрических па-раметров объекта: длин, ширин, высот, площадей помещений и строения в целом. Полученные данные служат основой для составления поэтажных пла-нов, абрисов и технического плана.
До начала полевых измерений мною был составлен проект выполнения обмерных работ, который включал перечень помещений, подлежащих обме-ру, последовательность действий, перечень используемого инструмента и требования к точности. В соответствии с методическими указаниями, измере-ния проводились с точностью до одного сантиметра. Для работ применялись лазерный дальномер с паспортной погрешностью плюс минус два милли-метра, металлическая рулетка длиной двадцать метров, угольник, отвес и рейка. Перед стартом инструмент прошел проверку: рулетка была осмотре-на на предмет целостности шкалы, дальномер протестирован на эталонном расстоянии в пять метров. Расхождения с эталоном не превысили заявленной точности.
Обмерные работы выполнялись в два этапа. Сначала наружные изме-рения: с помощью рулетки и дальномера я измерял длину и ширину здания по внешнему контуру на уровне цоколя, фиксировал выступы, ниши, габа-риты балконов и крылец. Параллельно измерялась высота этажа от отмостки до верха парапета с пересчетом внутренней высоты помещений. Затем, полу-чив разрешение жильцов и сотрудников управляющей компании, я провел внутренние обмеры помещений первого этажа. В каждой комнате измеря-лись длина и ширина в двух трех сечениях для выявления отклонений от па-раллельности стен, фиксировалась толщина внутренних перегородок и не-сущих стен путем измерения в дверных проемах.
Все результаты измерений сразу заносились в полевой журнал. Для каждого помещения я производил контрольный замер по диагонали, чтобы убедиться в отсутствии грубых ошибок. Допустимые расхождения между суммой частей и общим размером не превышали трех миллиметров на каж-дые десять метров длины, что укладывается в установленные допуски.
Особое внимание уделялось измерению оконных и дверных проемов: фиксировались их ширина, высота, расстояние от пола до подоконника и привязка к внутренним стенам. Эти данные необходимы для корректного нанесения на поэтажный план и последующего оформления технического паспорта.
3.2 Абрис здания и поэтажный план
Абрис представляет собой схематический чертеж, выполненный от ру-ки непосредственно на объекте. Он содержит контуры капитальных стен, пе-регородок, проемов, лестничных клеток и основных размерных линий. Мною был составлен абрис первого этажа, который впоследствии послужил основой для чистового варианта поэтажного плана. Черновой абрис выпол-нялся в масштабе «от руки» без точного соблюдения пропорций, но с обяза-тельной простановкой всех измеренных значений. Размеры проставлялись цифрами в метрах с точностью до двух знаков после запятой, чтобы исклю-чить возможные неточности.
После завершения полевых работ я перешел к камеральной обработке результатов. В соответствии с данными абриса был вычерчен поэтажный план первого этажа на миллиметровой бумаге, а затем создана его цифровая версия средствами программ для черчения. На плане отображены: контур наружных капитальных стен толщиной 640 миллиметров, внутренние несу-щие стены 380 миллиметров, межкомнатные перегородки 80 миллиметров, дверные и оконные проемы с указанием ширины, а также лестничная клетка и входной тамбур. Для каждого помещения указан его номер и площадь, подсчитанная как произведение длины на ширину.
Для наглядности в отчете я привожу таблицу с результатами обмеров основных помещений первого этажа и их площадями. Это позволяет нагляд-но сопоставить параметры различных комнат и проверить правильность расчетов.
Таблица 2 – Результаты обмеров помещений первого этажа
Номер помещения Наименование Длина, м Ширина, м Высота, м Площадь, кв. м
1 Комната 101 5,48 3,22 2,78 17,65
2 Кухня 102 3,55 2,45 2,77 8,70
3 Санузел 103 2,10 1,60 2,78 3,36
4 Коридор 104 5,10 1,40 2,77 7,14
5 Комната 105 4,90 4,15 2,78 20,34

Общая площадь измеренных помещений первого этажа составила 57,19 квадратных метра. При сложении площадей всех помещений типового этажа и площадей лестничной клетки общая полезная площадь этажа полу-чилась равной 572 квадратных метра, что при умножении на пять этажей со-ответствует общей площади здания, указанной в разделе 2. Никаких призна-ков самовольной перепланировки в обследованных помещениях не обнару-жено: все стены и проемы соответствуют первоначальному архитектурному решению. Полученные обмерные данные и абрис могут быть в полном объ-еме использованы для подготовки технического плана здания.
 
4. Анализ территории квартала

Объект исследования расположен в сформировавшемся жилом кварта-ле, который занимает территорию примерно три с половиной гектара. Квар-тал имеет прямоугольную форму и ограничен четырьмя улицами: с севера – улица Русская, с востока – улица Некрасова, с юга – переулок Луговой, с за-пада – улица Чапаева. Это место с высокой пешеходной и транспортной до-ступностью.
В ходе анализа я обследовал квартал на предмет наличия объектов со-циальной инфраструктуры, необходимых для комфортного проживания населения. В радиусе пешеходной доступности расположены: средняя обще-образовательная школа номер 42, встроенно пристроенный корпус детского сада номер 115, амбулатория городской поликлиники, отделение почтовой связи, три продуктовых магазина, аптека и парикмахерская. Такая номен-клатура учреждений полностью перекрывает повседневные потребности жи-телей и соответствует нормам градостроительного проектирования для жи-лых микрорайонов.
Состояние зданий социальных объектов оценивается как удовлетвори-тельное. Школа и детский сад построены в конце семидесятых годов по типо-вым проектам, фасады частично отремонтированы, территории благоустро-ены, имеются игровые и спортивные площадки. Поликлиника располагается на первом этаже соседнего жилого дома, что является распространенной практикой для сложившейся застройки Владивостока.
Инженерная инфраструктура квартала имеет централизованный харак-тер. Водоснабжение осуществляется от магистрального водовода диаметром триста миллиметров, проложенного по улице Русской. Водопроводные вво-ды в здания оборудованы запорной арматурой в колодцах, которые нахо-дятся в рабочем состоянии. Водоотведение хозяйственно бытовых стоков производится самотеком в городскую канализационную сеть. Наблюдение за состоянием колодцев показало, что они очищены, крышки люков не повре-ждены.
Теплоснабжение жилых домов и общественных зданий осуществляется от городской ТЭЦ. Тепловые сети проложены под землей в непроходных ка-налах,