Дипломная работа по кадастру и землеустройству на тему Определение рыночной стоимости объектов недвижимости для целей оспаривания кадастровой стоимости

На протяжении многих лет существование различий между рыночными ценами и установленной кадастровой стоимостью является предметом дискуссий среди различных групп заинтересованных лиц. Эти расхождения Многочисленные исследования анализировали причины расхождений между кадастровой и рыночной стоимостью, указывая на недостатки в применяемых методах массовой оценки и на устаревание данных с момента проведения оценки.
Для решения этих проблем эксперты предлагали организовать непрерывный мониторинг колебаний рынка и сформировать обширную, постоянно обновляемую базу статистических данных. Кроме того, по мнению некоторых аналитиков, сближение кадастровой и рыночной цены возможно при учете ключевых и разнообразных факторов, оказывающих влияние на оценку объектов.
Актуальность проблемы подчеркивает важность детального изучения развития системы кадастровой оценки в России, что и обусловило выбор темы данного исследования. Важно отметить, что большинство исследований фокусируется на усовершенствовании методик кадастровой оценки, упуская из виду факторы, изначально затрудняющие согласование рыночной и кадастровой стоимости.
Ранее, в целях налогообложения, применялась «инвентаризационная стоимость», которая учитывала ограниченный набор характеристик, отражающих лишь физические параметры строительства и использования объектов недвижимости. Однако с 2013 года, в соответствии с Федеральным законом № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» [9], государственный технический учет и расчет инвентаризационной стоимости были упразднены.
Вместо них широкое распространение, включая сферу налогообложения, получило понятие «кадастровая стоимость». Изначально определение «кадастровая стоимость» было представлено недостаточно структурировано и последовательно. До 2011 года в Земельном кодексе РФ содержалось положение об определении кадастровой стоимости земельного участка как процента от его рыночной стоимости, но отсутствовали четкие нормативные акты, регулирующие величину этого процента, а также условия и порядок его применения [3].
Одновременно Федеральный стандарт оценки № 4 (ФСО № 4), утвержденный приказом № 508 от 22 октября 2010 года, трактовал кадастровую стоимость как рыночную стоимость объекта недвижимости, установленную в процессе государственной кадастровой оценки с использованием методов массовой оценки [10]. По сути, кадастровая и рыночная оценки зачастую рассматривались как синонимичные, а их расхождения объяснялись исключительно различиями в подходах к оценке.
Подобная неоднозначность в определениях, а также значительные разрывы между рыночной ценой и кадастровой оценкой аналогичных объектов, порождали массу разногласий между заинтересованными сторонами, прежде всего владельцами и арендаторами недвижимости и государством.
В течение 2023 года ощутимое количество граждан, а именно 9,7 тысяч человек, обратились с претензиями к кадастровой оценке принадлежащей им недвижимости. Росреестром было обработано 15,9 тысяч обращений о пересмотре оценки 26,9 тысяч объектов, тем не менее, приблизительно 25,4% обратившихся получили отрицательный ответ.
Все вышеупомянутые аспекты подчеркивают злободневность и потребность в более детальном исследовании понятия «кадастровая стоимость». В настоящий момент, согласно положениям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», рыночная стоимость оцениваемого объекта – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, при условии рационального поведения участников сделки, их полной осведомленности и отсутствии каких-либо исключительных обстоятельств, оказывающих влияние на цену сделки. Кадастровая стоимость трактуется несколько иначе [13].
Этот термин обозначает стоимость, определенную в процессе проведения государственной кадастровой оценки; при урегулировании конфликтов, связанных с итогами определения кадастровой стоимости; при регистрации новых объектов недвижимости или внесении изменений в их параметры.
Таким образом, Федеральный закон № 135-ФЗ конкретизирует обстоятельства формирования стоимости, в то время как в отношении кадастровой стоимости указываются сферы ее применения, но не раскрывается процесс ее расчета. Разъяснение этого термина представлено в Федеральном законе № 237-ФЗ от 3 июля 2016 г. «О государственной кадастровой оценке» [14]. Статья 3 определяет кадастровую стоимость как стоимость объекта недвижимости, установленную в соответствии с законодательством и результатом государственной кадастровой оценки, основываясь на методических указаниях о государственной кадастровой оценке. [7]
Более точное определение представлено в Методических указаниях о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226. Пункт 1.2 указывает, что определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, с учетом возможности продолжения его фактического использования, независимо от ограничений на распоряжение этим объектом.
В текущей версии ФСО № 4 отсутствует развернутое определение «кадастровая стоимость», но указаны цели ее применения, включая налогообложение [10].
Согласно Федеральному стандарту оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утверждённому приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №255, рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции.
При этом должны выполняться следующие условия:
 одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
 стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
 объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
 цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
 платёж за объект оценки выражен в денежной форме.
Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:
 при изъятии имущества для государственных нужд;
 при определении стоимости размещённых акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
 при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
 при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
 при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
 при определении стоимости безвозмездно полученного имущества [18].
Некоторые факторы, влияющие на рыночную стоимость:
 Спрос и предложение. Когда спрос превышает предложение, цена, как правило, растёт. Если предложение превышает спрос, цены могут упасть.
 Макроэкономические факторы. К ним относятся уровень безработицы, процентные ставки и экономический рост. Например, в условиях высокой безработицы потребители могут быть менее склонны тратить деньги, что приведёт к снижению спроса на товары и услуги, а значит, и к падению рыночной стоимости.
 Политические факторы. Новые законодательные инициативы, государственные программы поддержки, изменения условий кредитования и ипотек могут существенно повлиять на активность покупателей и продавцов.
 Демографические факторы. Возрастная структура населения, миграция, уровень рождаемости и смертности, а также государственная поддержка отдельных категорий граждан играют важную роль в формировании спроса на различные типы недвижимости.
 Социально-культурные факторы. Качество жизни, безопасность, доступность медицинских и образовательных учреждений, культурные традиции и предпочтения населения также оказывают влияние на спрос и предложение на рынке недвижимости.
 Научно-технические факторы. Современные строительные материалы и технологии влияют на себестоимость строительства, что отражается на конечных ценах на недвижимость.
 Природно-географические факторы. Климатические особенности региона, ландшафт и географическое положение могут значительно влиять на стоимость недвижимости. [19]
Уточняется, что данная стоимость рассчитывается на основе рыночной и экономической информации, связанной с использованием объекта недвижимости, без учета иных имущественных прав, кроме права собственности.
Все вышесказанное подчеркивает наличие параллелей между рыночной и кадастровой стоимостями, при этом существуют значительные различия, отраженные в таблице ниже. Признаки рыночной стоимости обусловлены общеизвестными принципами (спроса и предложения, замещения, ожидания, наиболее эффективного использования и т.д.), которые были подробно описаны различными экономистами. Однако эти принципы не нашли отражения в Федеральном законе № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [4].
Основные правила осуществления государственной кадастровой оценки определены в Федеральном законе № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» [7]. К ним относятся, в частности, унифицированный подход к методологии, непрерывность процесса, независимость и прозрачность, возможность проверки и, что немаловажно, экономическая целесообразность. Если первые пункты не вызывают вопросов, то последний требует более глубокого анализа. Законодательство не содержит четкого определения этого понятия, хотя сфера его применения достаточно обширна: от обоснования экономических аспектов проектов до анализа понесенных затрат, налогообложения и т. д.
В самом общем смысле, «экономическая обоснованность» подразумевает предоставление доказательств и аргументов, подтверждающих то или иное социально-экономическое явление, процесс или действие.
Таким образом, можно говорить об экономической оправданности. Поскольку кадастровая стоимость, прежде всего, служит базой для налогообложения имущества, а согласно статье 3 Налогового кодекса РФ [2], все налоги и сборы должны быть экономически обоснованы, то и для кадастровой стоимости этот признак является неотъемлемым.

Рисунок 1 – Взаимосвязь рыночной и кадастровой стоимости [21, с. 88]

Экономическое обоснование налогообложения предполагает, что при определении налоговой нагрузки учитывается финансовая способность налогоплательщика, что делает имущественный налог приемлемым. В отличие от этого, кадастровая оценка исходит исключительно из рыночной стоимости, не принимая во внимание финансовое положение собственника.
Для внесения ясности в этот вопрос, в настоящем исследовании предложены критерии соответствия принципу экономической обоснованности, такие как:
 Подтвержденная статистическая связь между кадастровой оценкой и рыночной ситуацией;
 Соблюдение законодательных норм при определении кадастровой стоимости;
 Расхождения между рыночной и кадастровой стоимостью, различия в подходах к оценке и специфические особенности технологических процессов привели к созданию института государственной кадастровой оценки [22, с. 97].
Этот институт должен не только регулярно проводить переоценку стоимости объектов недвижимости, но и развивать систему мониторинга, отслеживая динамику рыночных цен. Постоянный анализ рыночной конъюнктуры является требованием статьи 19 Федерального закона № 237-ФЗ. [7]
Таким образом, можно утверждать о взаимосвязи экономических факторов, влияющих на формирование рыночной и кадастровой стоимости. В настоящее время кадастровая стоимость представляет собой независимый вид оценки, основанный на рыночных данных. В России формируется система кадастровой оценки, базирующаяся на рыночных принципах.
Далее подробно рассмотрим основные проблемы, возникающие при построении подобной системы в российских условиях.
В данных ЕГРН зачастую наблюдаются пробелы и неточности в сведениях о земельных наделах. Исходные данные, поступающие к кадастровым оценщикам из ЕГРН, могут страдать от неполного описания объектов недвижимости, отсутствия информации о коммуникациях и зонах охраны культурного наследия. Дефекты в исходных материалах ограничивают возможности для экономического обоснования кадастровой стоимости, что приводит к её существенному отклонению от рыночной цены, как в сторону увеличения, так и уменьшения.
Отсутствие ясности в определении вида разрешенного использования земельных участков также является проблемой. Зачастую невозможно однозначно отнести участок к конкретной функциональной группе из-за отсутствия единого стандарта определения. Особую сложность представляют объекты с множественным или не соответствующим фактическому использованию видом разрешенного использования, что является следствием слабого земельного контроля.
ЕГРН не всегда содержит информацию о важных характеристиках, влияющих на кадастровую стоимость. На рыночную цену, помимо местоположения, влияют такие факторы, как количество комнат, площадь кухни и тип санузла. Ограниченный набор параметров в ЕГРН, не всегда тесно связанных с рыночной стоимостью, затрудняет создание адекватных моделей оценки. [19]
Определение рыночной цены участков промышленного, сельскохозяйственного или иного специального назначения затруднено из-за недостатка достоверной информации. Участники сделок с коммерческой недвижимостью часто скрывают реальные суммы.
Неразвитость рынка недвижимости в отдельных сегментах и регионах снижает точность кадастровой оценки. Недостаток реальных сделок вынуждает расширять географию поиска или использовать удельные показатели, рассчитанные для аналогичных объектов, что ухудшает качество оценки.
Трудно подобрать оптимальную модель оценки. Большое количество объектов не позволяет проводить детальный анализ каждого из них. Используются математические модели на основе общего анализа ценообразующих факторов, что приводит к расхождениям кадастровой и рыночной стоимости.
Кадастровая оценка и рыночная стоимость взаимосвязаны, однако первая не является точным дубликатом второй. Если кадастровая стоимость неоправданно завышена, целесообразно рассмотреть возможность ее корректировки. Важно при этом учитывать затраты на проведение независимой оценки, оплату юридических услуг, а также период, в течение которого будет действовать уменьшенная кадастровая стоимость.
По этой причине, оспаривание результатов оценки не всегда оправдывает ожидания. Следует указать, что в 2019 году вступили в силу поправки, внесенные Федеральным законом № 334-ФЗ от 03.08.2018 в статьи 378.2 (п. 15), 391 (п. 1.1) и 403 (п. 2) Налогового кодекса РФ [2]. Эти изменения уточнили порядок применения кадастровой стоимости, измененной по решению суда или комиссии, для расчета налогов. Ранее, до 2019 года, пересмотренная кадастровая стоимость использовалась для налогообложения с 1 января года подачи заявления.
Согласно новым правилам, изменения кадастровой стоимости применяются с момента начала ее действия, то есть с даты вступления в силу нормативного акта, утверждающего результаты оценки. Аналогичный порядок применяется при исправлении технических ошибок в кадастровой стоимости.
Устранение проблем массовой оценки открывает возможности для улучшения управления земельными ресурсами, достижения социальной справедливости и обеспечения устойчивого развития территорий.
Таким образом, анализ экономической сути кадастровой и рыночной стоимости показывает, что, несмотря на общую задачу – определение стоимости недвижимости, они основываются на разных методах и имеют разное практическое назначение.
Для участников рынка недвижимости, включая владельцев, инвесторов и государственные органы, важно понимать разницу и взаимосвязь между кадастровой и рыночной оценками. Корректное определение каждого вида стоимости способствует принятию обоснованных решений, предотвращению конфликтов и оптимизации налогового планирования.
Таблица 1 - Ключевые различия и их влияние [20]
Критерий Рыночная стоимость Кадастровая стоимость
Определение Наиболее вероятная цена на открытом рынке при свободной конкуренции. Установленная государством стоимость для целей налогообложения и других юридических процедур.
Методология расчета Сравнительный подход, анализ индивидуальных характеристик объекта и рыночной конъюнктуры. Массовая оценка с использованием стандартизированных подходов (сравнительный, доходный, затратный) на основе обобщенных данных.
Факторы учета Индивидуальные особенности объекта (ремонт, планировка, вид), местоположение, состояние рынка, юридическая чистота. Местоположение (зона), вид разрешенного использования, основные характеристики объекта, уровень развития инфраструктуры.
Назначение Купля-продажа, ипотека, страхование, инвестиции, раздел имущества. Налогообложение (земельный налог, налог на имущество), арендная плата за гос. имущество, выкуп гос. имущества, гос. учет.
Актуальность Динамична, меняется в зависимости от рыночной ситуации. Периодическая (раз в несколько лет), может отставать от рыночной.
Субъективность/ Объективность Более субъективна (зависит от оценщика), но стремится к объективности через анализ рынка. Относительно объективна (стандартизированные методики), но может содержать ошибки из-за массовости.
Влияние на владельца Определяет реальную цену продажи/покупки, влияет на размер ипотечного кредита, страховую сумму. Определяет размер налогов, может влиять на стоимость аренды и выкупа.
Процедура определения Требует привлечения профессионального оценщика. Устанавливается государственными органами в рамках кадастровой оценки.
Возможность оспаривания Оспаривание цены сделки возможно в случае доказательства недобросовестности сторон. Оспаривание кадастровой стоимости возможно через комиссию по рассмотрению споров или суд.

Рыночная и кадастровая стоимость могут как совпадать, так и значительно расходиться.
В идеальной ситуации стабильного рынка, когда рассматриваемая недвижимость не обладает уникальными характеристиками, оценочная кадастровая стоимость может приближаться к рыночной. Это особенно характерно для объектов типовой застройки, расположенных в районах с развитым рынком недвижимости.
Превышение рыночной стоимости над кадастровой наблюдается, когда объект расположен в престижном районе и обладает уникальными преимуществами (например, живописный вид, дизайнерский ремонт, непосредственная близость к ключевым объектам инфраструктуры), либо в период подъема рынка недвижимости. Кадастровая оценка, выполняемая в массовом порядке, не всегда оперативно отражает эти индивидуальные особенности.
Ситуация, когда рыночная стоимость объекта ниже кадастровой, обусловлена неудовлетворительным состоянием недвижимости (необходимость капитального ремонта), неудачным местоположением (удаленность от инфраструктуры, неблагоприятная экологическая обстановка), юридическими сложностями, или периодом стагнации или спада на рынке недвижимости. Кадастровая стоимость, рассчитываемая на основе усредненных данных, может превышать реальную цену продажи [25].
Таким образом, рыночная стоимость – это фактическая цена, формирующаяся под воздействием спроса и предложения на конкретный объект в определенный момент времени. Она играет ключевую роль при совершении любых коммерческих операций с недвижимостью. Кадастровая стоимость, в свою очередь, является фискальным показателем, используемым государством для исчисления налогов, и не всегда точно отражает реальную рыночную ценность объекта.
Для владельцев недвижимости важно понимать оба показателя. Рыночная стоимость обеспечивает возможность выгодной продажи или покупки, а знание кадастровой стоимости необходимо для корректного расчета налоговых платежей и, при необходимости, оспаривания кадастровой оценки, если она существенно завышена и не соответствует фактической стоимости объекта.
В конечном счете, гармоничное взаимодействие рыночных механизмов и государственного регулирования, основанного на кадастровой оценке, является ключевым фактором эффективного функционирования рынка недвижимости и устойчивого экономического развития. Непрерывное совершенствование методологии оценки, повышение прозрачности и объективности кадастровой стоимости – важные задачи, стоящие перед экспертами и государственными органами.