Типология объектов недвижимости

Введение

Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости, а также установление правового режима для учета различных объектов недвижимости.
Даже в развитых рыночных экономиках не все приведенные виды или подвиды объектов недвижимости вовлечены в рыночный оборот. В условиях России сегодня можно говорить о достаточно развитом рынке жилой недвижимости, особенно квартир в многоквартирных жилых домах, садово-огородных земельных участков, рынке коммерческой, в первую очередь, офисной недвижимости, зарождающемся рынке промышленной недвижимости и рынке земли в некоторых регионах.
1. Объективная необходимость классификации объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости является очень важной, так как на ее основе можно выделить особенности каждой группы вещей, которые принадлежат определенной категории.
Основной классификацией является та, которую предлагает нам законодатель. Анализируя статью 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации можно выделить следующие группы объектов:
вещи, которые являются недвижимыми по своей природе - это земельные участки, участки недр;
все то, что прочно связано с землей, при этом перемещение данных объектов без несоразмерного ущерба их назначению является невозможным. В том числе это относится к таким объектам, как к зданиям, сооружениям, объектам незавершенного строительства;
вещи, которые относятся к недвижимости в силу закона. Вследствие особой значимости и в силу необходимости государственной регистрации недвижимым имуществом признаны воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Их обособляют в отдельную группу в силу того, что естественные свойства данных объектов не позволяют применить к ним общий критерий связанности с землей;
жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино - места), с условием, что границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке;
иное имущество, которое законом может быть отнесено к недвижимости. Однако данную группу объектов кодекс не расшифровывает.
Следует учесть, что в данной классификации на лицо существенный недостаток - это отсутствие единого критерия, по которому, собственно, она и должна осуществляться.
В юридической литературе на сегодняшний день практически отсутствуют какие - либо классификации, основной сложностью является выработка классифицирующего признака.
В основу классификации можно принять экономические признаки:
в зависимости от воспроизводимости в натуральной форме: невоспроизводимые (земельные участки) и воспроизводимые (здания, сооружения, многолетние насаждения);
в зависимости от формы собственности: частная, государственная, общая совместная, общая долевая, общественных организаций;
в зависимости от степени готовности к эксплуатации: введенные в эксплуатацию и незавершенные строительством.
2.Сравнение основных подходов к классификации объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному изучению объектов как с экономической, так и с правовой точек зрения. В этих целях можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения.
При классификации недвижимости обычно используют один из двух существующих методов: иерархический и фасетный.
Иерархический метод - последовательное (по ступеням) разделение множества объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы. При этом глубина классификации может быть различной и включать несколько ступеней.
Определение недвижимости иерархическим методом предполагает выделение в его структуре двух составляющих: естественное и искусственное происхождение. Естественные (природные) объекты - земельный участок, леса и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называются «недвижимостью по природе» .
Искусственные (рукотворные) объекты включают все созданные человеком объекты, носят название «недвижимость по закону».
К искусственным объектам относятся:
1) Жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (4-9 этажей), дом повышенной этажности (1020 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может быть кондоминимум, квартира, комната, жилой дом.
2) Коммерческая недвижимость - предприятие как имущественный комплекс, здания и сооружения, гаражи для аренды, склады, офисы, рестораны, магазины, гостиницы.
3) Общественные (специальные) здания и сооружения - лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых, санатории, спортивные комплексы); учебно-воспитательные (детские сады, школы, институты, дома детского творчества); культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, дома культуры и театры, цирки, зоопарки, планетарии); специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты.
4) Инженерные сооружения - мелиоративные сооружения, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку.
Фасетный метод предполагает параллельное разделение множества объектов на независимые группы (виды, подвиды). Метод имеет следующие особенности: наличие лишь одной ступени классификации, разделение множества объектов по разным признакам, высокая информационная насыщенность.
Общую классификацию объектов недвижимости фасетным методом по различным признакам представим следующим образом:
1) По функциональному назначению: производственные и непроизводственные объекты недвижимости.
2) По происхождению: естественные, искусственные, комбинированные.
3) По степени готовности: введенные в эксплуатацию, незавершенные строительством.
4) По форме собственности: частные, государственные, смешанные.
5) По отраслевой принадлежности: промышленные, строительные, сельскохозяйственные, жилищно-коммунальные, культурно-бытовые.
В ГК РФ приведена следующая классификация объектов недвижимого имущества.
Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся «отдельные объекты»: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; все, что прочно связано с землей, в том числе: леса и многолетние насаждения, здания и сооружения, объекты незавершенного строительства; приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда; суда внутреннего плавания; космические объекты.
В соответствии со ст. 132 ГК РФ, а также согласно ст. 1 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ к «сложным объектам» относятся: предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукцию; требования и долги; право обозначения предприятия, продукции, работ и услуг; нематериальные активы; информацию; другие исключительные права.
Заключение

При классификации недвижимости обычно используют один из двух существующих методов: иерархический и фасетный.
Определение недвижимости иерархическим методом предполагает выделение в его структуре двух составляющих: естественное и искусственное происхождение. Естественные (природные) объекты - земельный участок, леса и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называются «недвижимостью по природе».