процесс оценки объектов недвижимости, его этапы

 
Задание 1

Опишите процесс оценки объектов недвижимости, его этапы.
Ответ:
Процесс оценки обычно начинают с того, что представляется Заказчиком Исполнителю документация на объект оценки. Исполнитель при этом должен провести анализ фактов и сведений, которые были получены при проведении осмотра объекта оценки и предоставленной документации. В качестве следующего этапа проведения оценки выступает установление величины рыночной стоимости затрат на осуществление воспроизводства (замещения) данного объекта оценки .
Установление стоимости происходит с учетом всех характеристик, которые имеют значимое воздействие на величину стоимости объекта оценки. При установлении величины стоимости объекта оценки применение находят три важнейших подхода, которые были представлены выше.
В каждом отдельно взятом подходе, вместе с тем, используют разного рода методы оценки. Процедура выбора определенных методов оценки производится самим оценщиком на основе его опыта, навыков профессионального характера, объема доступных информационных сведений и Задания на данную оценку. Важным при этом является то, чтобы, по возможности, были использованы все три указанных подхода: затратный, сравнительный и доходный, однако такого рода ситуация наблюдается только при наличии достаточного объема информационных сведений для применения всех указанных подходов.
Нужно рассмотреть последовательность проведения оценки.
При проведении оценки необходимым является выполнение таких действий :
1. Получения заказа на оценку, оформления Задания на оценку.
2. Осмотра объекта оценки.
3. Поиска и аналитики информационных сведений. Оценщику необходимым является изучить характеристики количественного и качественного характера элементов объекта оценки, собрать все информационные сведения, которые существенным образом оказывают воздействие на установление величины стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые должны быть использованы согласно мнению оценщика.
К такого рода информационным сведениям относят:
- информационные сведения по политическим, экономическим, социальным, экологическим и иным факторам, которые оказывают определенного рода воздействие на величину итоговой стоимости объекта оценки;
- информационные сведения по поводу характеристиках количественного и качественного характера рыночных факторов, информационные сведения по поводу объекта оценки, включая правоустанавливающую документацию, сведения про факторы, которые оказывают воздействие на величину стоимости объекта оценки;
- сведения по поводу обременений, которые связаны с объектом оценки, информационные сведения по физическим свойствам имущества, объеме имеющихся повреждений, его характеристикам технического и эксплуатационного характера, износа, сумме прошлых и ожидаемых доходов и затрат, сведения бухгалтерского учета и отчетности компании, которые относятся к данному объекту оценки, а вместе с тем иные информационные сведения, которые являются существенными для установления величины стоимости объекта оценки.
4. Проведение анализа самого эффективного использования объекта оценки. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», которое применяется в данной работе, подразумевает под собой такого рода его использование, которое из всех с разумной стороны возможных видов использования объекта оценки обеспечивает максимально высокий уровень текущей стоимости данного объекта . В указанном понятии выражается мнение оценщика касаемо самого лучшего использования объекта, на основе существующего состояния и тенденций рыночного развития.
5. Определение величины рыночной стоимости объекта оценки с использование каждого из подходов к проведению оценке, либо отказ обоснованного характера от его применения.
6. Согласование (то есть обобщение) результатов использования подходов к проведению оценки и установление итоговой величины стоимости объекта оценки. Если в рамках использования какого-либо подхода оценщиком было использовано более 1-го метода проведения оценки, результаты использования методов оценки необходимым является согласовать с целью установления величины стоимости объекта оценки, которая установлена в результате использования подхода.
7. При проведении согласования результатов определения величины стоимости объекта оценки должны принимать во внимание вид стоимости, который был установлен в задании на оценку, а вместе с тем суждения оценщика по поводу качественного уровня результатов, которые получены в рамках примененных подходов. Избранный оценщиком способ проведения согласования, а вместе с тем все выполненные оценщиком при выполнении